Noch nicht gebaute Immobilien vermitteln: Darauf sollten Makler achten

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Immobilien, die geplant, aber noch nicht gebaut sind, stellen Makler bei der Vermittlung vor besondere Herausforderungen und vorab vor einige Fragen: Wie kommt man an passende Objekte? Wie sieht es mit der Provision aus? Was ist vor der Vermittlung zu klären und welche Unterlagen sollten von Anfang an vorliegen?

Vermittlung noch nicht gebauter Immobilien, Neubau, Foto: Calado/fotolia.com
Heute noch eine Baustelle, in ein paar Wochen bezugsfertig. Wenn Makler Immobilien vermitteln, die noch im Bau sind, müssen sie einiges beachten. Foto: Calado/fotolia.com

Die bodentiefen Fenster spiegeln das Sonnenlicht, auf dem Balkon grünt es und die Terrasse lädt dazu ein, laue Sommernächte bei einem kühlen Getränk ausklingen zu lassen. Ein schönes Bild, das erst langsam Gestalt annimmt. Denn was auf dem Papier bereits steht, ist in Wirklichkeit oftmals erst eine Baustelle. In Zeiten von Bauboom und niedrigen Zinsen steht Wohneigentum hoch im Kurs, weshalb viele Immobilienkäufer bereits erwerben, bevor das Fundament der Immobilie überhaupt steht. Für Makler kann dies ein sehr lukratives Geschäft sein – wenn sie bestimmt Dinge beachten und wissen, wie sie an die zu vermittelnden Objekte kommen.

Wie Makler an Objekte kommen

Wie in vielen anderen Bereichen, zahlt es sich für Immobilienmakler aus, gute Kontakte zu Banken, Vermögensverwaltern, Willensvollstreckern und Treuhändern zu haben: Diese Berufsgruppen wissen oftmals, wer wo wann wie baut. Aber auch ein gut funktionierendes privates Netzwerk kann von grossem Vorteil sein. Denn wer gut vernetzt ist, erhält oft Informationen aus erster Hand. Je besser Immobilienmakler über aktuelle Entwicklungen informiert sind, desto schneller können sie agieren. Dies gilt auch für den Kontakt zu Bauträgern. Erfährt der Makler, dass ein Bauträger Grundstücke gekauft hat, kann er sich direkt an diesen wenden und ihm anbieten, die Vermittlung der geplanten Immobilie zu übernehmen.

Dies sollten Immobilienprofis vor der Vermittlung der Immobilien abklären

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Bevor sie die noch nicht gebaute Immobilie vermitteln, sollten Immobilienprofis gewisse Dinge mit ihren Partnern wie dem Bauträger abklären. Foto: mooshny/fotolia.com

Beabsichtigt der Makler, mit einem Bauträger zusammenzuarbeiten, sollte er vorab gewisse Dinge klären.

„Dazu gehört, sich über den Bauträger und dessen Reputation zu informieren“, sagt Dieter Mader, Leiter Verkauf bei der Seitzmeir Immobilien AG. Des Weiteren gilt es zu prüfen, wo das Gebäude liegt, um die Nachfrage und den benötigten Aufwand der Käufersuche einschätzen zu können. „Ausserdem sollten sich Makler die Höhe des Vermarktungsbudgets des Bauträgers sowie dessen Preisvorstellungen genau ansehen“, so Mader. Sind Angebot und Bauqualität adäquat? Ist der Angebotsmix angemessen – also wie viele Zimmer haben die jeweiligen Wohnungen, sind Parkplätze vorhanden und wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?

Vor allem bezüglich der Vermarktung sollten Makler vorab klären, wer welche Kosten trägt und wer welche Werbemassnahmen durchführt. Diese Fragen sind sehr präzise zu beantworten, denn hängt davon nicht nur der Erfolg des Maklers ab, sondern können die Werbekosten auch erheblich sein: Es müssen Prospekte gedruckt, Informationsmaterial für den Kunden erstellt, Anzeigen geschaltet und eventuell ein Präsentationsfilm gedreht werden.

Aber bereits vor der Vermittlung, währenddessen und auch im Nachgang gibt es rechtliche Stolpersteine, die manche Herausforderung bergen.

Die rechtlichen Komponenten

Es gibt zudem viele rechtliche Aspekte, die Makler beachten müssen, damit alles wasserdicht ist. Darunter fallen beispielsweise: 

  • Unzulässige Formulierungen im Exposé: Manche Formulierung im Exposé kann Maklern zum Verhängnis werden und zu Geldstrafen sowie Schadenersatzforderungen führen.
Link-Tipp

In diesem Artikel finden Immobilienprofis Tipps, damit kleine Fehler im Exposé nicht teuer werden.

  • das Urheberrecht: Immobilienprofis sollten die Quellen von Texten, Grafiken oder Bildern, die sie für ihre Anzeigen verwenden, genau prüfen. Denn verstossen sie gegen das Urheberrecht, drohen schnell rechtliche Schwierigkeiten.
Link-Tipp

Vorsicht Urheberrecht! Das müssen Immobilienmakler beachten. 

Auch wenn die EU-Datenschutz -Grundverordnung (DSGVO) in der Schweiz nicht gilt, spielt sie für Immobilienprofis dennoch eine wichtige Rolle, wenn sie Immobilien im EU-Gebiet vermitteln. Worauf Makler hier insbesondere achten sollten, erklärt der Artikel EU-Datenschutz-Grundverordnung: Auch Schweizer Makler sind betroffen.

Diese Unterlagen sollten bei der Vermittlung noch nicht gebauter Immobilien vorliegen

Vermittlung noch nicht gebauter Immobilien, Vertrieb, Unterlagen, Foto: pinkomelet/fotolia.com
Vor Beginn der Vermittlung sollten bestimmte Unterlagen vorliegen – unter anderem eine positiv beschiedene Bauvoranfrage, Grundriss und Baupläne. Foto: pinkomelet/fotolia.com

Zu Beginn des Vertriebs sollte es einen Beschrieb der Lage, also unter anderem Infos zum Ort, der Infrastruktur sowie Zonenpläne geben. „Hinzu kommen massstäbliche Grundrisspläne sowie die genauen Preise und ein grober Baubeschrieb“, sagt Mader. Zudem sollten bei den Verkaufsverhandlungen möglichst auch ein Musterkaufvertrag und die Baugenehmigung vorliegen.

Da der Energieausweis bei einem noch zu errichtenden Gebäude noch nicht vorhanden ist, wird dieser auf Grundlage der Baudaten erstellt. Nach Fertigstellung muss der Energieausweis jedoch unverzüglich ausgestellt werden.

Hinzu kommen Informationsmaterialien: Denn Immobilienkäufer in spe, die sich für einen Neubau interessieren, haben ein erhöhtes Informationsbedürfnis. Schliesslich wollen sie wissen, wofür sie ihr Geld ausgeben. Deshalb sollten Immobilienprofis möglichst genaue Baupläne, -zeichnungen und -beschreibungen vorlegen können. Damit kann sich der Immobilienmakler zudem absichern, falls sich der Kunde im Nachhinein beschwert, nicht das bekommen zu haben, wofür er bezahlt hat. Entsprechend muss der Immobilienmakler aber auch dafür sorgen, dass der Bauträger die Vereinbarungen wie beschrieben umsetzt.

Sonderwünsche möglich? Diese Gestaltungsspielräume können Makler Käufern einräumen

Vermittlung noch nicht gebauter Immobilien, Sonderwünsche, Ausstattung, Foto: Photographee.eu/fotolia.com
In gewissen Fällen können Immobilienmakler ihren Kunden noch einen Gestaltungsspielraum einräumen – beispielsweise welche Fliesen im Bad verwendet werden sollen. Foto: Photographee.eu/fotolia.com

Ob der Käufer noch Möglichkeiten hat, Gestaltungswünsche zu äussern, variiert stark nach Projekt und Gebäudegrösse: „Bei Hochhäusern sind unter anderem die Steigzonen und somit die Wasseranschlüsse nicht diktierbar – ebenso wenig wie die Erdbebenwände. Aber bei kleineren Objekten und flexiblen Bauträgern ist vieles möglich“, sagt Mader. Vor allem im Innenausbau hat der Käufer oftmals eine gewisse Wahlmöglichkeit bei Wand- und Bodenbelägen, Badausstattung sowie Türen.

So sehen die Verdienstmöglichkeiten aus

„Bringt der Bauträger einen guten Leistungsausweis und eine starke finanzielle Position mit, bringt dies dem Verkäufer nicht nur das nötige Vertrauen, sondern dem Makler zudem ein lohnendes Geschäft“, sagt Mader. Dabei hängen die Verdienstmöglichkeiten von der Grösse und dem – zumeist nicht abschätzbaren – Aufwand des Projekts ab. Eine ebenso grosse Rolle spielen auch die Anzahl der Mitbewerber, die sich in der Offertenrunde befinden, und die Chance der guten Verkäuflichkeit anhand der Lage und des Objekts. Wie viel Immobilienmakler letztlich verdienen, hängt davon ab, in welchem Kanton sie tätig sind: „Prinzipiell lässt sich aber sagen, dass die Vermittlungsprovision zwischen einem und fünf Prozent vom Verkaufserlös liegt.“

Link-Tipp

Damit die Tätigkeit des Maklers zu einem erfolgreichen Abschluss führt, muss die Kausalität gegeben sein. Wann dies der Fall ist:

Die Vermittlung von noch nicht gebauten Immobilien kann für Makler ein sehr lukratives Geschäft sein – sofern sie vorab mit ihren Partnern die Rahmenbedingungen klären und die Wünsche ihrer Kunden entsprechend umsetzen können.

27.09.2018


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