Wenn Mieter plötzlich ihren Mietzins reduzieren – so sollten Vermieter reagieren

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Auf dem Mietkonto geht plötzlich weniger Geld ein und der Mieter begründet das mit einem Schimmelfleck im Badezimmer, einer klemmenden Balkontür oder dem niedrigen Referenzzinssatz. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn ihre Mieter den Mietzins reduzieren – was ist rechtens, was sollen sie unternehmen? Die wichtigsten Informationen zum Thema Mietzinsreduktion für Vermieter im Überblick.

Viele Vermieter wissen nicht, wie sie reagieren sollen, wenn ein Mieter plötzlich den Mietzins reduziert. Foto: elnariz/fotolia.com

Mietzinsreduktion ist ein Thema, mit dem sich Vermieter in der Regel erst beschäftigen, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung den Mietzins zu reduzieren – oder dann, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Änderung höher war als er aktuell ist. Das heisst jedoch nicht, dass jede Mietzinsminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage nicht immer eindeutig.

Wenn Mieter den Mietzins aufgrund des hypothekarischen Referenzzinssatzes reduzieren

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird in der Schweiz vier Mal im Jahr durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt, gegebenenfalls angepasst und bekanntgegeben. Vereinfacht gesagt beruht er auf dem Durchschnittszins aller Immobilienkredite der schweizerischen Banken. Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter eine Mietzinsreduktion durchsetzen.

Wie hoch der Mietzins tatsächlich sein darf

Die Art und Weise, wie sich aus dem Referenzzinssatz die tatsächlich zulässige Mietzinshöhe berechnet, ist für Laien nicht ganz einfach zu durchschauen. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) bietet daher einen Online-Rechner an, mit dem Immobilieneigentümer ganz einfach ausrechnen können, ob ihr Mieter richtig liegt.

Selbst wenn der Mieter jedoch mit seiner Forderung Recht hat, einfach so weniger Miete zahlen darf er nicht. Er muss zunächst schriftlich eine Mietzinsreduktion einfordern. Diese gilt dann zum nächstmöglichen Kündigungstermin, wobei die Termine und Fristen je nach Kanton und Region unterschiedlich ausfallen können. In diesem Schreiben müssen unter anderem der errechnete Senkungsanspruch, der neue Mietzins sowie der nächste Kündigungstermin aufgeführt sein, zu dem der neue Mietzins gelten soll.

Wenn das Senkungsbegehren nicht rechtens ist

Stellen Vermieter nun fest, dass der Mieter die Miete entweder gänzlich zu Unrecht oder um einen zu hohen Betrag reduziert hat, haben sie 30 Tage Zeit, darauf zu reagieren und Einspruch einzulegen. Der Mieter hat dann wiederum 30 Tage Zeit, eine Schlichtungsstelle anzurufen. Im Streitfall entscheidet diese letzten Endes, ob das Senkungsbegehren berechtigt war oder nicht.

Wenn Mieter den Mietzins aufgrund eines Mangels reduzieren

Mieter haben auch dann ein Recht auf Mietzinsreduktion, wenn die Wohnung Mängel hat, sie also nicht wie bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart genutzt werden darf. Voraussetzung für eine Mietzinsreduktion ist stets, dass es sich nicht um Bagatellschäden oder Kleinreparaturen handelt. Soll heissen: Ein tropfender Wasserhahn oder eine schlecht schliessende Zimmertür zählen nicht zu den Gründen für eine Mietzinsreduktion. Zu den Kleinreparaturen gehören grundsätzlich alle Arbeiten, die ohne Fachwissen erledigt werden können. Weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschliessen:

Haben Mieter einen Mangel wie Schimmel selbst verursacht, können sie deswegen auch nicht den Mietzins reduzieren. Foto: adam88xx/fotolia.com
  • Der Vermieter weiss überhaupt nichts von dem Mangel. Mieter müssen einen Schaden unverzüglich beim Vermieter melden. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem dieser davon weiss, ist eine Mietzinsreduktion möglich.
  • Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht. Ein Beispiel wäre ein Schimmelbefall, der nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Heizen und Lüften des Mieters zurückzuführen ist. Der Vermieter muss dabei nachweisen, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Wichtig: Auch selbst verschuldete Mängel müssen dem Vermieter jedoch gemeldet werden.
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterverband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären lassen.

So hoch darf die Mietzinsminderung sein

Die Frage, wie hoch eine Mietzinsreduktion ausfallen darf, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn genaue Minderungsquoten schreibt das Gesetz nicht vor. Der Mieterverband hat auf seiner Webseite diverse Beispiele aus der Gerichtspraxis zusammengestellt. Darin wird Mietern etwa für einen überschwemmten Keller eine Mietzinsreduktion von fünf Prozent zugesprochen, für den Lärm einer Bar im Erdgeschoss des Mietshauses konnten Mieter den Mietzins schon um 15 Prozent reduzieren. Eine defekte Heizung, wodurch das Gebäude komplett unbewohnbar wird, rechtfertigt demnach sogar eine Mietzinsreduktion um 100 Prozent.

In allen Fällen ist aber die volle Miete immer dann wieder zu zahlen, wenn der Schaden behoben worden ist. Wenn Mieter den Mietzins reduzieren, sollten Vermieter also erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietzinsreduktion überhaupt angemessen und gerechtfertigt ist. Bei Unsicherheiten helfen Eigentümervereine. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen. Reduziert der Mieter den Mietzins zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft letzten Endes nur der Gang zu einer Schlichtungsstelle.


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