Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

Lesermeinungen:  

(0)

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter: Häufig weichen die im Miet- oder Kaufvertrag angegebenen Masse von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Die Berechnung der Grösse einer Immobilie wird zudem dadurch erschwert, dass es schweizweit keine einheitliche Definition davon gibt, wie gemessen werden muss.

Wohnfläche, ausmessen, Foto: iStock/didesign
Wer seine Wohnfläche ausmessen möchte, kann sich dabei nicht an gesetzliche Vorgaben halten. Ein paar Anhaltspunkte gibt es für das richtige Messen aber doch. Foto: iStock/didesign

Wie gross ist meine Wohnung tatsächlich? Eine Frage, die sich viele Mieter stellen, wenn sie Zweifel daran haben, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgrösse tatsächlich stimmt. Und auch potenzielle Käufer fragen sich, ob das, was im Exposé als Quadratmeterzahl angegeben ist, wirklich richtig ist. Das Grundproblem: Es gibt überhaupt keine einheitliche und rechtsverbindliche Definition, wie eine Wohnung in der Schweiz ausgemessen werden muss. Dennoch haben sich in der Praxis einige Anhaltspunkte etabliert.

Diese Begriffe spielen bei der Wohnflächenberechnung eine Rolle

Wenn im Exposé bestimmte Flächenangaben gemacht werden, beziehen sich diese nicht immer auf das, was der Leser unter Wohnfläche versteht. Einige Grundlagen der Wohnflächenberechnung finden sich in Norm 416 „Flächen und Volumen von Gebäuden“ des Schweizerischen Ingenieurs- und Architektenvereins. Für die  Praxis sind diese Grundlagen jedoch oft ein wenig zu komplex. Einige feste Grössen sollten Vermieter, Mieter, Verkäufer und Käufer jedoch kennen.

Für Mieter und künftige Eigentümer besonders relevant ist die „vermietbare Fläche“ – dabei handelt es sich um jene Wohnfläche, die in der Praxis auch tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Berechnet wird sich unter Zuhilfenahme folgender Grössen:

  • Geschossfläche: Von allen Seiten umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse
  • Verkehrsfläche: Teil, der der Erschliessung dient, vor allem also Eingang und Treppenhäuser
  • Funktionsfläche: Teil, der von der Haustechnik belegt wird, also beispielsweise von Rohren
  • Konstruktionsfläche: Wände, Isolation, Fassaden


Die vermietbare Fläche errechnet sich nun, indem man von der Geschossfläche alle anderen drei Flächenangaben abzieht. Als Rechnung dargestellt:

Geschossfläche
- Verkehrsfläche
- Funktionsfläche
- Konstruktionsfläche
_______________________
= vermietbare Fläche

Diese Fläche sollte im Idealfall in Mietverträgen ausgewiesen werden, denn sie bietet letztlich eine wichtige Grösse für die Berechnung der zulässigen Miethöhe durch den hypothekarischen Referenzzinssatz.

Estrich, Keller, Waschraum und Balkon

Balkon, Wohnfläche, Foto: iStock/justhavealook
Ein Balkon wird in aller Regel nicht mit zur Wohnfläche gerechnet. Foto: iStock/justhavealook

Weiterhin relevant für die Wohnflächenberechnung ist, dass nur die tatsächlich auch bewohnbare Fläche dafür herangezogen werden kann. Estrich, Keller und Gemeinschaftsräume wie eine Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche. Sie sollten, wenn sie denn überhaupt im Mietvertrag aufgeführt sind, als sogenannte Nebennutzungsfläche gekennzeichnet sein. Gleiches gilt für etwaige Balkone.

Streitpunkt Dachschrägen

Uneinigkeit herrscht in der Schweiz darüber, welchen Einfluss Dachschrägen auf die Berechnung der Wohnfläche haben. Denn man könnte argumentieren, dass Wohnraum, in dem man noch nicht einmal aufrecht stehen kann, auch nicht als Wohnraum nutzbar ist. In Deutschland ist es daher beispielsweise üblich, Flächen mit einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Meter nur mit 50 Prozent ihrer Fläche anzurechnen. In der Schweiz werden aber teilweise auch Flächen ab einer Raumhöhe von 1,50 Metern voll angerechnet. Eine einheitliche Regel gibt es schlichtweg nicht. Immobiliensuchende sollten bei der Besichtigung der Wohnung also am besten selbst nachmessen.

Konsequenzen bei falsch angegebener Quadratmeterzahl

Taschenrechner, Miete, Wohnfläche berechnen, Foto: iStock/Dutko
Ist die Wohnungsgrösse deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Mieter unter Umständen vor einer Schlichtungsstelle eine Herabsetzung des Mietzinses durchsetzen. Foto: iStock/Dutko

Gerade aufgrund der unklaren Berechnungsgrundlage gibt es bei Quadratmeterangaben in Mietverträgen oder Exposés eine gewisse Toleranzgrenze. Vermieter haben also einen Spielraum. Ist der Unterschied zwischen der realen Grösse der Wohnung und der im Vertrag angegebenen Quadratmeterzahl allerdings so gross, dass ein Mieter den Mietvertrag bei besserem Wissen nicht abgeschlossen hätte, kann das ernsthafte Konsequenzen haben. Der Mieter kann dann vor einer Schlichtungsstelle die Herabsetzung des Mietzinses verlangen oder in manchen Fällen sogar vom Vertrag zurücktreten.

Um solche Konflikte von vorneherein zu vermeiden, sollten Mieter bei der Wohnungsbesichtigung besser selbst nachmessen und prüfen, ob die angegebene Wohnungsgrösse der Realität in etwa entspricht. Käufer von Eigentumswohnungen oder Häusern sollten sich ohnehin nicht auf eine blosse Quadratmeterzahl verlassen, sondern sich einen Grundriss geben lassen.

26.04.2018


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben