Wohnungsabnahmeprotokoll: Leitfaden für Mieter und Vermieter

Download

Lesermeinungen:  

(2)

Beim Einzug und beim Auszug ist es ratsam, dass Mieter und Vermieter ein Wohnungsabnahmeprotokoll anfertigen – auch Wohnungsübergabeprotokoll genannt. Darin sollten sie die Zählerstände von Gas und Wasser sowie alle vorhandenen Mängel in der Wohnung festhalten. Kommt es später zum Streit, gilt das Dokument als wichtiger Beweis. Alles Wichtige zum Thema im Überblick.

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Foto: BillionPhotos.com/fotolia.com
Das Wohnungsübergabe- oder Wohnungsabnahmeprotokoll sollte nicht nur alle Mängel auflisten, sondern auch Zählerstände, Einzugsdatum und Co. Foto: BillionPhotos.com/fotolia.com

Das Wohnungsabnahmeprotokoll – auch Wohnungsübergabeprotokoll genannt – ist ein wichtiges Dokument im Mietverhältnis, aber weder Mieter noch Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, ein Protokoll zu erstellen: “Der Mieter kann den Vermieter nicht zwingen, ein Zustandsprotokoll zu erstellen. Allerdings trägt auch nicht er, sondern der Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses die Beweislast, sollte der Mieter einen Schaden verschuldet haben“, erklärt Hugo Wehrli, Geschäftsleiter vom Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz. Kommt es dann beim Auszug zum Streit darüber, ob eine Fliese bereits gesprungen war oder nicht, können sie im Bedarfsfall auf das Wohnungsübergabeprotokoll zurückgreifen. „Ohne dieses hat der Vermieter ein Beweisproblem“, so der Geschäftsführer.

Das Wohnungsabnahmeprotokoll: Was es ist und was es bringt

Das Wohnungsabnahmeprotokoll ist eine umfangreiche Bestandsaufnahme der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war und in welchem beim Auszug, welche Schäden bereits vorlagen und welche sich erst im Laufe der Mietzeit ergeben haben. Jeder Raum sollte dabei Punkt für Punkt protokolliert werden. Wie ist der Zustand der Wände, Fenster und Türen? Wie sieht die Decke aus, wie der Boden? Funktionieren die Elektroinstallationen?

Inhalt des Abnahmeprotokolls

Rechtliche Vorgaben hinsichtlich Form und Inhalt gibt es keine. Generell sollte das Protokoll folgende Inhalte enthalten:

  • Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie ggf. von Zeugen – übrigens: auch der Makler kann Zeuge sein
  • Anschrift der Wohnung
  • Datum der Übergabe, des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
  • Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • alle vorhandenen Mängel, wie gesprungene Fliesen im Bad, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.
  • auch wenn Räume in einwandfreiem Zustand sind, sollte das erwähnt werden
  • für Vermieter ist es ratsam, Absprachen bezüglich der Mietkaution und sonstigen Kostenübernahmen aufzunehmen

Laden Sie sich die Checkliste zur Wohnungsübergabe von immowelt.ch herunter und vergessen Sie keine wichtigen Inhalte mehr! 

Achtung

Balkon, Garten oder Carport geraten leicht in Vergessenheit. Sie gehören aber ebenso zur Wohnung und damit auch ins Wohnungsübergabeprotokoll.

Vorgehen: Wohnungsübergabeprotokoll erstellen

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Grafik: immowelt.ch
Die Wohnungsübergabe sollte immer bei Tageslicht stattfinden. Grafik: immowelt.ch

Jeweils vor dem Einzug und dem Auszug sollten Mieter und Vermieter einen Termin vereinbaren, an dem sie gemeinsam durch die Wohnung gehen und alle Räume besichtigen – am besten bei Tageslicht. So übersehen die Parteien weniger Mängel als bei schummrigem Licht. Für diesen Termin ist es ratsam mehr Zeit einzuplanen – Ruhe und Sorgfalt sind geboten. Da Mieter laut Gesetz ihre Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer zur regulären Geschäftszeit abgegeben müssen, sollten Mieter rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren.

Jeder Mangel im jeweiligen Zimmer sollte genau beschrieben werden. Zum Beispiel: ‘Im linken Eck auf der Westseite befindet sich ein circa zehn Zentimeter langer Kratzer im Parkett‘. Umso genauer die Beschreibungen sind, umso mehr Beweiskraft hat das Dokument. Auch feste Bestandteile wie Heizungen oder Einbauschränke sollten beide Parteien genau unter die Lupe nehmen.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte

Viele Schäden lassen sich mit einem Foto besser dokumentieren. In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an. Fotografieren sollten Mieter oder Vermieter beispielsweise Fliesen, Armaturen und die Einbauküche, aber auch Feuchtigkeitsschäden, Risse im Parkett oder gebrochenes Glas. In Altbauwohnungen empfiehlt es sich auch, die Fensterrahmen abzulichten, da diese oftmals noch aus lackiertem Holz sind und somit anfälliger für Mängel als Kunststofffenster.

Eine Abschrift für jeden

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten eine Abschrift des Protokolls erhalten. Der Vermieter könnte theoretisch im Nachhinein etwas in das Protokoll schreiben, was der Mieter wiederum nicht beweisen kann. Deshalb muss das Wohnungsübergabeprotokoll immer in mindestens zweifacher Ausfertigung vorliegen. Am Ende des Termins unterschreiben alle Anwesenden die Papiere. Eines bekommt der Mieter, das andere der Vermieter.

Info

Die meisten Mietverträge räumen dem Mieter eine Frist von zehn bis 30 Tagen ein, in denen er nicht protokollierte Mängel noch nachmelden kann. Mieter sollten diese Möglichkeit wahrnehmen, um nicht am Ende der Mietzeit unverschuldet für Schäden verantwortlich gemacht zu werden.

Tipps für die Wohnungsabnahme:

  • Wände und Decken prüfen: Sind feuchte Stellen, Wasserflecken oder Schimmel zu erkennen?
  • Fussboden begutachten: Sind Kratzer im Parkett? Hat der Fussboden Dellen?
  • Fenster auf- und zumachen: Lassen sich die Fenster gut schliessen? Sind die Fenster dicht?
  • Wasserhähne aufdrehen, Klo spülen: Läuft das Wasser einwandfrei?
  • An den Einbauten rütteln: Sind Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle, Abflüsse fest verbaut? Sind Stücke abgeschlagen oder Risse zu sehen?
  • Heizung aufdrehen: Wird die Heizung warm?
  • Zählerstände ablesen nicht vergessen!

Auf die Details kommt es an. Eine beschädigte Tür, der ramponierte Küchenschrank oder Flecken auf dem Teppich – alle diese Mängel gehören ins Wohnungsübergabeprotokoll.

Info

Mieter sind nicht verpflichtet, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben – vor allem, wenn damit finanzielle Verpflichtungen damit verbunden sind. Mieter können hier die Unterschrift verweigern oder bei den entsprechenden Klauseln ‚Gilt nicht als Schuldanerkennung‘ vermerken.

Worauf Mieter beim Wohnungsabnahmeprotokoll achten sollten

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Vermieter, Mieter, Wohnungsübergabe, Einzug, Auszug, Foto: hppd/fotolia.com
Ganz genau hinsehen: Auch eine kleine Macke gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll. Foto: hppd/fotolia.com

Wer endlich die perfekte Wohnung gefunden hat, möchte so schnell wie möglich einziehen und den Schreibkram hinter sich lassen. Dennoch sollte der Mieter sich gerade beim Einzug genügend Zeit nehmen für eine sorgfältige Wohnungsübergabe und aufpassen, dass ihm kein Schaden durch die Lappen geht: „Der Mieter sollte die gründliche Reinigung überprüfen und Beanstandungen sofort anbringen. Erstellt der Vermieter ein Antrittsprotokoll, ist es wichtig, dass dieses vollständig ist. Denn für alle Schäden, die nicht protokolliert sind, also bei Mietantritt quasi nicht vorhanden waren, kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verantwortlich gemacht  werden“, erklärt Wehrli vom Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz.

Zieht der Mieter aus, kann der Vermieter ihn theoretisch für jeden Weinfleck und jedes Brandloch verantwortlich machen, die nicht im Dokument aufgeführt sind. Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter das Wohnungsübergabeprotokoll als richtig und vollständig.

Entdeckt nach seinem Umzug noch Mängel, so darf er im Anschluss keine Reparaturen mehr vornehmen: „Da das Protokoll zum Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe erstellt wird, gibt der Mieter damit die Verfügungsgewalt über die Wohnung ab. Nach der Schlüsselrückgabe hat er kein Recht mehr, die Wohnung zu betreten“, erklärt der Geschäftsführer vom Mieterinnen- und Mieterverein Ostschweiz. Allerdings sind viele Vermieter kulant und räumen dem Mieter eine kurze Frist zur Nachbesserung ein . So kann er auch danach noch kleine Schäden beheben - beispielsweise ein fehlendes Backblech ersetzen oder eine Nachreinigung durchführen. Grössere Reparaturen müssten vorab nochmals mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Info

Haben Mieter und Vermieter das Wohnungsabnahmeprotokoll unterschrieben, gilt es als Beweismittel auch vor der Schlichtungsstelle und dem Gericht. Mieter sollten das Protokoll deshalb nur unterschreiben, wenn sie mit allen darin enthaltenen Details einverstanden sind.

Es kann passieren, dass sich Mieter zur Unterschrift unter ein Abgabeprotokoll drängen lassen, obwohl sie mit dem Inhalt nicht einverstanden sind. Viele Möglichkeiten haben Mieter in diesem Fall nicht. Sie könnten mit einem Einschreiben an den Vermieter ihre Unterschrift widerrufen oder erklären, dass sie bei der Übergabe unter Druck standen. Ohne Beweise stehen hier aber die Chancen schlecht, das Protokoll anzufechten.

Ausnahme: verdeckte Mängel

Zeigen sich nach der Übergabe zum Mietbeginn sogenannte verdeckte Mängel wie ein defekter Ablauf in der Badewanne, sieht die Sache für Mieter wieder anders aus:  In diesem Fall muss der Vermieter erst beweisen, dass der Mieter diesen Schaden verursacht hat. Ist die Schuld des Mieters bewiesen, muss er für die Reparatur aufkommen.

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Grafik: immowelt.ch

Tipp zum Auszug für Mieter: Putzen Sie die Wohnung vor dem Termin. Besenrein ist ein in diesem Zusammenhang häufig verwendeter Begriff. Machen Sie die Wände sauber und verschließen Sie Nägel- und Bohrlöcher fachmännisch eine Gipsmischung aus dem Baumarkt reicht dafür aus. Entfernen Sie alle Namensschilder.

Übrigens: Weigert sich der Vermieter grundsätzlich ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, kann der Mieter ihn nicht dazu zwingen. In so einem Fall sollte er sich am besten einen fachkundigen Zeugen suchen und mit diesem gemeinsam die Wohnung besichtigen und ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen.

Worauf Vermieter bei der Wohnungsabnahme achten sollten

Vor dem Einzug und nach dem Auszug seines Mieters steht für den Vermieter jeweils ein wichtiger Termin an: die Wohnungsübergabe. Gerade beim Auszug sollte er sich genügend Zeit dafür nehmen und alles ganz genau protokollieren. So vermeidet er spätere Auseinandersetzungen über Mängel und Reparaturkosten.

Gutes Licht ist wichtig

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Grafik: immowelt.ch

Gut möglich, dass der Mieter bei seinem Auszug bereits alle Lampen abmontiert hat. Ein Grund mehr, sich tagsüber bei hellem Licht zu treffen. Klappt das nicht, kann alternativ eine Baustellenlampe die Zimmer gut ausleuchten. Hilfreich ist auch eine Digitalkamera, um Schäden zu fotografieren. Vorsichtshalber sollte der Vermieter einen Apparat einstecken –  wer weiss, ob der Mieter gerade sein Smartphone oder eine Kamera zur Hand hat.

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Grafik: immowelt.ch

Direkt nach der Übergabe sollte der Vermieter seinem Mieter eine Kopie des – von beiden Seiten unterschriebenen – Wohnungsübergabeprotokolls in die Hand geben. Andernfalls könnte der Mieter im schlimmsten Fall behaupten, dass der Vermieter nachträglich noch etwas in das Wohnungsübergabeprotokoll geschrieben hat. 

Manchmal entdecken Vermieter nach Abschluss des Mietverhältnisses noch Schäden, die sie bei der Wohnungsübergabe trotz erforderlicher Sorgfalt nicht hätten sehen können. So einen verdeckten Schaden sollte der Vermieter innerhalb einer Woche nach Unterschrift des Protokolls schriftlich anzeigen, da er ansonsten keine Ansprüche mehr stellen kann. Weigert sich der Mieter allerdings, das ergänzte Protokoll zu unterschreiben, muss der Vermieter im schlimmsten Fall den Weg über das Gericht nehmen, um Forderungen durchsetzen zu können.
Weiter sind Vermieter berechtigt, eine Beteiligung an der abgenützten Einrichtung zu verlangen. Allerdings müssen sie in diesem Fall die entsprechenden Mängel des jeweiligen Einrichtungsgegenstandes oder an Tapeten oder Böden beweisen können.

Info

Anschaffungswert versus Zeitwert: Hat der Mieter beispielsweise die zur Wohnung gehörende Waschmaschine kaputt gemacht, muss der Vermieter für den Anteil gemäss der Lebensdauertabelle aufkommen. Zieht der Mieter nach zehn Jahren aus und hat die Waschmaschine eine geschätzte Lebensdauer von 15 Jahren, muss der Mieter ein Drittel der Kosten für eine neue Waschmaschine übernehmen. Zieht er aber nach 17 Jahren aus, muss er keine Kosten mehr übernehmen, da die Lebensdauer der Waschmaschine bereits abgelaufen ist.

Übergabe durch Beauftragte ist Vermieterrisiko

Wohnungsabnahmeprotokoll, Wohnungsübergabeprotokoll, Vermieter, Mieter, Wohnungsübergabe, Foto: Westend61/fotolia.com Einzug, Auszug,
Vermieter aufgepasst: Wer die Wohnungsübergabe seinem Hausverwalter überlässt, haftet in der Regel für dessen Fehler. Foto: Westend61/fotolia.com

Wer die Wohnungsübergabe seinem Hausverwalter oder Makler überlässt, sollte dieser Person vertrauen. Übernimmt ein Hausverwalter stellvertretend die Wohnungsübergabe, haftet dennoch der Vermieter für etwaige Fehler. Hat der Verwalter gegen eine spezielle Hausverwalterpflicht verstossen, kann der Vermieter ihn möglicherweise auf Schadensersatz verklagen.

Fazit

Ein Wohnungsabnahmeprotokoll bringt Sicherheit für Mieter und Vermieter

Mit einem sorgfältig erstellten Wohnungsübergabeprotokoll sind sowohl Mieter als auch Vermieter auf der sicheren Seite. Es schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Schönheitsreparaturen und Haftungsfällen. Aber auch der Vermieter hat etwas in der Hand, um seine Forderungen zu rechtfertigen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll kostet nichts, ausser Zeit. Die sollten sich Mieter und Vermieter auf jeden Fall nehmen – dann steht einem harmonischen Mietverhältnis nichts mehr im Weg.

10.01.2017


Ihre Meinung zählt

(2)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
2
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

igl am 10.01.2017 12:29

Sehr gut erklärt

auf Kommentar antworten