Mietkaution: Höhe, Pflichten, Rückzahlung

Sie ist mitunter das Erste, was der Mieter an seinen neuen Vermieter zahlt und manchmal das Letzte, was ihn nach dem Auszug noch mit ihm verbindet: die Kaution. Doch genauso wenig, wie der Vermieter ihre Höhe nach Lust und Laune festsetzen kann, darf der Mieter – sofern dies nicht anderweitig vertraglich geregelt ist - seine letzte Mietzahlung einstellen, um diese mit der Kaution zu begleichen. Diese Rechte und Pflichten sind mit der Mietkaution verbunden.

Bevor der Mieter den Schlüssel seiner neuen Mietwohnung erhält, muss er in aller Regel die Mietkaution zahlen. Während sie für Mieter einen zusätzlichen finanziellen Aufwand darstellt, bedeutet sie für den Vermieter Sicherheit für künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis. Damit alles mit rechten Dingen abläuft, ist genau geregelt, wie hoch sie maximal sein darf, welche Alternativen es zu ihr gibt und was mit ihr bei Tod oder Konkurs von Mieter oder Vermieter passiert.

Die Mietkaution: Höhe und Ratenzahlung

Eine Mietkaution ist erst fällig, wenn es diesbezüglich eine vertragliche Vereinbarung gibt. Ist dies der Fall, muss im Vertrag auch der Zeitpunkt der Zahlung sowie die Höhe der Kaution geregelt sein. Gemäss Obligationenrecht (OR), Artikel 257e, dürfen Vermieter maximal drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten verlangen. Kann ein Mieter die Kaution nicht in einer Summe zahlen, kann er seinen Vermieter um Ratenzahlung bitten. Ob dieser darauf eingeht, ist dabei Ermessenssache. Verlangt der Vermieter die Kaution in bar, kann der Mieter dies ablehnen.

Zahlt der Mieter die Mietkaution nicht spätestens bei Mietantritt, kann ihm der Vermieter die Schlüsselübergabe verwehren.

Der Vermieter kann laut Mieterinnen- und Mieterverband auch während der Mietdauer noch eine Kaution verlangenbeziehungsweise diese erhöhen, wenn der Mieter die Mietswohnung mehrfach beschädigt oder den Mietzins wiederholt zu spät gezahlt hat. Kein Grund für die Erhöhung ist aber ein Verstoss gegen die Hausordnung. Möchte der Vermieter die Kaution erhöhen oder einführen, muss er diese Änderung mit dem Formular für Mietzinserhöhungen machen. Der Mieter muss das Dokument zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben. In der Regel beträgt diese drei Monate – sofern nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde. Damit hat er dann die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt, die Vertragsänderung bei der Schlichtungsstelle anzufechten.

wir empfehlen

Wünsche erfüllen statt Kaution zu zahlen? Eine Mietbürgschaft macht's möglich!

Hier informieren

Das ist bei Anlage der Mietkaution zu beachten

Der Vermieter muss die Kaution umgehend auf ein Sperrkonto, das auf den Namen des Mieters läuft, einzahlen. Dabei bleibt es dem Vermieter überlassen, bei welcher Bank er das Konto eröffnet – allerdings muss er dem Mieter Auskunft über die Bank- und Kontodaten geben. Nicht erlaubt ist es dem Vermieter, die Kaution auf sein Privatkonto einzuzahlen. Der Mieter kann in diesem Fall ablehnen.

Info

Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sparkonto anlegen. Macht er dies nicht, kann der Mieter die Kaution mit den künftigen Mietzinsen verrechnen sowie den entgangenen Zins verlangen. Dies muss allerdings schriftlich erfordern.

Generell dürfen weder der Vermieter noch der Mieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen. Möchte der Vermieter Zugriff auf das Konto haben, braucht er hierfür das Einverständnis des Mieters. Gemäss des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) darf der Mieter nach Objektübergabe frei über die Zinsen verfügen, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Viel diskutiert ist auch die Frage zu den Kontoführungsgebühren. In dieser Frage hat das Bundesgericht entschieden, dass der Vermieter Gebühren bis maximal 50 Franken jährlich auf den Mieter übertragen darf.

Info

Erhebt die Bank Gebühren oder senkt den Zinssatz, kann der Mieter den Vermieter darum bitten, die Bank zu wechseln. Wenn sich der Vermieter weigert, kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen.

Arten der Mietkaution

Mietkaution, anlegen, Foto: iStock/courtneyk
Der Vermieter muss die Mietkaution anlegen. Foto: iStock/courtneyk

Der Mieter kann zwar Vorschläge erbringen, in welcher Form er die Kaution bezahlen möchte, allerdings bleibt diese Entscheidung letztlich dem Vermieter überlassen. Allgemein gibt es mehrere Optionen der Sicherheitsleistung für Vermieter.

Solidarhaftung mehrerer Mieter: Diese besteht, wenn mehrere Mieter ein Mietobjekt nutzen – beispielsweise in einer WG - und auch jeder einzelne im Mietvertrag aufgeführt ist. Gemäss Art. 143 OR haften demnach alle für die gesamte Miete. Liegt ein Schaden vor, kann sich der Vermieter aussuchen, an wen er beziehungsweise auch an wie viele er sich wendet. Der Nachteil hier: Alle Mieter, die im Vertrag aufgeführt werden, haben die gleichen Rechte und Pflichten, was zu Problemen führen kann, wenn sich die einzelnen Mieter untereinander uneinig sind.

Schuldbeitritt: In diesem Fall steht ein Dritter für die Verpflichtung des Mieters ein und bietet eine bürgschaftsähnliche Garantie, sollte es zu Mietzinsschulden des Mieters kommen.

Mietkautionsversicherung: Hier überweist der Mieter anstelle der Kaution eine jährliche Prämie an eine Versicherung oder Bank. Kommt es zum Schadensfall, begleicht diese die Rechnung. Allerdings holt sie sich das Geld umgehend vom Mieter zurück. Wenngleich sich der Mieter die Bezahlung einer Kaution erspart, so muss er zur Jahresprämie noch eine Einschreibegebühr sowie eine zusätzliche Verwaltungsgebühr zahlen, sollte es zum Schadensfall kommen.

Rückzahlung der Mietkaution

Mietkaution, Rückzahlung, Foto: iStock/malerapaso
Nach Auszug des Mieters darf der Vermieter die Mietkaution nur unter bestimmten Umständen zurückhalten. Foto: iStock/malerapaso

Sind nach Ende des Mietverhältnisses alle Ansprüche geklärt, muss der Vermieter die Kaution freigeben – dies sollte in den meisten Fällen innert 30 Tagen umsetzbar sein. Zur Auflösung des Kautionskontos müssen Mieter und Vermieter einen Auftrag sowie die Überweisung unterschreiben und der der Bank zusenden. Verweigert der Vermieter die Auszahlung der Mietkaution, sollte der Mieter ihn mittels Einschreiben dazu auffordern. Folgt hierauf keine Reaktion, sollte der Mieter den Gang zur Schlichtungsbehörde antreten - oder er lässt die Kaution noch ein Jahr auf dem Konto liegen. Denn spätestens ein Jahr nach Auszug muss der Vermieter die Kaution ausbezahlen. Das bedeutet: Auch wenn der Vermieter der Auszahlung nicht zustimmt, darf die Bank dann die Kaution freigeben. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter rechtliche Schritte gegen den Mieter eingeleitet hat. In diesem Fall kann der Vermieter die Auszahlung verweigern und der Mieter muss das Ende des Verfahrens abwarten.

Generell  darf der Vermieter dann Teile der Kaution zurückhalten, wenn beispielsweise die Nebenkostenabrechnung noch aussteht.

Info

Während der Mieter den fälligen Mietzins nicht mit der Mietkaution begleichen darf, kann der Vermieter bei der Schlussrechnung unpünktlich gezahlte Mietzinsen oder Nebenkosten mit der Kaution verrechnen.

Im Schadensfall muss der Mieter für die Reparatur nur dann aufkommen, wenn dies an der Wohnungsabgabe ausdrücklich vereinbart wurde und wenn zudem die Lebensdauer der kaputten Einrichtung noch nicht abgelaufen ist. Hat der Mieter bei der Wohnungsabgabe kein Protokoll unterschrieben, hat der Vermieter bis zu drei Werktage Zeit, ihn darüber zu informieren, für welche Schäden er ihn belangen möchte. Seine Ansprüche sind verwirkt, wenn er diese Frist verpasst. Muss der Vermieter einen Handwerker beauftragen, sollte der Mieter dem Vermieter eine Frist von drei Monaten einräumen. Der Mieter hat das Recht, die Handwerkerrechnungen einzusehen. Ist er mit der Forderung nicht einverstanden, muss er dies schriftlich begründen und dem Vermieter eine Frist bis zur Freigabe der Mietkaution setzen. Sollte es nicht zur Einigung kommen, bleibt der Gang zur Schlichtungsbehörde.

Praxis-Tipp

Eine genaue Dokumentation beim Einzug über bereits vorhandene Schäden und Mängel hilft dabei, dass es beim Auszug nicht zu Streitigkeiten bezüglich der Kautionsrückzahlung kommt. Finden Sie hier alles Wichtige zum Wohnungsübergabeprotokoll.

Das passiert mit der Mietkaution bei Tod, Konkurs oder Vermieterwechsel

Mietkaution, Vermieterwechsel, Mietertod, Foto: iStock/Yuri_Arcurs
Wenn der Vermieter wechselt oder der Mieter stirbt, hat dies teilweise Einfluss auf die Mietkaution. Foto: iStock/Yuri_Arcurs

Stirbt der Vermieter oder der Mieter während der Mietzeit oder einer von beiden wird insolvent, sind bezüglich der Kaution einige Dinge zu beachten.

Tod des Mieters: Da mit dem Tod des Mieters der Mietvertrag nicht automatisch beendet wird, geht der Mietvertrag in der Regel mit allen Rechten und Pflichten auf die oder den Erben über. Dies betrifft auch die Kaution.

Mieter geht in Konkurs: Die Kaution fällt in die Konkursmasse und der Vermieter erhält als Pfandgläubiger als erster sein Geld zurück.

Wechsel des Vermieters: Verkauft der Vermieter das Haus oder die Wohnung, geht die Kaution auf den neuen Eigentümer über und der  Mieter kann wie gewohnt nach Auszug seine Kaution verlangen. Hat der alte Eigentümer jedoch die Kaution nicht ordnungsgemäss hinterlegt, haftet dennoch der neue Eigentümer für die Kaution und ist für deren Auszahlung zuständig.

Vermieter geht in Konkurs: Hat der Vermieter die Kaution korrekt hinterlegt, ist sie Eigentum des Mieters und fallen entsprechend nicht in die Konkursmasse des Vermieters. Anders ist es, wenn der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäss angelegt hat, also beispielsweise auf seinem Privatkonto. In diesem Fall ist sie Teil der Konkursmasse. Dabei ist es Aufgabe des Mieters, die korrekte Hinterlegung der Kaution zu überprüfen.

Generell sollten Vermieter und Mieter alles rund um die Mietkaution vertraglich regeln. Denn beide Seiten können nur davon profitieren, wenn jeder weiss, welche Rechte und Pflichten er diesbezüglich hat. Deshalb gilt: Wer sich vorab gut informiert, hat es hinterher leichter.

Evelyn Eberl16.02.2017

Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

Newsletter

Erhalten Sie monatliche Infos zu Mietrecht, Nebenkosten, Wohnungsmarkt und mehr.

wir empfehlen

Immobilien suchen

DAN-WOOD House - Bauen mit Transparenz

Transparente Preise, kurze Bauzeit, hohe Qualität - Wer ein DAN-WOOD Haus baut, weiß genau, womit er rechnen kann!

mehr...

Dennert - Der Hausbau geht neue Wege

Das ICON-Haus wird nach Vorbild der Automobil-Industrie, in Einzel-Modulen fast komplett im Werk vorgefertigt, einschließlich der gesamten Haustechnik

mehr...

Kontakt

Wenden Sie sich persönlich an uns.

zur Kontakt-Übersicht

Ytong Bausatzhaus – Gemeinsam gut gebaut!

Gemeinsam gestalten wir Ihr hochwertiges, massives, energieeffizientes Eigenheim individuell nach Ihren Vorstellungen.

mehr...

wir empfehlen

Wünsche erfüllen statt Kaution zu zahlen? Eine Mietbürgschaft macht's möglich!

Hier informieren