Lesermeinungen:
Vermieter müssen laut Trinkwasserverordnung ihre Mehrfamilienhäuser regelmäßig auf Legionellen prüfen lassen. Sonst drohen erhebliche Strafen. Das müssen Vermieter zur Legionellenprüfung und Trinkwasserverordnung wissen.
Die Legionellenprüfung ist ein wichtiger Bestandteil der gesetzlichen Vorgaben zur Gewährleistung der Wasserqualität in Deutschland gemäß der EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Ihr Ziel ist es, potenzielle Gesundheitsrisiken für Menschen durch Verunreinigungen im Wassersystem zu minimieren.
Pflichten des Eigentümers
Primär liegt die Verantwortung für die Qualität des Trinkwassers bei den Wasserwerken, die sicherstellen müssen, dass es in gesetzlich vorgeschriebener Qualität bis zu den Gebäudeleitungen gelangt. Vermieter übernehmen dann die Pflicht, sicherzustellen, dass die Wasserqualität bis zum Wasserhahn erhalten bleibt. Dies erfordert regelmäßige Überprüfungen, insbesondere die Legionellenprüfung sowie Tests auf weitere potenzielle Keime.
Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“ Die regelmäßige Legionellenuntersuchung ist die wichtigste Aufgabe des Vermieters.
Vermieter müssen in vielen Fällen das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern regelmäßig kontrollieren lassen. Zunächst wird unterschieden, ob es sich bei der Wasseranlage um eine Groß- oder Kleinanlage handelt.
Ist der Warmwasserspeicher kleiner als 400 Liter, das Rohrleitungsvolumen aber größer als 3 Liter bis zur entferntesten Entnahmestelle, handelt es sich der Definition nach auch um eine Großanlage.
Bei Kleinanlagen im Sinne der oben genannten Definition bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2 TrinkWV).
Mehr als 5 Jahre dürfen zwischen den Legionellenprüfungen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.
Generell gilt für alle Vermieter:
Vermieter mit Gebäuden, die eine Trinkwasseranlage ohne zentrale Erwärmung beziehungsweise zentralen Warmwasserspeicher haben, müssen keine Legionellenprüfung durchführen. Ihr Wasser wird dezentral erhitzt, so dass keine Gefahr der Kontaminierung besteht. Das bedeutet allgemein, Häuser mit Anlagen, bei denen ausschließlich dezentrale Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den Wohnungen verwendet werden, sind von der Kontrollpflicht ausgeschlossen.
Der Vermieter darf in der Regel nicht selbst die Wasserprobe entnehmen. Berechtigt sind nur zertifizierte Probennehmer. Die Trinkwasseranalyse übernehmen akkreditierte Labore, die die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen.
Der Vermieter muss gewährleisten, dass der Prüfer an mindestens 3 Stellen an der gesamten Anlage Probenahmen durchführen kann. Wichtig ist, dass die Zapfstellen thermisch oder chemisch desinfizierbar sind. In der Regel sind dies:
Nicht jeder darf das Trinkwasser nach Legionellen überprüfen. Es gibt dafür spezielle Dienstleister, beispielsweise von der Techem, Ivario oder auch der Deutschen Wasserakademie. Das Legionellen Zentrum vermittelt ebenfalls Probennehmer in ganz Deutschland für eine Trinkwasseruntersuchung.
Die Höhe der Kosten der Legionellenprüfung ist von der Größe des Hauses abhängig und regional unterschiedlich.
Die durch die Legionellentests entstehenden Kosten können, sofern vertraglich vereinbart, als Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Bei einem positiven Legionellenbefund des Trinkwassers wird das zuständige Gesundheitsamt vom Labor unverzüglich informiert. Auf den Vermieter kommen dann mehrere Aufgaben zu:
Hierbei werden in der Regel Proben in allen Stockwerken entnommen. Die Anzahl der zu nehmenden Proben ist abhängig von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation.
Die jeweiligen Maßnahmen richten sich nach der Intensität des Legionellenbefalls.
Legionellen-Maßnahmen
Legionellenbefall | Maßnahmen |
---|---|
0 KBE/100 ml |
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< 1000 KBE/100 ml |
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< 10.000 KBE/100 ml |
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> 10.000 KBE/100 ml |
|
Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.
Weitere Vorgaben:
Tritt ein Mangel auf, muss der Vermieter diesen beseitigen. Doch Achtung: Diese Arbeiten gelten in der Regel als Instandsetzung und sind dadurch nicht auf den Mieter umlegbar.
Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.
Weitere Vorgaben:
Für alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Dabei gilt es nachzuforschen, ob der Grund dafür vielleicht in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.
Es müssen dann folgende Schritte unternommen werden
„Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Kodim.
Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren. Gemäß der neuen Trinkwasserverordnung, die seit Juni 2023 in Deutschland gilt und sich an den Richtlinien der EU orientiert, müssen alle alten Bleirohre bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder außer Betrieb genommen werden.
Info: Besitzer einer Brunnenanlage müssen sofort Bescheid geben, wenn ihnen eine Belastung des Rohwassers bekannt wird, die zur Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser führen kann.
Ordnungswidrigkeit:
Straftat:
Vorsätzliche oder fahrlässige Bereitstellung von verunreinigtem Wasser an Mieter
Zusätzliche Folgen:
Wichtig: Die Unschuldsvermutung gilt nicht. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Verunreinigung nicht verschuldet hat.
Kilian Treß22.04.2024Regina am 02.12.2022 12:21
Unser Vermieter, hat nach 3 Jahren Aufforderung (6 Famielenwohnhaus) immer noch nicht das Trinkwasser prüfen lassen, obwohl in dem das Wasser immer mal wieder Rost (braunes Wasser) ist, und in einer der oberen Wohnung in der Badewanne so gar Dreck rauskam. Wir werden immer wieder vertröstet. Was kann man tun?
auf Kommentar antwortenLegionelle am 18.02.2023 16:40
Hallo, ein kurzer Anruf bei ihrem zuständigen Gesundheitsamt kann Wunder bewirken. Die schauen sich erstmal die Liegenschaft an und beurteilen ob eine Prüfpflicht besteht.
Ottoklaus 1 am 18.01.2022 17:35
Hallo, es wird immer vom Vermieter/in gesprochen, wie verhält es sich in einer WEG wo nur Eigentümer wohnen? Und wie in einer Mischanlage mit Eigentümern und Mietern? Der Vermieter ist verpflichtet die Eigentümer nicht?
auf Kommentar antwortenKuhse am 11.11.2021 16:28
Der Vermieter hat eine Legionellenprüfung im Haus durchführen lassen. Erst in der Betriebskostenabrechnung steht, dass wir dafür als Mieter ( nicht wenig ) zahlen sollen. In unserer Wohnung hat niemand Wasser entnommen. Jetzt erst haben wir auf Grund unserer Rückfrage von der Prüfung erfahren und es müsse nicht in jeder Wohnung Wasser entnommen werden. Vom
Ergebnis haben wir von der Hausverwaltung ebenso nie etwas erfahren, das ist jetzt 6 Monate her. Es wäre veranlasst worden, wir sollen jetzt zahlen dafür, in Betriebskostenabrechnung aufgeführt. Wir haben einen wesentlichen Betrag zu zahlen, nach Größe der Wohnung, ist das so?????? Müssen wir überhaupt zahlen, wir wurden nie vor Prüfung persönlich informiert. Weder wer der Auftraggeber ist, noch von der Wichtigkeit der Prüfung.
auf Kommentar antwortenAndrea am 07.07.2021 20:15
Guten Tag, ich wohne in einen Hochhaus in Frankfurt. Regelmäßig gibt es Probleme mit Legionellen. Es wird regelmäßig vom Gesundheitsamt kontrolliert und es kam sogar mal bis zum Duschverbot. Der Vermieter informiert jedoch nicht und die Aushänge im Haus werden so platziert, dass niemand die Information sieht um keine Aufregung im Haus zu verursachen. Was kann ich als Mieter unternehmen? Müssen die Berichte mir als Mieter direkt zugehen? Kann ich einen Mietminderung machen, damit reagiert wird? Meine Mutter wohnt auch in der Wohnung und ist Lungenkrank. Ich bestelle regelmäßig teuere Filter, um zu vermeiden dass eine Infektion entstehen kann. Kann ich die Filter evtl. dem Vermieter in Rechnung stellen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 09.07.2021 10:48
Hallo Andrea,
wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung trägt, können Sie die Miete mindern. Wir können oder dürfen Ihnen allerdings keine rechtsgültigen Einschätzungen geben. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Nutzer1234 am 01.12.2020 20:35
Was ist, wenn der Vermieter gar keine Untersuchung machen läßt? Im September wohnten wir 3 Jahre in der DG-Wohnung eines 5 Parteienhauses und bisher hat keiner bei uns Wasserprobrn genommen. Haus ist über 30 Jahre alt
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 04.12.2020 14:18
Hallo Nutzer1234,
ob ein Vermieter regelmäßige Kontrollen durchführen muss, hängt nicht vom Alter des Hauses ab, sondern von der Größe der Anlage. Ihr Vermieter ist somit vielleicht gar nicht verpflichtet, eine Kontrolle durchführen zu müssen.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Nutzer 1234 am 04.12.2020 15:28
Hallo. Ja, aber man kann bei einem 3-geschössigen Gebäude mit Heizung im Keller davon ausgehen. Außerdem gibt es 5 vermietete Wohnungen. Da liegt es doch Nahe, dass die Leitungen mehr als 3 Liter Wasser führen ( vom Keller bis in die 3. Etwage). Ob die Anlage mehr als 400 L faßt, weiß ich jedoch nicht.
Nutzer2311 am 23.11.2020 07:10
Ein Leerstand verursacht relativ schnell, daß Trinkwasser zu Brauchwasser wird
( Monate ). Der dann erforderliche Brauchwassertest kann, nach der erfolgreichen Reduzierung der Legionellenzahlen (durch im einfachsten Fall Spülungen der Zirkulationsleitung im Haus ) den Nachweis der Trinkwasserqualität erbringen.
auf Kommentar antwortenAfra21 am 17.10.2020 10:21
Natürlich ist primär der Vermieter gefordert, sofern es um die hausinterne Wasserversorgung/-erwärmung wie auch um die technischen Gegebenheiten geht (z.B. Warmwasserkreislauf mit Pumpe, Vermeidung langer Leitungen ohne Anschluss an den Kreislauf, keine Blindleitungen ohne Abflussmöglichkeit am Ende etc.). Allerdings vergessen Sie in Ihren Immowelt-Ratgebern oftmals, dass auch der Mieter Pflichten besitzt. So z.B. bei einer längeren Abwesenheit von mehr als einigen Tagen (sh. z.B. haustec.de/sanitaer/trinkwasser/trinkwasserhygiene-wann-auch-vermieter-und-mieter-der-pflicht-sind?page=all). Ich hatte diesen Fall in meinem vermieteten Elternhaus (3 Einheiten). Hier zog der alleinstehende Mieter der obersten Wohnung für 3-4 Monate in die USA. Danach kam er wieder zurück. Die kurz darauf erfolgte Legionellenprüfung ergab einen zum Glück nur geringfügigen, aber immerhin bestehenden Legionellenbefall. 3 Jahre zuvor war alles einwandfrei. Die ganze Angelegenheit konnte zwar schnell bereinigt werden. Aber: Die Wohnung war während dieser 3-4 Monate unbewohnt und es drehte auch niemand regelmäßig die Wasserhähne auf. Dies gehört aber zu den grundsätzlichen Mieterpflichten, worauf Ihrerseits nicht hingewiesen wird.
auf Kommentar antwortenGast1000 am 23.09.2020 07:41
Wenn das Trinkwasser nicht mehr die erforderliche Qualität hat, also nur noch Brauchwasser ist, bedeutet in diesem Fall ein negativer erneuter Brauchwassertest des „Trinkwassers“ etwas Positives. Das Trinkwasser ist dann negativ auf Legionellen getestet worden.
auf Kommentar antwortenMargarete am 06.09.2020 10:57
Hallo, wie gestaltet sich denn die Situation bei einer Eigentümer=Vermietergemeinschaft? Wer trägt die Verantwortung für die zentrale Wasserversorgung? Z.B. bei Leerstand in einem Haus mit
mindestens 9 Parteien?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 08.09.2020 11:59
Hallo Margarete,
als Adressat und Verpflichtete der Trinkwasserverordnung wird laut gängiger Rechtsprechung in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband angesehen. Ihren konkreten Fall können wir selbst allerdings nicht beurteilen, da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich hierfür an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Yom am 21.07.2020 16:22
Ich wohne als Eigentümer in einer Wohnung, die nicht am weitesten vom Boiler (im Keller) entfernt liegt und habe an dem Tag absolut keine Zeit, kann ich verlangen, dass eine andere Wohnung zur Verprobung gewählt wird? Es soll insgesamt in fünf von 18 Wohnungen Proben genommen werden. Alle Wohnungen ganz oben (3. Stock) und beide Wohnungen ganz außen rechts und links im 2. Stock, wobei ich betroffen wäre. Ist finde dieses Vorgehen mit fünf Wohnungen übertrieben.
Ich habe den Kommentar als Frage formuliert, da ich sehe, dass die Redaktion auch antwortet.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 22.07.2020 16:52
Hallo Yom,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider können wir den Fall aus der Ferne nicht beurteilen, da wir die Hintergründe nicht kennen und keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen empfehlen, einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht oder einen Mieterverein zu Rate zu ziehen.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Susanne am 29.06.2020 14:26
Wohne seit 5 Jahren in einem 4 Familienhaus (Neubau), dieses Jahr taucht zum ersten mal in der Nebenkostenabrechnung der Punkt Trinkwasseruntersuchung auf, in der Allgemeinen Betriebskosten auch unter Sonstiges wird der Posten nicht aufgezählt, darf der Vermieter das ohne Ankündigung abrechnen?
auf Kommentar antwortenCoran am 09.08.2020 15:44
Das hängt vom Mietvertrag ab. Der dort übliche Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) würde das ab 2004 erlauben.
HEIDI am 14.06.2020 15:14
Wir haben in unserer Kleingartenanlage Zapfstellen für Trinkwasser. Die Rohre werden durch die Sonne teilweise sehr warm. Sollte da nicht auch einmal die Qualität des Wassers kontrolliert werden?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 19.06.2020 08:43
Hallo Heidi,
so, wie wir die Verordnung verstehen ist das nicht nötig. Die Sonneneinstrahlung dürfte kaum für gleiche Verhältnisse wie ein ezentrale Warmwasserversorgung sorgen. Bei Zweifel können Sie sich aber auch einfach ans Gesundheitsamt wenden.
Herzliche Grüße,
die Redaktion von immowelt
Gast44 am 12.05.2020 19:00
Dürfen Vermieter die Kosten für eine behördlich angeordnete Trinkwasser Untersuchung auf die Mieter umlegen?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 13.05.2020 09:12
Hallo Gast44,
nach überwiegender Auffassung sind die Kosten für die Legionellenprüfung grundsätzlich als Betriebskosten umlegbar. Alledings nicht als Kosten der Warmwasserversorgungsanlage gem. § 2 Nr. 5 BetrKV, sondern als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK. Umlagefähig sind demnach nur regelmäßig anfallende Prüfungen, nicht aber Kosten, die zur Beseitigung erhöhter Legionellen anfallen, da dies keine Betriebkosten sind, sondern Kosten, um einen Mangel zu beseitigen.
Allerdings sind einige Punkte aus unserer Sicht noch nicht abschließend rechtlich geklärt: In einem älteren BGH-Urteil wurde entscheiden, dass solche Kosten nur dann als Betriebkosten abgerechnet werden können, wenn sie unter dem Punkt "sonstigen Betriebskosten“ im Mietvertrag konkret genannt wurden (BGH, Az.: VIII ZR 167/03). Nach neuerer Rechtsprechung reicht es aber aus, wenn im Mietvertrag steht, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, ohne dass die einzelnen Positionen genannt werden (BGH; Az.: VIII ZR 137/15). Manche Juristen sehen darin die Möglichkeit, auch nachträglich noch neu hinzugekommene Beriebskosten in späteren Abrechnungen mit einzubeziehen. Das ist nach unserer Kenntnis aber noch nicht abschließend geklärt.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
Gast44 am 13.05.2020 15:41
Im konkreten Fall geht es um Ursache von starkem Modergeruch im Trinkwasser, also nicht die Legionellen Prüfung.
immowelt-Redaktion am 14.05.2020 07:58
Hallo Gast44,
starker Modergeruch ist keine Sache, die regelmäßig auftritt und über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet werdn könnte, sondern es handelt sich um einen Mangel. Hierfü ist alleine der Vermieter zuständig.
Beste Grüße
die immowelt-Redaktion
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