Wenn das Wohnzimmer zum Nordpol wird: Miete reduzieren bei defekter Heizung

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Wenn es draussen kalt ist, der Eisregen um die Nase peitscht und der Schneematsch durch die Schuhe dringt, gibt es kaum etwas besseres, als sich mit einem Heissgetränk vor die warme Heizung zu kuscheln. Ärgerlich, wenn die defekt ist. Dann Mieter müssen aktiv werden und den Vermieter informieren – und können möglicherweise ihren Mietzins reduzieren.

Eine defekte Heizung bemerkt man im Sommer meist gar nicht. Doch im Winter kann ein Heizungsausfall richtig ungemütlich werden und die Wohnung unter Umständen sogar unbewohnbar machen. Mieter müssen aber nicht bibbern, sondern können einiges tun.

Wenn die Heizung defekt ist, muss der Vermieter sie reparieren – und der Mieter hat ein Recht auf einen reduzierten Mietzins. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

„Das Bundesgericht hat festgelegt, dass in einem Haus nach Minergie-Standard mindestens 19 bis 20 Grad herrschen müssen“, erklärt Ruedi Spöndlin, Rechtsberater beim Mieterinnen- und Mieterverband (MV) in der Schweiz. „In allen anderen Wohnungen 20 bis 21 Grad.“ Steigt die Temperatur in einer Wohnung nicht auf diese Temperaturen, so können Mieter den Mietzins reduzieren, eine Reparatur fordern und in bestimmten Fällen sogar selbst aktiv werden. Doch zuerst müssen sie den Schaden beim Vermieter melden.

Info

Der Minergie-Standard ist ein Mindestenergiestandard und legt bestimmte Grenzen für den Energiebedarf eines Gebäudes fest.

Defekte Heizung: Zuerst den Mangel melden

Bleiben die Temperaturen trotz laufender Heizung niedrig, oder ist die Heizung komplett ausgefallen, handelt es sich um einen Mangel. Das Wichtigste ist dann, als erstes dem Vermieter Bescheid zu geben. Er hat die Aufgabe, dafür zu sorgen, dass die Heizung wieder richtig funktioniert und die Temperaturen steigen. „Denn der Mieter hat natürlich Anspruch darauf, dass das Problem gelöst wird“, so Spöndlin.

Der Mieter kann den Vermieter mündlich oder telefonisch informieren. Will der Mieter jedoch eine Frist durchsetzen, bis wann die Heizung repariert sein soll oder die Miete mindern, sollte er eher einen formlosen Brief per Einschreiben verschicken. Aus diesem muss hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt, welcher Mangel aufgetreten ist und gegebenenfalls, welche Frist der Mieter dem Vermieter für die Reparatur der Heizung setzt.

Miete reduzieren

„Wenn Temperaturen dauerhaft um drei bis fünf Grad unter der Mindesttemperatur liegen, haben Mieter laut Bundesgericht Anspruch darauf, die Miete zu reduzieren“, sagt Spöndlin. Das heisst: bei 15 bis 18 Grad. Um wieviel Prozent die Miete reduziert werden darf, hat das Bundesgericht nicht festgelegt. Die Urteile anderer Gerichte zeigen aber, dass 20 Prozent angemessen sind. Um keine Streitigkeiten zu provozieren, sollten sich Mieter und Vermieter auf eine Summe einigen. Finden sie keinen gemeinsamen Nenner, können sich Mieter auch an den Mieterverein oder an eine Schlichtungsstelle wenden.

Um die Miete mindern zu dürfen, muss der Mangel klar vorliegen und der Vermieter Bescheid wissen. Ab dem Tag, an dem der Vermieter von dem Mangel weiss, kann der Mieter also einen Teil des Mietzinses zurückbehalten.

Ein Rechenbeispiel

Der Mietzins einer Wohnung beträgt 900 Franken pro Monat. An zehn Tagen des Monats November wird es in der Wohnung nur 16 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 20 Prozent. Zuerst muss der Mietzins für einen Tag ausgerechnet werden. Hierzu wird die Warmmiete durch die Monatstage geteilt:

900 Franken
/ 30 Tage
__________
= 30 Franken pro Tag

Nun wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage multipliziert, an denen es in der Wohnung zu kalt war:

30 Franken
x 10 Tage
__________
= 300 Franken

Der Mietzins kann nun um 20 Prozent dieses Betrags, also um 60 Franken reduziert werden:

900 Franken
– 60 Franken
__________
= 840 Franken

Der zu zahlende Mietzins beträgt für den Monat November also 840 Franken.

Mietzins hinterlegen

Während die Mietzinsreduzierung eher eine Entschädigung ist, ist der hinterlegte Mietzins ein richtiges Druckmittel. Dabei zahlt der Mieter zwar weiterhin seinen Mietzins, jedoch nicht an den Vermieter. Die Miete wird stattdessen amtlich hinterlegt und eine Schlichtungsbehörde eingeschaltet. „Dieser Prozess kann sich aber schnell über zwei, drei Monate hinziehen“, warnt Spöndlin. Bei einer defekten Heizung ein viel zu langer Zeitraum. Insofern ist dieses Vorgehen zwar dazu geeignet, dem Vermieter Druck zu machen. Doch dass die Heizung innerhalb weniger Tage wieder funktioniert, ist nicht gesagt.

Selbst aktiv werden

Wenn der Vermieter die Heizung nicht reparieren will, kann der Vermieter selbst die Instandsetzung beauftragen – und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen.

Eine dritte Möglichkeit ist es, selbst aktiv zu werden und einen Handwerker zu engagieren. Das geht nach Ablauf der Frist, die der Mieter dem Vermieter schriftlich mitgeteilt hat. Oder aber in Notfällen, wie bei einem Totalausfall der Heizung im Winter und gleichzeitiger Abwesenheit des Verwalters oder sonstiger Zuständiger. Der Mieter muss den Handwerker zwar bezahlen, also in Vorleistung gehen, das Geld für die Rechnung kann er sich vom Vermieter allerdings zurückholen.

Um sicherzugehen, die Handwerkerrechnung zurückerstattet zu bekommen, können Mieter folgende Vorsichtsmassnahmen treffen:

  • Zeugen finden, die belegen können, dass die Heizung defekt und die Temperaturen zu niedrig waren;
  • ein Kälteprotokoll erstellen;
  • den Installateur bitten, ein Reparaturprotokoll zu erstellen;
  • kaputte Teile der Heizung aufbewahren.
Achtung

Wird der Mieter selbst aktiv und beauftragt einen Installateur, sind nur Notmassnahmen gestattet. Mieter können nicht den Kessel oder Heizkörper austauschen lassen.

Defekte Heizung? Oft reicht ein Anruf beim Vermieter

In den meisten Fällen dürfte es gar nicht erst so weit kommen, dass der Mieter zur Selbsthilfe greifen muss. Schliesslich hat der Vermieter selbst ein Interesse daran, dass seine Immobilie nicht auskühlt und er so womöglich einen Rohrbruch aufgrund gefrierenden Wassers riskiert. Mietrechtsexperte Spöndlin rät deshalb: „Ich würde sagen: keine unnötigen Formalitäten. Erstmal sollten Mieter beim Vermieter anrufen und Bescheid geben. Und wenn dann nichts passiert, per Einschreiben nachdoppeln.“

15.12.2017


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