Vorsicht Klage: Das müssen Makler beim Urheberrecht beachten

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In ihrem Berufsalltag veröffentlichen Immobilienmakler Texte, Grafiken oder Bilder – ob in Immobilienanzeigen, im Internet oder auf ihrer eigenen Webseite. Je nachdem, woher diese stammen, kann es dabei jedoch auch zu Problemen kommen. Denn wer gegen das Urheberrecht verstösst, dem drohen schnell rechtliche Schwierigkeiten.

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Wer täglich mit Bildern, Texten und Grafiken zu tun hat, wird schnell mit dem Urheberrecht konfrontiert. Foto: iStock.com/gilaxia

Zu den typischen Tätigkeiten eines Immobilienmaklers gehört es, Anzeigen-Texte, Exposés, Bilder oder Grafiken zu veröffentlichen. Viele Makler betreiben zudem eigene Homepages. Für ihre Kunden veröffentlichen sie dort zusätzlich zu ihrem Immobilienangebot Ratgeber-Texte oder auch mal ein Video, das vielleicht noch mit Musik unterlegt ist. Vor dem Veröffentlichen von Bild-, Text- oder Videomaterial ist es wichtig, sich rechtlich abzusichern – selbst dann, wenn das Material selbst erstellt wurde. Der Grund: Es kommt nicht nur darauf an, wer ein Foto macht, sondern auch, was darauf zu sehen ist.

Selbstgemachte Fotos: Auf das Motiv kommt es an

Fotos, Urheberrecht Makler, Foto: Tomasz Zajda/stock.adobe.com
Auch wenn ein Makler selbst Fotos macht, sollte sich fragen, ob er diese auch ohne weiteres veröffentlichen darf. Foto: Tomasz Zajda/stock.adobe.com

Immobilien selbst zu fotografieren, gehört für Makler zum Tagesgeschäft. Ob es rechtlich zulässig ist, Bilder von Wohnungen zu machen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Lichtet der Makler eine unbewohnte Wohnung ab, muss er sich nur mit dem Eigentümer einigen, dass er Fotos machen und veröffentlichen darf. „Falls die Wohnung bewohnt ist, müssen auch die Mieter zustimmen – die Wohnung gehört zum Privatbereich eines jeden Menschen“, erklärt der Zürcher Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Neeser.

Sind auf den Fotos auch Personen zu erkennen, so müssen auch diese in die Veröffentlichung einwilligen. Makler sollten dann von den jeweiligen Mietern eine schriftliche Genehmigung einholen. Fotos, die eine Immobilie von aussen zeigen, sind dagegen erlaubt, wenn von einer öffentlichen Strasse aus fotografiert wird. Anders sieht es aus, wenn Fotos vom Grundstück aus gemacht werden: „Auch bei Fotos von aussen sollte hier die Einwilligung des Eigentümers eingeholt werden“, rät Neeser. In der Praxis dürfte das kein Problem sein, weil der Eigentümer ja ohnehin den Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt hat.

Personen auf dem Foto: Recht am eigenen Bild

Ebenfalls Vorsicht ist geboten, wenn sich auf Bildern Personen befinden. „Sind auf einer Fotografie Personen erkennbar, so muss auch bei diesen die Einwilligung eingeholt werden“, so Neeser. Das gilt selbst für Bilder oder Filmaufnahmen, in denen nur zu erahnen ist, dass es sich um eine bestimmte Person handelt. „Beim Recht am eigenen Bild handelt es sich um ein Persönlichkeitsrecht, das zu wahren ist.“

Ratsam sei es darüber hinaus, auch Autokennzeichen auf Fotografien vor deren Veröffentlichung unkenntlich zu machen. Denn auch diese könnten einer bestimmten Person zugeordnet werden, was wiederum deren Privatsphäre tangiert.

Link-Tipp

Lesen Sie, wie Ihnen Immobilienfotos einfach gut gelingen: Hier gibt es Fototipps für Makler.

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Urheberrecht bei Fotos und Texten von Dritten: nur mit Zustimmung

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Bevor Makler Fotos von Dritten verwenden, sollten sie sich von diesen eine schriftliche Zustimmung geben lassen. Foto: Rido/stock.adobe.com

Neben den Inhalten eines Bildes ist es auch von grosser Relevanz, wer es gemacht hat. Denn: Geistiges Eigentum ist durch das Urheberrecht geschützt. „Dies hat zur Folge, dass der Urheber der Fotografie das Recht hat, darüber zu bestimmen, ob und wie das von ihm geschaffene Werk veröffentlicht und verbreitet werden darf“, so Neeser. Durch das frühestens im Frühling 2020 kommende neue Urheberrechtsgesetz wird dieses Recht zudem noch weiter gestärkt, denn: „Bislang muss eine Fotografie individuellen Charakter aufweisen, um geschützt zu sein“, sagt der Rechtsexperte. „Die neue Gesetzgebung hat aber zur Folge, dass das immer gilt und jeder ‚Schnappschuss‘ geschützt ist.“

Urheberrecht Makler, Rechtsanwalt Urheberrecht, Foto: Tabea Hüberli
Dr. iur. Marco Neeser, Rechtsanwalt bei PI-INTELLIGENCE in Zürich. Foto: Tabea Hüberli

Sein Tipp: Makler sollten in jedem Fall die Einwilligung des Urhebers einholen, selbst wenn es nur ein Handy-Schnappschuss ist. „Dies erfolgt am besten mittels einer einfachen schriftlichen Vereinbarung, welche die Nutzungsmodalitäten enthält“, empfiehlt Neeser. Bei der Nutzung gelte es zudem, die folgenden Punkte zu klären:

  • Zweck: Wozu darf die Fotografie genutzt werden? Zum Beispiel nur für das Bewerben der Wohnung oder auch zu Marketingzwecken?
  • Umfang: Darf das Foto mehrfach verwendet werden, nur online oder für eine begrenzte Druckauflage von Broschüren?
  • Dauer, falls das Foto nur für begrenzte Zeit verwendet werden darf.
  • Vergütung, falls eine solche mit dem Urheber vereinbart wurde.
  • Hinweis auf Urheberschaft beziehungsweise Name des Autors.

Wichtig: Gleiches gilt für Grafiken wie Stadtpläne oder Grundrisse, sowie Texte. Auch diese dürfen nicht einfach ohne Genehmigung von anderen Webseiten kopiert und auf der eigenen Seite oder in Immobilienanzeigen verwendet werden. Hierfür brauchen Makler stets die Erlaubnis des Urhebers.

Wichtig: Quellenangaben richtig schreiben

Jeder Urheber hat ein Recht auf Namensnennung, sofern er nicht ausdrücklich darauf verzichtet hat. Stammen die Fotos von einem Bilderdienst, muss neben dem Fotografen in der Regel auch der Bilderdienst als Quelle angegeben werden – sofern in den Geschäftsbedingungen des Lizenzgebers nichts anderes vorgegeben ist. Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, sich die AGB von Bilderdiensten immer gut durchzulesen, darin steht meist, wie der Urhebervermerk für ein Bild angegeben werden soll (zum Beispiel „iStock.com/Mitgliedsname des Künstlers“) und wie es verwendet werden darf.

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Ausblick auf das neue Urheberrechtsgesetz

Wann es kommt: Ende September 2019 haben sich National- und Ständerat auf das neue Urheberrechtsgesetz geeinigt. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest, laut Neeser wird es aber sicher Frühling 2020 werden, allenfalls kann es auch noch etwas länger dauern.

Was sich ändert: „Das Gesetzt sieht in verschiedenen Bereichen Anpassungen an das Internetzeitalter vor, aber auch weitere Änderungen“, sagt der Rechtsexperte. Neu werde sein, dass das Urheberrecht Fotografien fortan nicht nur dann schützen soll, wenn sie einen individuellen Charakter aufweisen, sondern immer. Auch für Makler hat das Auswirkungen: „Gerade bei einfachen Fotografien von Häusern, Gärten, Wohnungen und deren Einrichtungen dürfte es sich um Aufnahmen handeln, die nach bisherigem Urheberrechtsgesetz nicht geschützt waren – künftig aber in den Schutzbereich des Urheberrechtsgesetzes fallen.“

Mögliche Folgen: Dass es zu regelrechten Klagewellen kommt, wagt der Rechtsanwalt zu bezweifeln. „In vielen Fällen lassen sich urheberrechtliche Streitigkeiten aussergerichtlich regeln“, sagt Neeser. „Dass es aber vermehrt zu Abmahnungen als Vorstufe einer juristischen Auseinandersetzung kommen dürfte, ist anzunehmen.“

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Wenn das eigene Urheberrecht verletzt wird

Wie sollten Makler aber dann handeln, wenn sich jemand bei den eigenen Bildern bedient? Geschieht eine solche Urheberrechtsverletzung auf immowelt.ch, sollten Sie zunächst den Immowelt-Support informieren. Dieser wird den Fall dann prüfen und die widerrechtlich genutzten Fotos entfernen. Bei allen anderen Webseiten können Makler zunächst versuchen, die Betreiber der Seiten zu kontaktieren und die Fotos auf diese Weise entfernen zu lassen. Reagieren diese jedoch nicht, bleibt als letzte Massnahme nur noch der Gang zum Anwalt.

Info

Kontakt zum Immowelt-Support:

  • E-Mail: support@immowelt.de 
  • Telefon: 0800 00 66 98 (Montag bis Freitag, 8.00 Uhr bis 18.00 Uhr)
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Folgen von Urheberrechtsverstössen

Wie teuer es für einen Makler werden kann, wenn er einen Urheberrechtsverstoss begeht, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei klassischen Abmahnungen im Fotobereich wegen der unerlaubten Nutzung von Fotografien auf Webseiten bewegen sich die Forderungen laut Neeser oft in der Grössenordnung von 1‘000 bis 1‘500 Euro. „Diese Zahlen sind aber wirklich mit Vorbehalt zu geniessen, es sind auch höhere Forderungen möglich.

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12.10.2017


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