Vermietung an Angehörige – dann wird der Vorzugsmietzins zur Steuerfalle

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Der Tochter die kleine Wohnung im Stadtzentrum günstig vermieten? Einem guten Freund aus der finanziellen Patsche helfen und kaum Miete verlangen? Das zeugt von Grosszügigkeit – ein Vorzugsmietzins kann jedoch zur Steuerfalle werden. Denn manche Kantone berechnen kräftig Steuern nach.

Wer Freunden oder Angehörigen, beispielsweise der Enkeltochter eine Wohnung günstiger vermietet, droht, in eine Steuerfalle zu tappen. Foto: VadimGuzhva / fotolia.de

Wer seine Wohnung günstig an Freunde oder Angehörige vermietet, also einen sogenannten Vorzugsmietzins gewährt, riskiert Steuernachzahlungen. Denn fällt der Mietzins zu günstig aus, langt die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) zu, als ob marktgerechte Mieteinnahmen geflossen wären. Wie günstig man vermieten darf, ohne mit Steuernachzahlungen rechnen zu müssen, das bestimmen die Kantone. Und auch, in welchem Masse die ESTV dann Steuerzahlungen fordert, ist in den Kantonen unterschiedlich geregelt.

Wie die Steuer berechnet wird

Auf Einkommen muss man Steuern zahlen. Und auch die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien zählen dazu. Das heisst, Mieteinnahmen werden einfach zu dem zu versteuernden Einkommen dazugerechnet. Allerdings dürfen Eigentümer beispielsweise Zinskosten oder Ausgaben für den Gebäudeunterhalt von diesen Einnahmen wieder abziehen.

Auch, wenn man seine Wohnung gar nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, langt das Finanzamt zu: In diesem Fall wird ein Eigenmietwert angenommen, der sich auf theoretisch mögliche Mieteinnahmen bezieht. Wie dieser Wert errechnet wird, ist kantonale Angelegenheit, er beträgt aber mindestens 70 Prozent der üblichen Miete vor Ort.

Rechenbeispiel

Eine Frau hat ein Einkommen von 60'000 Schweizer Franken im Jahr. Sie vermietet ausserdem eine Wohnung in Zürich für 2'000 Franken pro Monat. Sie selbst wohnt in einer Eigentumswohnung ausserhalb von Zürich. Diese Wohnung könnte Sie für 1'500 Franken vermieten, der Eigenmietwert beträgt 70 Prozent, also 1'050 Franken pro Monat.

Ihr zu versteuerndes Einkommen beträgt also 60'000 CHF + 12*2'000 CHF aus Mieteinnahmen + 12*1'050 CHF Eigenmietwert = 96'000 CHF. Davon darf Sie aber verschiedene Ausgaben abziehen, etwa für Fahrtkosten zum Arbeitsplatz, Spenden oder Vorsorgeausgaben – und auch für Kosten im Zusammenhang mit ihren beiden Immobilien. Angenommen, sie kann pro Jahr 9'000 CHF für die beiden Wohnungen von der Steuer absetzen, beträgt ihr zu versteuerndes Einkommen noch 87'000 CHF.

Wann der Vorzugsmietzins zum Problem wird

Wer Freunden oder Verwandten seine Wohnung günstig oder gar kostenlos zur Miete überlässt, kann Probleme bekommen. Denn wenn der Mietzins weniger als 50 Prozent des Eigenmietwerts beträgt, wird in allen Kantonen in der Regel eine Steuerumgehung angenommen. Den Differenzwert zwischen Miete und Eigenmietwert muss der Vermieter dann dennoch versteuern. So, als ob er Mietzinsen erhalten würde. Liegt der Mietzins über 50 Prozent des Üblichen, kommt es auf den Kanton an.

Rechenbeispiel

Der Eigenmietwert einer Zürcher Wohnung beträgt 70 Prozent von 2'000 Franken, also 1'400 Franken. Vermietet ein Eigentümer diese Wohnung für nur 600 Franken, tappt er in die Steuerfalle. Bei 700 Franken oder mehr, hat er in Zürich nichts zu befürchten.

All das gilt allerdings nur, wenn durch den günstigen Vorzugsmietzins tatsächlich Steuern gespart wurden. Wer also eine Wohnung zum Vorzugsmietzins vermieten möchte, sollte sich möglicherweise die Unterstützung eines Anwalts oder Steuerberaters sichern und auf folgendes achten:

  • Er sollte unbedingt einen ordentlichen Mietvertrag abschliessen und auch kein Nutzungsrecht – beispielsweise zum Skifahren oder in den Sommermonaten – verlangen: Das Finanzamt vermutet sonst einen vorgetäuschten Mietvertrag, der die Besteuerung des Eigenmietwertes verhindern soll.
  • Er darf für einen Vorzugsmietzins keine Gegenleistung verlangen.
  • Der Mietzins sollte nach Möglichkeit mindestens 50 Prozent des Eigenmietwertes betragen.

Günstige Vermietung kann je nach Kanton teuer werden

Lieber nochmal alles nachprüfen. Eine unnötige Steuerzahlung lässt sich beim Vorzugsmietzins durchaus vermeiden. Foto: VadimGuzhva / fotolia.de

Weil es in den Kantonen unterschiedliche Regelungen gibt, können sich Vermieter aber letztendlich nicht darauf verlassen, mindestens 50 Prozent des Eigenmietwerts verlangen zu können und dann auf der sicheren Seite zu sein. Denn einige Kantone wie Bern schlagen grundsätzlich die Differenz zwischen der verlangten Miete und dem Eigenmietwert auf.

In manchen Kantonen drohen darüber hinaus weitere Zahlungen. Dort nämlich, wo es keine Befreiungen von der Schenkungssteuer gibt, kann der Differenzwert zwischen Mietzins und Eigenmietwert beziehungsweise der ortsüblichen Miete auch mit der Schenkungssteuer berechnet werden. Und die beträgt je nach Kanton und der Art der Bekanntschaft zwischen Mieter und Vermieter bis zu 50 Prozent. Diese Summe muss allerdings derjenige zahlen, der von der günstigen Miete profitiert.

Fazit: Kantonale Regelungen beachten

Wer sein Eigentum anderen günstig zur Verfügung stellen möchte, sollte auf die jeweilige kantonale Regelung achten. Dort, wo der Eigenmietwert günstig berechnet wird und wo die Miete bis zu 50 Prozent unter diesem Eigenmietwert liegen darf, kann man getrost zugunsten eines Anderen auf Mieteinnahmen verzichten, ohne dass dies steuerliche Nachteile zu Folge hätte. In anderen Kantonen wiederum kann eine günstige Miete teuer werden – für Vermieter und für ihre Mieter.

23.04.2018


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