Mit der Immobilienwertermittlung zum richtigen Preis

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Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung fürs Leben und häufig mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Grund genug, den Wert des Hauses oder der Wohnung im Vorfeld möglichst genau zu bestimmen – das ist auch für den Verkäufer elementar. Welche verschiedenen Verfahren es für die Wertermittlung gibt, wann eine professionelle Immobilienwertermittlung sinnvoll ist und welche Kriterien dabei entscheidend sind.

Immobilienwertermittlung, Wert, Foto: leszekglasner / fotolia.com
Wer sein Haus verkaufen will, sollte vorher den Wert der Immobilie schätzen lassen. Eine Möglichkeit der Immobilienwertermittlung ist die, einen Gutachter damit zu beauftragen. Foto: leszekglasner / fotolia.com

Wer seine Immobilie verkaufen will, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Umgekehrt wird ein Käufer immer daran interessiert sein, nicht zu viel zu zahlen. Wieviel ein Objekt dann tatsächlich am Markt erzielt, hängt von den verschiedensten Faktoren ab. Grundsätzlich gilt aber: Den absoluten Preis für eine Immobilie gibt es nicht. Er richtet sich wie bei jedem Produkt oder jeder Dienstleistung nach Angebot und Nachfrage. Bei Immobilien kann der Marktpreis je nach Lage, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufs sehr unterschiedlich sein. Jedes Objekt sieht anders aus und hat somit auch seinen eigenen Wert. Umso wichtiger ist es, mittels einer Immobilienbewertung den Verkehrswert, beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu bestimmen.

Info

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der voraussichtlich am Markt zu erzielende Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Laut der Schätzordnung (§ 12 Abs. 1 SchäV) müssen bei der Ermittlung des Verkehrswerts die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit berücksichtigt werden.

Wann eine Immobilienwertermittlung sinnvoll ist

Den Wert einer Immobilie zu kennen, ist vor allem dann erforderlich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Dies ist beim Kauf und Verkauf, aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen der Fall.

Kauf und Verkauf

Häufig werden Immobilien vor dem Kauf oder Verkauf bewertet. Die Immobilienwertermittlung dient dabei als Entscheidungshilfe und als Richtwert zum Festlegen des Verkaufspreises. Sie ist eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird.

Scheidung

Nach einer Scheidung kommt es oftmals zu einem Zugewinnausgleich, bei dem der erwirtschaftete Gewinn innerhalb des Ehezeitraums auf beide Ehepartner zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Da erworbene Immobilien genauso wie das vorhandene Vermögen beider Parteien in den Zugewinnausgleich eingerechnet werden, ist die Bestimmung ihres Wertes unverzichtbar.

Erbschaft und Schenkungen

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, stellt sich oft die Frage, wie viel diese Wert ist – insbesondere dann, wenn mehrere Personen Erben sind und das Erbe gerecht aufgeteilt werden muss. Der Wert einer Immobilie sollte auch deshalb bekannt sein, weil in manchen Fällen eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt, wobei Regelungen, Steuersätze und Freibeträge je nach Kanton unterschiedlich hoch sind. Dabei gilt: Ehepartner sind schweizweit von der Steuer befreit, in vielen Kantonen auch die Nachkommen. Geschwister und Nichtverwandte müssen meist Steuern zahlen, nur im Kanton Schwyz gibt es weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuer.

Sorgerecht und Vormundschaft

Kann eine Person nicht selbst über sich entscheiden, so wird sie in der Regel verbeiständet und erhält einen Vormund, der sich umihre Belange kümmert. In manchen Fällen sind zum Beispiel die Kosten für die Pflege und Betreuung so hoch, dass es dann später notwendig ist, die Immobilie des Verbeiständeten zu veräussern, um seine Kosten zu finanzieren. In diesen Fällen beauftragt das Vormundschaftsgericht einen Gutachter mit der Verkehrswertermittlung der Immobilie, um sicher zu gehen, dass das Bestmögliche für den Verbeiständeten herausgeholt wird.

Möglichkeiten zur Immobilienwertermittlung

Immobilienwertermittlung, Gutachten, Foto: iStock.com / sturti
Eine Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist es, einen Gutachter einzuschalten. Foto: iStock / sturti

Hat man sich dazu entschlossen, den Wert des eigenen Hauses oder der Wunsch-Wohnung festzustellen, dann stehen je nach Budget und Verwendung verschiedene Methoden zur Auswahl.

Gutachten

Die sicherste Variante, die eigene Immobilie bewerten zu lassen ist die, einen Baugutachter zu beauftragen. Für ein schriftliches Gutachten – zum Beispiel durch einen vom Bauexperten-Verband Schweiz zertifizierten Gutachter – müssen in der Regel ab etwa 1.000 Franken kalkuliert werden.

Doch nicht immer ist ein kompliziertes und teures Verkehrswertgutachten nötig. Wer einfach nur eine fachkundige Information benötigt und kein gerichtsfestes Dokument, kann den Wert seiner Immobilie auch von einem Gutachter mündlich schätzen lassen. Das kostet oft nur eine niedrige dreistellige Summe.

Info

Darauf sollten Sie bei der Auswahl des Gutachters achten:

  • Qualifizierung nachweisen lassen. Viele seriöse Gutacher sind zum Beispiel Mitglied in der Schweizerische Kammer technischer und wissenschaftlicher Gerichtsexperten (SKGE).
  • Idealerweise ist der Gutachter von den Gerichten des Kantons beziehungsweise der Region als Gutachter anerkannt. Oft gilt das für Bauingenieure oder Architekten.
  • Gutachter sollte aus der eigenen Region/Stadt kommen
  • Prüfen, worauf sich der Gutachter spezialisiert hat. Er sollte sich mit seinen geschäftlichen Aktivitäten in dem relevanten Bereich bewegen. Ein Gutachter, der meist Gewerbeimmobilien bewertet, wird Probleme bei einem Einfamilienhaus haben.
  • Klären, ob der Sachverständige die Einhaltung der Termine garantieren kann.
  • Vergleichsangebote einholen, da die Kosten für ein Wertgutachten beziehungsweise das Honorar für den Sachverständigen individuell vereinbart werden.
  • Auf ein professionelles Auftreten achten
  • Alle wichtigen Kriterien oder Zusagen schriftlich in einem Vertrag fixieren.

Eigene Marktanalyse

Eine einfache Marktanalyse lässt sich ohne fremde Hilfe selbst durchführen. Dabei werden die Preise vergleichbarer Immobilien im Internet auf Immobilienportalen miteinander verglichen. Allein sich die Verkäufe im näheren Umfeld anzusehen reicht für eine verlässliche und umfangreiche Marktanalyse allerdings nicht aus. Die Unterschiede bezüglich Baujahr, Zustand, Ausstattung, etc. zwischen den verkauften Immobilien und dem zu bewertenden Objekt sind oft zu gross, um sie zu vergleichen. Zudem sollten sich Verkäufer oder Käufer auch immer vor Augen führen, wie die Preise zustande gekommen sind: Muss eine Immobilie zum Beispiel dringend verkauft werden, ist die Schmerzgrenze beim Preis vermutlich niedriger als bestünde kein Zeitdruck.

Generell gilt, um den Wert einer Immobilie grob einzuschätzen, ist die Marktanalyse ein probates Mittel. Für eine möglichst exakte Wertermittlung ist ein Gutachter die geeignetere Wahl.

Kriterien bei der Wertermittlung

Immobilienwertermittlung, altes Haus, Foto: jurapix / fotolia.com
Bei der Immobilienwertermittlung spielen verschiedene Kriterien eine grosse Rolle, eines davon ist Zustand und Alter der Immobilie. Foto: jurapix / fotolia.com

Damit die Immobilienbewertung den tatsächlichen Wert der Immobilie möglichst exakt widerspiegeln kann, müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Für die Wertermittlung ist das Zusammenspiel aller Kriterien entscheidend.

Lage

Es kommt vor, dass ein Haus mit einer Fläche von 220 Quadratmetern und optimaler Raumaufteilung günstiger ist als ein 170 Quadratmeter grosses Haus mit verschachtelten Zimmern. Grund dafür ist die Lage der Immobilie: Während sich das grosse Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage. Darin zeigt sich, dass die Lage den Wert einer Immobilie besonders stark beeinflusst, da sie im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern ist. Die Nähe zur Stadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbare Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr spielen hierbei eine bedeutende Rolle. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Baujahr und Fläche

Neben der Lage ist bei der Immobilienwertermittlung auch die Wohnung oder Haus an sich von grosser Bedeutung. Vor allem die Fläche, das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeiten und der derzeitige Zustand sind hier massgebend. Auch die Anzahl und der Schnitt der einzelnen Räume bestimmen den Wert einer Immobilie. Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je grosszügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Zustand und Alter

Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand, aber auch der energetische Zustand von Immobilien: Durch regelmässige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten werden. Dabei sollten nicht nur optische Aspekte berücksichtigt werden, sondern auch die Energieeffizienz und die Qualität der Bausubstanz des Gebäudes. So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.

Ausstattung

Ein weiterer Punkt, der bei der Immobilienwertermittlung ausschlaggebend ist, ist die Ausstattung des Objekts. Die Art der Fenster und Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Ein Haus mit einer modernen und umweltfreundlichen Pelletheizung wird beispielsweise teurer sein als dasselbe Haus mit Ölheizung. Für eine Wohnung mit einer nagelneuen, hochwertigen Einbauküche aus dem Fachhandel müssen Käufer mehr bezahlen als für dieselbe Wohnung mit einer 20 Jahre alten Küche vom Discounter, bei der kein Schrank mehr zum anderen passt.

Rechtlicher Rahmen

Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen eine wichtige Rolle und beeinflussen den Wert der Immobilie, wie zum Beispiel der Denkmalschutz. Auf der einen Seite können denkmalgeschütze Immobilie in der Zukunft je nach Zustand erhebliche finanzielle Belastungen verursachen – auf der anderen Seite gibt es dafür aber auch verschiedene Förderungsmöglichkeiten. Diese können sich jedoch von Kanton zu Kanton unterscheiden. So sind beispielsweise die Kosten für Arbeiten, die aufgrund des Denkmalpflegegesetzes durchgeführt werden mussten, steuerlich absetzbar. Voraussetzung ist aber, dass sie im Einvernehmen mit den kantonalen Denkmalbehörden oder auf deren Anordnung erfolgen. Zusätzlich können die kantonalen Denkmalbehörden je nach Kanton Finanzhilfen für Erhaltung und Restaurierung von Denkmälern gewähren. Vor Beginn der geplanten Massnahmen ist es oft ratsam, eine schriftliche Steuerauskunft einzuholen um herauszufinden, ob und in welchem Umfang die Steuerbehörden die Aufwendungen anerkennen.

Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je grösser die Nachfrage, desto höher ist der Preis. So sind Wohnimmobilien in Zürich aufgrund von Knappheit unter allen schweizer Grossstädten am teuersten und erreichen oft schon fünfstellige Summen pro Quadratmeter. Deutlich günstiger sind die Preise hingegen beispielsweise in Bern, wo sich die Quadratmeterpreise für ordentliche Immobilien oft noch im vierstelligen Bereich bewegen.

Immobilienwertermittlung – drei normierte Verfahren

Immobilienwertermittlung, Verfahren, Foto: ThomBal / fotolia.com
Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt – zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Foto: ThomBal / fotolia.com

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in einem Gutachten gibt es drei normierte Bewertungsverfahren: Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren letztendlich zum Einsatz kommt, hängt von der Art und oder der künftigen Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab. Rechtliche Regelungen hierzu finden sich zum Beispiel in kantonalen Gesetzen zur Immobilienbewertung.

Das Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren ist dann geeignet, wenn es in der jüngeren Vergangenheit eine Vielzahl von Verkaufsvorgängen ähnlicher Immobilien gab. Dabei werden Merkmale des Grundstücks und der Immobilie an sich – etwa Alter, energetischer Zustand und Ausstattung – durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Je mehr vergleichbare Immobilien in die Bewertung mit einfliessen, desto genauer ist das Ergebnis. Das Vergleichswertverfahren ist beispielsweise geeignet für die Wertermittlung von Stockwerkeigentum oder Grund und Boden. Allerdings scheitert eine Wertermittlung nach diesem Verfahren häufig daran, dass es nicht genug vergleichbare Immobilien gibt, die für die Wertermittlung herangezogen werden können.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Zusammenzählen von Bodenwert sowie den Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten ermittelt. Dieses Verfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt – so zum Beispiel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung werden hierbei berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren

Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung einer Immobilie, sondern auch, wie viel Geld sie hineininvestieren müssen und wie viel sie letztendlich damit erwirtschaften können. Deshalb konzentriert sich das Ertragswertverfahren auf den beim Eigentümer verbleibende Reinetrag. Bei dieser Art der Immobilienwertermittlung werden hauptsächlich die tatsächlichen, oder die marktüblichen Ertragserwartungen berücksichtigt. Berechnet wird der Ertragswert anhand des Reinertrags und einem marktüblichen Multiplikator.

Angewandt wird das Verfahren hauptsächlich bei Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Gebäuden wie Büroimmobilien.

Käufer vs. Verkäufer: Wer schätzt mein Haus wie ein?

Dass Immobilien häufig unterschiedlich bewertet werden, hängt auch stark von den unterschiedlichen Sichtweisen ab. Eigentümer wissen genau, wie viel Arbeit, Zeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben – und schätzen den Wert oft zu hoch ein. Im Gegensatz zu den Käufern: Sie sehen eher die Arbeit, die sie noch in die Immobilie hineinstecken müssen und kalkulieren dementsprechend vorsichtig beim Preis. Umso wichtiger ist eine Wertermittlung vor dem Kauf oder Verkauf. Der Verkehrswert pendelt sich meistens zwischen den Einschätzungen von Käufer und Verkäufer ein und gibt den tatsächlichen Wert des Gebäudes am besten wider.

Immobilienwertermittlung, Bewertung Immobilie, Grafik: immowelt.de
Der Unterschied, wie Käufer und Verkäufer das gleiche Haus einschätzen, kann gross sein. Während das Finanzamt bei einem Verkauf an einem möglichst hohen Preis interessiert ist, kalkuliert die finanzierende Bank mit einem möglichst vorsichtigen Wertansatz – so minimieren sie das Risiko, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und folgender Zwangsversteigerung Geld zu verlieren. Eine seriöse Immobilienwertermittlung kommt dem realen Wert meist am nächsten. Grafik: immowelt.de

13.11.2018


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