Wohnung renovieren bei Auszug: Was Mieter müssen – und was nicht

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In so manchen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei Auszug renovieren muss. In den meisten Fällen kann er diese allerdings ignorieren – denn das Gesetz macht die Erhaltung der Wohnung zur Aufgabe des Vermieters.

Ein Mieter muss seine Wohnung bei Auszug nur in Ausnahmefällen renovieren. Foto: visivasnc/fotolia.com

Beim Auszug aus einer Mietwohnung wird so einiges offenbar, was zuvor unentdeckt geblieben ist. Hinter den Wandschränken bleiben Bohrlöcher zurück, die Bilderrahmen haben durch das Sonnenlicht und Staub einen Schatten an der Wand hinterlassen. Jetzt soll der Mieter die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen und Wände streichen oder Bohrlöcher zuspachteln – zumindest wenn es nach dem Willen des Vermieters geht. Aber muss er das wirklich?

Obligationenrecht verpflichtet Vermieter zur Instandhaltung

Die Antwort ist wie so oft: Es kommt drauf an. Denn gemäss Artikel 256 des Obligationenrechts ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache im „zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten“. Ausdrücklich als nichtig bezeichnet werden davon abweichende Vereinbarungen in Wohnmietverträgen. Das heisst: Der Mieter kann vom Vermieter nicht zu Renovierungsarbeiten herangezogen werden, auch nicht durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag.

Das jedenfalls gilt bei ordentlicher Abnützung, also Veränderungen an der Mietsache, die durch den täglichen Gebrauch naturgemäss entstehen. Dazu gehören beispielsweise auch die oben erwähnten Schatten an der Wand oder einzelne Bohrlöcher. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter die Wohnung über die Massen in Anspruch genommen hat.

Ausserordentliche Abnützung: Wann der Mieter zur Kasse gebeten wird

Von ausserordentlicher Abnützung spricht man immer dann, wenn gewisse Schäden an der Wohnung oder mitvermieteten Einrichtungsgegenständen eben nicht durch üblichen, sondern durch unsorgfältigen Gebrauch entstanden sind. Das ist beispielsweise der Fall bei:

  • Schmierereien von Kindern an den Wänden
  • Brandlöchern im Fussboden
  • stark vergilbten Wänden durch häufiges Rauchen
Achtung

Als ausserordentliche Abnützung können auch bestimmte ungewöhnliche Wandfarben gelten. Hat also beispielsweise ein Mieter seine gesamte Wohnung pink und neongrün gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung vor seinem Auszug entweder weiss streicht oder sich an den Kosten der Renovierung beteiligt.

Auch im Falle ausserordentlicher Abnützung gilt aber: Der Mieter muss immer nur zu einem Teil für die Renovierungskosten aufkommen.

Die paritätische Lebensdauertabelle

Zu welchem Teil – das wiederum ergibt sich aus der paritätischen Lebensdauertabelle. Diese wurde von verschiedenen Verbänden wie dem Hauseigentümerverband, dem Schweizerischen Mieterverband und dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft ins Leben gerufen. In der Tabelle wird explizit eine angenommene Lebensdauer sämtlicher typischerweise mitvermieteter Teile einer Wohnung aufgeführt. Demnach hält ein Heizkessel etwa 20 Jahre, Zementplatten auf dem Balkon haben eine Lebensdauer von 30 Jahren und eine Raufasertapete ist nach zehn Jahren vollständig amortisiert.

Ein Beispiel:
Ist eine Raufasertapete beim Auszug eines Mieters beschädigt, zu diesem Zeitpunkt aber bereits fünf Jahre alt, zahlt der Mieter nur anteilsmässig die Hälfte einer gleichwertigen Neuanschaffung.

Wichtig: Der geforderte Schadenersatz darf sich nur auf jene Arbeiten beziehen, die zur Behebung des Schadens notwendig sind. Ist also etwa nur das Streichen einer einzelnen Wand nötig, darf der Vermieter nicht die Kosten für das Malen des gesamten Zimmers als Berechnungsgrundlage heranziehen.

Link-Tipp

Die Lebensdauertabelle ist in digitaler Form auf der Webseite des Mieterinnen und Mieterverbands verfügbar.

Ausnahme: der kleine Unterhalt

Einen defekten Duschschlauch muss der Mieter in der Regel selbst reparieren. Foto: Jürgen Fälchle/fotolia.com

Unabhängig von üblicher oder ausserordentlicher Abnützung müssen Mieter für bestimmte Kleinreparaturen aufkommen. Denn im Obligationenrecht ist geregelt, dass der Mieter „Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen muss (Art. 259).

Der Gesetzestext selbst legt allerdings weder eine Kostengrenze für Reparaturen fest, noch stellt er darauf ab, ob der Mieter Ausbesserungsarbeiten selbst erledigen kann oder nicht. Einige Gerichte sehen als Schmerzgrenze teilweise Kosten in Höhe von 150 oder 200 Franken, andere Richter gehen davon aus, dass dieser sogenannte kleine Unterhalt nur dann vorliegt, wenn die Reparatur keine besonderen Sachkenntnisse des Mieters voraussetzt.

Typische Arbeiten, die der Mieter selbst erledigen muss, sind:

  • verstopfte Abflüsse Reinigen
  • undichte Duschschläuche ersetzen
  • Plastikkörbe im Geschirrspüler austauschen
  • Backbleche wechseln


Mieter sollten beim Auszug also genau prüfen, ob sie zu Renovierungsarbeiten verpflichtet sind oder nicht. Geraten sie darüber in Streit mit ihrem Vermieter, können beide Parteien jederzeit eine der Schlichtungsstellen anrufen. Dort wird dann aussergerichtlich entschieden, welche Arbeiten der Mieter durchführen muss – und welche nicht.

27.12.2017


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