Haus privat verkaufen ohne Makler: Schritt für Schritt

Wenn dein Haus ohne Makler verkauft werden soll, muss der Immobilienverkauf gut geplant sein. Der richtige Riecher für die Preisfindung und Verhandlungsgeschick sind essentiell. Wie man vorgeht, welche Gefahren lauern, welche Kosten anfallen und wie hoch der Zeitaufwand ist, verrät unser Ratgeber – mit Checkliste.

Haus verkaufen ohne Makler: Warum?

Der Verkauf einer Immobilie ohne die Vermittlung eines Maklers gewinnt derzeit zunehmend an Attraktivität:

Dafür gibt es 3 Gründe:

• Durch den Verzicht auf einen Makler können Verkäufer potenziell erhebliche Einsparungen bei Provisionen erzielen und somit den Verkaufspreis optimieren.
• Zudem behalten Verkäufer die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und können persönlich mit Kaufinteressenten verhandeln, um ihre eigenen Prioritäten zu berücksichtigen.
• Das Verkaufen ohne Makler kann auch den Prozess beschleunigen, da keine Wartezeiten auf Maklertermine entstehen.

Aber: Eine sorgfältige Vorbereitung, einschließlich der Erstellung eines ansprechenden Exposés und der Nutzung von Immobilienportalen wie immowelt, ist jedoch unerlässlich. Obwohl der Hausverkauf ohne Makler viele Vorteile bietet, sollten Verkäufer auch die potenziellen Nachteile berücksichtigen und sich auf Fragen von Kaufinteressenten sowie den Notartermin vorbereiten. Unsere Checkliste mit Tipps für den Wohnungsverkauf kann dabei helfen, den Prozess reibungslos zu gestalten und den bestmöglichen Preis zu erzielen,

Haus ohne Makler verkaufen: Der Ablauf

Der Ablauf eines privaten Hausverkaufs, den normalerweise der Makler übernimmt, sieht in etwa so aus:

• Dokumente zusammenstellen
• Wertermittlung
• Exposé erstellen und Vermarktung
• Besichtigungen
• Preisverhandlungen
• Kaufvertrag
• Notartermin

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* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Privater Hausverkauf ohne Makler: Die Voraussetzungen

Haus verkaufen ohne Makler: Wer diesen Weg gehen will, muss:

• ausreichend Zeit haben, um alle Dokumente zusammenzutragen und sich um die Kaufinteressenten bis zur Unterschrift zu kümmern
• stressresistent, geduldig und kommunikativ sind
• eine nahe Anfahrt haben oder immer vor Ort sein, um Besichtigungen durchzuführen
• telefonisch oder per E-Mail erreichbar sind, um schnell reagieren zu können
• ausreichend Kapital zur Verfügung haben, um für Bewertung, Vermarktung und Co. in Vorleistung gehen zu können
• Grundrisse anhand von Software erstellen können
• Anhand selbst gemachter Fotos sowie eines aussagekräftigen Schreibstils ein eigenes Exposé anfertigen können
• Kenntnisse in Immobilienrecht haben

Haus verkaufen ohne Makler: Welche Unterlagen brauche ich?

Der private Verkauf einer Immobilie bringt den Nachteil mit sich, dass der Privatverkäufer selbstständig eine Reihe von Dokumenten zusammenstellen muss. Diese Dokumente sind jedoch unerlässlich, da sie dazu beitragen, einen angemessenen Verkaufspreis für die Immobilie zu ermitteln. Zusätzlich dienen sie sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer als wichtige Informationsquelle, um Vergleiche mit anderen Immobilien anzustellen.

Checkliste: Diese Unterlagen müssen vor dem Hausverkauf vorliegen

Einige Dokumente sind für den Verkaufsprozess elementar. Ohne diese Dokumente ist es nicht möglich, einen Verkaufspreis für die Immobilie festzulegen oder sie überhaupt zu verkaufen.

Haus privat verkaufen ohne Makler: Tipps für den besten Preis

Wer sein Haus privat ohne Makler verkaufen möchte, will den besten Preis erzielen. Doch was ist der beste Preis für die Immobilie? Angesichts der Zinsen sind die Immobilienpreise mancherorts deutlich gesunken. Angebot, Nachfrage und Leistbarkeit bestimmen auf dem aktuellen Immobilienmarkt den Hauspreis. Die wichtigsten Tipps:

Wie ermittelt sich der Verkaufspreis eines Hauses? Der Hauswert errechnet sich durch eine Vielzahl von Faktoren:

• Marktlage
• Baujahr des Objekts
• Grundstücks- und Wohnfläche
• Lage
• Zustand, Ausstattung und etwaige Modernisierungen
• Vorhandene Garagen oder Stellplätze
   

Um die Marktbedingungen angemessen einzuschätzen, ist es ratsam, einen erfahrenen Experten hinzuzuziehen, um das  Haus schätzen zu lassen. Beispielsweise einen Baugutachter. Der neutrale Standpunkt ermöglicht eine sachliche Bewertung, frei von emotionalen Einflüssen.

Wie viel kostet eine Hausbewertung? In einigen Fällen kommt ein Gutachter zur Immobilie, macht eine Bestandsaufnahme und gibt ein mündliches Gutachten für das Objekt ab. Die Kosten dafür belaufen sich in der Regel auf einige hundert Euro. Wesentlich teurer, dafür aber umfangreicher, ist ein Verkehrswertgutachten.  

Früher waren die Honorare für Sachverständige festgelegt, aber seit 2009 gibt es einen freien Wettbewerb. Im Schnitt kann ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro rund 2.000 Euro kosten. Mit unserer Checkliste erkennst du einen qualifzierten Gutachter für die Immobilienwertermittlung.

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Wie verkaufe ich mein Haus am besten?

Ohne Werbung für das zu verkaufende Haus werden auch beim schönsten Exposé keine Interessenten darauf aufmerksam.  

Was gehört in eine gute und vollständige Immobilienanzeige?

• Baujahr
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Laufende Kosten
• Heizungsart
• Sanierungszustand der Immobilie
• Ausstattung – wie etwa Einbauküche– und besondere Merkmale wie zum Beispiel eine Sauna
• Gegebenenfalls bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen
• Informationen aus dem Energieausweis

Die Glaubwürdigkeit eines Inserats ist entscheidend. Ein 120 Jahre altes Haus, das nie saniert wurde, kann daher nicht als "top Zustand" beworben werden. Stattdessen könnte sein Gründerzeitstil ein Verkaufsargument sein. Treffende Formulierungen und ansprechende Fotos runden das Inserat ab.

Zudem sorgt ein großes Verkaufsschild im Vorgarten oder im Fenster zusätzlich für Aufmerksamkeit.

Tipp: So wird das Haus vor dem Verkauf aufgewertet:

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie vor dem Verkauf noch zu steigern:

Linktipps: So klappt die Vermarktung deiner Immobilie

Das perfekte Inserat

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Fototipps für Anbieter

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Was muss ich für die Besichtigungstermine vorbereiten?

• gepflegten Eindruck machen
• Besichtigungstermine an einem Tag organisieren, am geeignetsten sind Tage am Wochenende
• Einzeltermine schaffen eine bessere Atmosphäre
• ausreichend Zeit - etwa eine Stunde - einplanen
• vor Besichtigungstourismus schützen.
• Energieausweis nach neuesten Vorschriften bei der Besichtigung vorlegen

Worauf muss ich bei der Verhandlung des Kaufpreises achten?

Der Immobilienmarkt ist für Laien schwer einzuschätzen. Mithilfe eines Gutachters lässt sich ein Marktpreis für einen Immobilie ermitteln. Örtliche Begebenheiten wie Entfernung zur Stadt oder ein fehlender S-Bahn-Anschluss können den Angebotspreis natürlich je nach Lage noch mindern.

Um das Haus aber nicht völlig unter Wert zu verkaufen, sollten sich Privatverkäufer ihrer Emotionen rund um das Haus entledigen und eine Schmerzgrenze festlegen: Was ist der allerletzte Preis, der gezahlt werden muss? Will der Käufer diese Summe partout nicht übertreffen, sollte das Geschäft nicht zustande kommen. Der nächste Interessent kommt sicher schon bald.

Verkauf abschließen: Kaufvertrag unterzeichnen

Wer erstellt den Vertrag für den privaten Hausverkauf? Den Vertrag schreibt ein Notar. Grundstückskaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet sein (BGB; § 311b Abs. 1), was den Gang zum Notar unumgänglich macht. Ohne Notar sind keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch oder sonstige Grundbucherklärungen wie die Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte möglich. Der Vertrag wird aufbauend von Vorbesprechungen erstellt, je ein Entwurf des Kaufvertrags, der den Interessen der Beteiligten entspricht, geht in Kopie an Käufer und Verkäufer per Post. Einzelne Passagen können jederzeit geändert werden.

Worauf achtet der Notar beim Kaufvertrag besonders?

Der Notar achtet darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen. Das soll gewährleisten, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn seitens des Notars gesichert ist, dass das Eigentum auf den Käufer reibungslos übergehen kann, und andererseits der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, ohne zuvor den Kaufpreis zu erhalten.

Das muss im Vertrag stehen:

• Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
• Bezeichnung des Kaufobjekts, inklusive beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte.
• Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
• Kaufpreis.
• Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit.
• Zeitpunkt des Besitzübergangs.
• die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
• sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
• gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

Wann kommt das Geld für den Hausverkauf?

Der Notar teilt dem Käufer mit, wenn er, beziehungsweise seine Sparkasse oder Bank, den Kaufpreis überweisen kann. Der Verkäufer prüft dann, ob das Geld eingegangen ist und informiert den Notar. Der wird das Eigentum dann auf den Käufer übertragen. Das Geld kann aber auch über ein Notaranderkonto überwiesen werden, so muss sich der Verkäufer nicht mit der Kaufabwicklung befassen, weil sich der Notar darum kümmert.

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Wie verläuft die Hausübergabe?

Ist der Verkauf abgeschlossen, das Geld überwiesen und im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen, kann das Haus übergeben werden.

Wann werden Schlüssel übergeben? Aus Sicherheitsgründen sollten die Schlüssel erst übergeben werden, sobald die volle Summe des Kaufpreises überwiesen worden ist. Sollten beide Parteien dies aus individuellen Gründen anders wünschen, sollte das im Notarvertrag berücksichtigt worden sein. Abzugeben sind ausnahmslos alle Schlüssel der Immobilie.

• Haustür
• Kellertür
• Garagentor
• Gartentür
• Mülltonnenbox
• Pin für Alarmanlage
• Etc

Hausübergabeprotokoll

Nicht immer ist völlig klar, worauf bei der Hausübergabe zu achten ist. Ein Hausübergabeprotokoll hilft, die Übersicht zu behalten. Was dokumentiert werden sollte:

• Alle wichtige Dokumente wie Grundrisse, Flurkarten, etc. übergeben
• Alte Handwerkerrechnungen zusammenstellen
• Alle Schlüssel aushändigen
• Alle Zählerstände notieren mit Unterschrift von Käufer wie Verkäufer
• Bedienungsanleitung an Käufer für alle zum Haus gehörenden Geräte übergeben

Was kostet ein privater Hausverkauf?

Wer ein Haus privat verkauft, muss für einige Dinge zuvor Geld investieren. Eine Übersicht, was wieviel kostet: Beispielhaus mit Wert 400.000 Euro

Die Kosten vor dem Verkauf belaufen sich nach grober Schätzung auf mindestens 2.150 Euro, zudem hat der Verkäufer einen erheblichen Zeitaufwand, der nicht in Kosten umgerechnet werden kann.

Vergleich mit Makler: Wer sein Haus privat verkauft, spart die Maklerprovision. Sie wird seit Ende 2020 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Für ein Haus im Wert von 400.000 Euro wären das bei 7,14 Prozent Maklerprovision 14.280 Euro je Partei. Ob sich der Aufwand letztlich lohnt, muss jeder Verkäufer selbst entscheiden.

6 vermeidbare Fehler beim privaten Hausverkauf

1. Spekulationsfrist: Ist das Haus noch nicht länger als 10 Jahre im Besitzt, droht beim Verkauf eine Zahlung der Spekulationssteuer. Eine solche Spekulationssteuer fällt aber nur bei vermieteten Immobilien an, nicht bei selbst genutzten.
2. Emotionen bei der Wertermittlung: Wer beim Preis aufgrund seiner hineingesteckten Arbeit zu hoch greift, wird es schwer haben, einen Käufer zu finden.
3. Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin: Wer bei der Besichtigung unangenehm auffällt, weil er keine Fragen fachmännisch beantworten kann, vergrault die Interessenten. Ein guter Makler kann auch schwierige Fragen beantworten.
4. Keine Basis für Verhandlungen: Ein Haus ist für den Käufer vermutlich die Anschaffung seines Lebens. Er will auf Nummer sicher gehen und im Zweifel einige Euro nach unten verhandeln. Kompromissbereit zu sein und die eigene Schmerzgrenze im Blick haben, hilft, den Interessenten bei Laune zu halten.
5. Den Kaufvertrag nicht auf Fehler oder Mängel prüfen: Kauft der Interessent letztlich das Haus, ohne das offensichtliche, bislang nicht genannte Mängel, darin genannt werden, kann der Verkäufer noch haftbar gemacht werden. Den Notar notfalls beim Vorlesen unterbrechen und nachtragen lassen.
6. Bonität nicht prüfen: Die Bonität des Interessenten sollte so früh wie möglich überprüft werden. So können zusätzliche Kosten vermieden werden. Im Zweifel kann die Zahlung auch über den Notar mit einem Notaranderkonto ablaufen.

Wohnung ohne Makler verkaufen: Unterschied zum Haus?

Wenn anstatt eines Hauses eine Wohnung verkauft werden soll, gelten grundsätzlich ähnliche Regeln für den Verkaufsprozess. Es müssen zuvor alle nötigen Dokumente und Informationen beim Wohnungsverkauf für das Objekt eingeholt werden. Es gibt jedoch auch Unterschiede:

Bewertung: Häuser werden basierend auf Größe, Zustand und Grundstück bewertet, während beim Wohnungsverkauf Lage, Zustand und Gemeinschaftseinrichtungen den Wert bestimmen.

Vermarktung: Häuser werden mit Fotos von Grundstück und Innenräumen beworben, während bei Wohnungen Fotos der Wohnung und Informationen über das Gebäude relevant sind.

Besichtigungen: Häuser erfordern umfangreichere Besichtigungen des Grundstücks und der Räume, während Wohnungsbesichtigungen oft auf die Wohnung selbst beschränkt sind.

Dokumentation: Beide benötigen Grundbuchauszüge und Eigentumsnachweise, aber Häuser können zusätzliche Genehmigungen erfordern, während bei Wohnungen Informationen über die Wohnungsgemeinschaft relevant sind.

Preisverhandlungen: Häuser werden oft individuell bewertet, während Wohnungen eher nach Vergleichswerten bewertet werden.

Wann ein Hausverkauf mit Makler sinnvoll ist

Ein Hausverkauf mit Makler hat allerdings auch viele Vorteile. Der Immobilienprofi kennt sich bestens am Markt aus, ist gut vernetzt und hat möglicherweise auch schon den passenden Interessenten. Bevor der Eigentümer sich dazu entschließt, das Haus ohne Makler zu verkaufen, sollte man sich deshalb genau überlegen, ob man auf diese Vorteile verzichten kann. Möglicherweise fährt man trotz Maklerprovision besser, weil der der Verkauf schneller vonstattengeht und sich ein höherer Preis erzielen lässt.