Wohnung kündigen: Problemlos raus aus dem Mietvertrag

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Wer aus einer Mietwohnung auszieht, sollte rechtzeitig vorher die Wohnung kündigen – das ist klar. Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt es jedoch einige Feinheiten zu beachten, die Mieter kennen sollten. Ansonsten riskieren sie, dass der Mietvertrag auch nach ihrem Auszug noch weiterläuft. So können Mieter teure Fehler vermeiden.

Wohnung kündigen, Umschlag in Briefkasten, schriftlich, Foto: rh2010/fotolia.com
Wer seine Wohnung kündigen will, sollte das schriftlich machen. Foto: rh2010/fotolia.com

Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder schlichtweg der Wunsch nach mehr Platz – Gründe für einen Umzug gibt es viele. Bei allem Umzugsstress sollten Mieter jedoch nicht vergessen, ihre Mietwohnung richtig und rechtzeitig zu kündigen. Denn Fehler bei der Kündigung können teuer werden.

Wohnung kündigen: Immer schriftlich

Die Kündigung des Mietvertrags muss immer schriftlich, mit eigenhändiger Unterschrift und auf Papier geschehen. Mündliche Kündigungen oder Kündigungen per E-Mail genügen nicht. Geteilte Meinungen gibt es unter Juristen zur Kündigung per Fax. Diese erfüllt zwar die Schriftform, könnte aber unwirksam sein, weil die Unterschrift dabei lediglich kopiert wird. Insofern empfiehlt es sich immer, dem Vermieter eine eigenhändig unterschriebene Kündigung zukommen zu lassen. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch all jene Personen die Kündigung unterzeichnen.

Kündigung per Einschreiben

Wer sichergehen will, dass die Kündigung auch wirklich beim Vermieter ankommt, sollte sie auf jeden Fall per Einschreiben zustellen lassen. Bei der Aufgabe des Einschreibens wird dies beweiskräftig quittiert. Es gibt dabei mehrere Varianten:

  • Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben:
    Eingeschriebene Briefe erhält der Empfänger nur gegen Unterschrift oder Zustellgenehmigung. Sobald die Sendung zugestellt ist, gilt die Zustellung daher als juristisch bewiesen.
  • Einschreiben mit Rückschein:
    In diesem Fall stellt der Postbote die Kündigung persönlich zu, lässt sich den Empfang quittieren und der Mieter erhält automatisch eine schriftliche Bestätigung über den Zugang.
  • Kündigung mit Zusatzleistung Eigenhändig:
    Bei einem Einschreiben mit der Zusatzleistung Eigenhändig wird der Brief persönlich und ausschliesslich an die in der Adresse genannte Person ausgeliefert. Bei Bedarf kann auch hier ein Rückschein angefordert werden.


Alternativ kann der Mieter die Kündigung auch persönlich in den Briefkasten des Vermieters werfen – im Idealfall mit einem oder mehreren Zeugen, die im Zweifel bestätigen können, dass das Schreiben auch tatsächlich im Briefkasten des Vermieters gelandet ist. Noch besser und am sichersten ist es allerdings, die Kündigung persönlich an den Vermieter zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen.

Was im Kündigungsschreiben stehen muss

Will der Mieter seine Wohnung kündigen, genügt dafür grundsätzlich ein formloses Schreiben, das an den Vermieter adressiert ist mit den Unterschriften aller Hauptmieter. Bestimmte Kündigungsgründe müssen Mieter nicht angeben. Dennoch kann es empfehlenswert sein, einige Informationen in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen, damit es gar nicht erst zum Streit mit dem Vermieter kommt – beispielsweise die Adresse der Mietwohnung sowie den Zeitpunkt, zu dem die Mietwohnung gekündigt werden soll.

Das sollte im Kündigungsschreiben stehen:

  • Willensbekundung, dass die Wohnung gekündigt werden soll
  • Unterschriften aller Hauptmieter
  • Adresse der Mietwohnung und Stockwerk
  • Kündigungsfrist und Kündigungstermin
  • Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen
  • Hinweis, dass sich der Mieter noch mit dem Vermieter in Verbindung setzen wird um einen Übergabetermin zu vereinbaren

Kündigungsfristen und –termine beachten

Kündigungstermine, Kündigungsfristen, Kalender, Foto: iStock/Darunechka
Mieter müssen bei der Kündigung der Wohnung auf die Kündigungstermine und -fristen achten. Foto: iStock/Darunechka

Neben einem korrekten Kündigungsschreiben sollten Mieter auch darauf achten, die Kündigungsfristen und den Kündigungstermin einzuhalten. Kündigungstermin ist dabei jener Tag, an dem das Mietverhältnis zu Ende geht. Die Frist ist dagegen die Dauer zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und dem Kündigungstermin. Die Kündigungsfristen und –termine sind in aller Regel im Mietvertrag geregelt – sofern darin die gesetzliche Kündigungsfrist nicht unterschritten wird, sind diese auch verbindlich. Die gesetzliche Frist beträgt für Mietwohnungen drei Monate.

Sind keine eigenen Kündigungstermine genannt, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine, die je nach Kanton und Region unterschiedlich sein können. Auskunft darüber geben die kantonalen Schlichtungsbehörden sowie Mieter- und Vermieterverbände. Auf jeden Fall muss die Kündigung rechtzeitig, also einen Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen.

Ein Beispiel: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und der Kündigungstermin, also der letzte Tag des Mietverhältnisses, ist der 30. Juni. Die Kündigung muss in diesem Fall spätestens am 31. März beim Vermieter sein. Entscheidend ist hier nicht das Datum des Poststempels, sondern der tatsächliche Eingang des Schreibens beim Vermieter. Es empfiehlt sich daher, mindestens drei Werktage vor Beginn der Kündigungsfrist einen Einschreibebrief aufzugeben.

Vorzeitige Kündigung

Mieter, die ihre Wohnung vorzeitig verlassen und es vermeiden wollen, den Mietzins bis zum Vertragsende zu bezahlen, können ausserterminlich kündigen. Dazu müssen sie ihrem Vermieter einen zumutbaren und solventen neuen Mieter vorschlagen, der bereit ist, den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter hat dann 30 Tage Zeit, zu prüfen, ob dieser den Mietvertrag erfüllen kann.

In der Praxis ist es von Vorteil, dem Vermieter mehrere Nachmieter vorzuschlagen – je mehr, desto besser. Schliesslich könnten Interessenten vor der Vertragsunterzeichnung wieder abspringen. Eine schriftliche Bestätigung, dass diese bereit sind, den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen und zum vereinbarten Termin zu übernehmen, erleichtert darüber hinaus das Prozedere. Natürlich muss auch der vorzeitige Auszug der Vermieterschaft so früh als möglich mitgeteilt werden.

Fristlose Kündigung nur bei schwerwiegendem Mangel

Unabhängig von Kündigungsfristen und –terminen können Mieter bei einem schwerwiegenden Mangel fristlos kündigen. Ein solcher schwerwiegender Mangel wäre beispielsweise ein Wassereintritt über das Dach der Wohnung oder eine übermässig hohe Luftfeuchtigkeit, die zu gesundheitsgefährdendem Schimmel in der Wohnung führt. Vor einer Kündigung muss der Mieter den Mangel dem Vermieter melden. Schafft dieser dann nicht innert nützlicher Frist für Abhilfe, kann der Mieter ohne jede Frist kündigen – am besten ebenfalls per Einschreiben.

Achtung

Meistens ist nur schwer einzuschätzen, ob ein Mangel wirklich schwer genug ist, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Wird der Mangel nachträglich von einer Schlichtungsbehörde als nicht schwerwiegend genug eingestuft, muss der Mieter unter Umständen sogar Miete nachzahlen. Insofern empfiehlt sich vor einer fristlosen Kündigung die Beratung durch den Mieterverband oder einen Fachanwalt.

Wenn der Vermieter die Kündigung ignoriert

Auch wenn der Mieter alles richtig gemacht hat, kann es vorkommen, dass ein Vermieter die Kündigung einfach ignoriert – beispielsweise indem er ein Einschreiben mit Rückschein einfach nicht akzeptiert und dieses zurück zur Post geht. Auch wohnen Mieter und Vermieter nicht immer Tür an Tür und es ist dem Mieter nicht immer ohne weiteres möglich, das Schreiben selbst beim Vermieter vorzubringen. Am sichersten ist es für Mieter in einem solchen Fall, die Bestätigung aufzubewahren, dass der Vermieter das Einschreiben mit Rückschein ignoriert hat und ein einfaches Einschreiben hinterherzuschicken. Wer noch sicherer gehen will, sollte sich bereits zu diesem Zeitpunkt vom Mieterverband beraten lassen oder sich direkt an eine Schlichtungsstelle wenden.

Ende des Mietverhältnisses

Ist die Kündigung erfolgreich ausgesprochen, muss sich der Mieter auch daran halten. Im Regelfall findet am letzten Tag des Mietverhältnisses eine Wohnungsübergabe statt, bei der auch ein Wohnungsabnahmeprotokoll angefertigt wird. Mieter können sich mit dem Vermieter natürlich auch auf einen früheren Zeitpunkt für den Auszug einigen. Wer jedoch verspätet aus der Mietwohnung auszieht, riskiert viel Ärger und Kosten. Der Vermieter kann dann eine Nutzungsentschädigung für seinen Mietausfallschaden geltend machen. Scheitert deswegen eine pünktliche Nachvermietung, ist unter Umständen sogar Schadensersatz fällig. Deshalb gilt: Wer seine Mietwohnung kündigen will, sollte sich auch sicher sein, dass er rechtzeitig ausziehen kann.

 


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3 Kommentare

Catherine am 28.09.2018 18:59

Guten Tag

Wir haben Kündigungstermine per 30.3. und 30.9

wir haben nun eine Wohnung per 1.2. und ich habe heute die Kündigung eingeschrieben versendet, somit hat der Vermieter die Kündigung fast 4 Monate vorher.

Wir werden einen... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 08:53

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in diesem Fall läuft das Mietverhältnis tatsächlich weiter und Sie wären verpflichtet, auch den Mietzins entsprechend zu entrichten. Insofern wäre es am besten, Sie könnten Ihrem Vermieter... mehr

Jenny am 13.08.2018 11:08

Ich habe eine Frage zur ausserterminlicher Kündigung des Mietvertrags. Ich muss leider unvorhergesehen die Schweiz per 31.10. verlassen, aber der Mietvertrag läuft bis März 2019 (Kündigungsverzicht). Kann ich eine kulante Einigung mit... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 14:35

Hallo Jenny und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine rechtliche Grundlage für eine ausserterminliche Kündigung haben Mieter in der Schweiz dann, wenn sie dem Vermieter einen solventen Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, den... mehr

Keine ahnung am 09.08.2018 21:37

Ich habe eine frage . Ich bin seit mitte november in einer mietwohnung . Zum 1. Mal allein und das zur miete . Mein leben lang 64 jahre wohnte ich auf einem hof . Seit august 2017 lebe ichgetrennt . Mein nochmann hat kich im dorf... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.08.2018 08:34

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst können Sie natürlich mit dem Vermieter verhandeln, ihm Ihre Situation schildern und ihn bitten, dass er Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt. Alternativ bleibt Ihnen weiterhin... mehr