Zweitwohnsitzsteuer: Wer sie zahlen muss und wann sie fällig wird

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Wer mehr als einen Wohnsitz in Deutschland nutzt, ist in der Regel mit der Zweitwohnsitzsteuer konfrontiert. Wer wie viel zahlen muss, variiert jedoch von Kommune zu Kommune. Ein Überblick.

Zweitwohnsitzsteuer – das Wichtigste in Kürze

Wenn du neben deinem Hauptwohnsitz eine Nebenwohnung beziehst, musst du für diese in der Regel eine Zweitwohnsitzsteuer – auch Zweitwohnungssteuer genannt – bezahlen.
Ausnahmen: Verheiratete Berufspendler sind von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Auch Bewohner von Gemeinschaftsunterkünften oder Altenheimen müssen die Steuer nicht entrichten.
Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer legt die Kommune fest, in der sich dein Nebenwohnsitz befindet.
Die Zweitwohnsitzsteuer in Berlin beträgt beispielsweise 15 Prozent, in München 18 Prozent und in Hamburg 8 Prozent. Nur Düsseldorf verlangt unter den 15 größten deutschen Städte keine Zweitwohnungssteuer.
Berechnet wird die Zweitwohnsitzsteuer auf Grundlage der Jahresnettokaltmiete für deine Zweitwohnung.
Die Zweitwohnsitzsteuer wird automatisch eingezogen.

Zweitwohnsitzsteuerrechner

Jährliche Nettokaltmiete:

€

Stadt auswählen (Zweitwohnsitzsteuer):

So funktioniert der Zweitwohnsitzsteuerrechner:

Du gibst die Jahresnettokaltmiete deiner Zweitwohnung ein. Also deine Monatsmiete ohne Nebenkosten aufs Jahr hochgerechnet.
Wenn sich dein Zweitwohnsitz in einer der 15 größten deutschen Städte befindet, wählst du einfach deine Stadt mit der hinterlegten Zweitwohnsitzsteuer aus.
-oder-
Wenn sich deine Nebenwohnung nicht in einer der 15 größten deutschen Städte befindet, wählst du andere Stadt aus und trägst die Zweitwohnsitzsteuer manuell ein. Wie viel Zeitwohnsitzsteuer deine Kommune verlangt, erfährst du auf deren Internetseite.
Du klickst auf Jetzt Zweitwohnsitzsteuer berechnen und erhältst deine jährlich zu entrichtende Zeitwohnsitzsteuer.

Übersicht

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?
Wer muss die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?
Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?
Wann muss ich die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?
Was passiert, wenn ich die Zeitwohnsitzsteuer nicht zahle?
Kann ich die Zweitwohnungssteuer absetzen?

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Die Zweitwohnsitzsteuer – auch Zweitwohnungssteuer genannt – ist eine sogenannte örtliche Aufwandsteuer. Gemeinden und Städte können sie erheben, wenn ein Zweitwohnsitz – auch Nebenwohnung oder Nebenwohnsitz genannt – angemeldet wird (GG Artikel 105 Absatz 2a).

Warum gibt es die Zweitwohnsitzsteuer?

Für Einwohner mit einem Zweitwohnsitz erhalten Städte und Gemeinden – anders als für Einwohner mit einem Erstwohnsitz – keinen Steuerausgleich vom Bund. Damit sie bei Zweitwohnungen nicht leer ausgehen, haben viele Kommunen eine Zweitwohnungssteuer eingeführt.

Aufgrund dessen kam es in der Vergangenheit schon zu einigen Rechtsstreitigkeiten. Bislang wurde in mehreren Gerichtsurteilen entschieden, dass die Zweitwohnsitzsteuer auf Grundlage der Verfassung gerechtfertigt ist und erhoben werden darf.

Wer muss die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Die Zweitwohnsitzsteuer muss grundsätzlich zunächst jeder Steuerpflichtige zahlen, der eine Zweitwohnung in einer Gemeinde hat, die diese Steuer erhebt. Das gilt beispielsweise auch für Studenten, wenn sie in ihrer Studentenbude und zusätzlich noch bei ihren Eltern gemeldet sind. Des Weiteren wird die Zweitwohnungssteuer für alle Arten von Wohnungen fällig, wenn sie selbst genutzt werden – also auch für Ferienwohnungen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob du Miete zahlst oder nicht. Denn die Zweitwohnsitzsteuer wird auch dann fällig, wenn der Nebenwohnsitz eine Eigentumswohnung ist.

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Zweitwohnungssteuer legal umgehen: Wer muss keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Von der Zweitwohnsitzsteuer befreit sind ganz legal folgende Personen:

Berufspendler, wenn sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben. Das geht aus einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2005 (Az. 1 BvR 1232/00).
Personen, die in einer Gemeinschaftsunterkunft wohnen, um beispielsweise Wehrdienst, Bundesfreiwilligendienst oder Zivildienst zu leisten.
Personen, die im Gefängnis sitzen.
Personen, die sich zeitweise in einem Hotel oder einer Pension befinden.
Für Wohnungen in Alten- und Pflegeheimen wird keine Abgabe fällig.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Zweitwohnsitzsteuer, Übersicht als Deutschlandkarte zur Zweitwohnsitzsteuer in den 15 größten deutschen Städten, Grafik: immowelt

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer fällt von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich aus, manche Gemeinden und Städte wie Düsseldorf verlangen auch gar keine Zweitwohnsitzsteuer.

Als Bemessungsgrundlage für die Abgabe dient die jährliche Nettokaltmiete. Wenn der Zweitwohnsitz beispielsweise ein WG-Zimmer eines Studenten ist, wird die Steuer anteilig der genutzten Wohnfläche berechnet. Ist die zweite Wohnung neben dem Erstwohnsitz eine Eigentumswohnung, ist die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer nicht die Nettokaltmiete sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.

Im Schnitt liegt die Zweitwohnsitzsteuer zwischen 5 und 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete.

Zur besseren Veranschaulichung findest du im Folgenden Rechenbeispiele zur Zweitwohnsitzsteuer:

Rechenbeispiele zur Zweitwohnsitzsteuer in Berlin, München und Hamburg

Zweitwohnsitzsteuer Berlin

Max Müller lebt in Chemnitz, studiert aber in Berlin. Da er aufgrund seiner Familie und Freunde seinen Hauptwohnsitz nicht aufgeben will, hat er in Berlin eine Nebenwohnung angemeldet. Jeden Monat zahlt er 600 Euro Kaltmiete, was einer Jahresnettomiete von 7.200 Euro entspricht. In Berlin liegt der Steuersatz für eine Zweitwohnung bei 15 Prozent. Er muss also im Jahr 1.080 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Zweitwohnsitzsteuer München

Lisa Meier wohnt in Ravensburg, arbeitet aber in München und bewohnt dort ein WG-Zimmer. München erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer von 18 Prozent. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.500 Euro. Lisas Anteil, die Hälfte, beträgt 750 Euro und entspricht damit einer Jahresnettomiete von 9.000 Euro. Auf dieser Basis muss Lisa für ihre Zweitwohnung in München 1.620 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Zweitwohnsitzsteuer Hamburg

Franziska Schmidt lebt in Lübeck, hat aber wegen der Arbeit in Hamburg eine Zweitwohnung. Hamburg erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer von 8 Prozent. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Das entspricht einer Jahresnettomiete von 14.400 Euro. Auf dieser Basis muss Franziska für ihre Zweitwohnung in Hamburg 1.152 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Wann muss ich die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Die Zweitwohnsitzsteuer wird automatisch eingezogen, wenn du deine Nebenwohnung angemeldet hast. Den Zeitpunkt kann jedoch jede Stadt oder Gemeinde individuell festlegen. In Berlin ist die Zweitwohnungsteuer immer am 15. Juli fällig, in München ist sie bis spätestens zum 1. Juli zu entrichten. Hamburg hingegen erhebt sie von Quartal zu Quartal.

Und es gibt noch weitere Unterschiede: In Köln beispielsweise werden volle Monate abgerechnet. Wer also zur Mitte eines Monats ein- beziehungsweise auszieht, muss nur für die entsprechenden ganzen Monate zahlen. In Berlin hingegen wird Tag-genau abgerechnet.

Was passiert, wenn ich die Zeitwohnsitzsteuer nicht zahle?

In Deutschland gilt das Melderecht. Das heißt, du musst deine Wohnung anmelden – auch deine Nebenwohnung. Wenn du deine Zweitwohnung nicht anmeldest und damit keine Zweitwohnungsteuer zahlst, erfüllt das den Tatbestand einer Steuerhinterziehung. Dies kann nach Paragraf 370 der Abgabenordnung mit einer Geldstrafe von bis zu 1.000 Euro oder einer Freiheitsstrafe von bis zu 5 Jahren bestraft werden.

Praxis-Tipp

Beichten schützt vor Strafe

Wer bisher die Zweitwohnungssteuer hinterzogen hat, kann eine strafbefreiende Selbstanzeige erstatten, sofern die Tat noch nicht von den Behörden entdeckt wurde. Ein Fachanwalt für Steuerstrafrecht kann bei der Formulierung der Selbstanzeige helfen.

Kann ich die Zweitwohnungssteuer absetzen?

Wenn der Zweitwohnsitz aus beruflichen Gründen nötig ist und die Kosten mindestens 10 Prozent der Kosten des Hauptwohnsitzes betragen, zählt dies als doppelte Haushaltsführung. Du kannst die Zweitwohnsitzsteuer dann als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.

Damit die Steuer unter Werbungskosten abgesetzt werden kann, muss das Finanzamt die zusätzliche Wohnung als Nebenwohnung anerkennen. Dafür sind folgende Kriterien ausschlaggebend:

Ausstattung und Größe der Wohnungen
soziale Kontakte an den Wohnorten
Aufenthaltsdauer und -häufigkeit
Dauer der Beschäftigung

Die Nebenwohnung darf außerdem nur maximal halb so weit von der Arbeitsstelle entfernt sein, wie die Hauptwohnung.

Andreas Steger29.04.2024

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