Unzulässige Formulierungen: Kleine Fehler können für Makler teuer werden

Lesermeinungen:  

(0)

So manche Formulierung im Exposé kann Maklern zum Verhängnis werden. Gerade die Frage, ob Werbung als reine Reklame zählt – oder doch als Zusicherung des Maklers – ist ein häufiges Problem. Ein Leitfaden durch unzulässige Formulierungen im Makleralltag.

Vorsicht: Im beruflichen Alltag von Maklern gibt es einige unzulässige Formulierungen, mit denen sie vielleicht einen Schritt zu weit gehen. Foto: chalabala/ fotolia.com

„Wunderschöne Ladenfläche, auch als Wohnraum geeignet“ – das klingt gut im Exposé, und zieht sicherlich viele Interessenten an. Aber: Möglicherweise auch eine teure Klage. Zum Beispiel, wenn der Immobilienprofi von sich aus diese Aussage getroffen hat – und die besagte Ladenfläche aber erst umdeklariert werden müsste, damit der Käufer sie auch wirklich als Wohnraum nutzen kann.

Gerade im Exposé können solche Schnitzer leicht passieren; aber auch Impressum und bei der Provisionsangabe kann ein Wort zu viel oder zu wenig für Immobilienmakler teuer werden. Diese unzulässigen Formulierungen sollten Makler kennen.

Rechtsgrundlage: Wann drohen Geldstrafen und Schadensersatzforderungen?

Visar Keraj, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Adreno in Rorschach. Foto: privat

Immobilienmakler müssen gleich aus mehreren Gründen auf ihre Worte achten: Zum einen aufgrund der Bestimmung des Bundesgesetzes über den unlauteren Wettbewerb (UWG). Zum anderen, weil manche Formulierung auch als Zusicherung gelten kann.

Maja Baumann, Rechtsanwältin für Bau- und Immobilienrecht, erklärt zum UWG: „Unlauter handelt zum Beispiel, wer über sich, seine Waren oder Leistungen oder deren Preise unrichtige oder irreführenden Angaben macht.“ Wer eine solche Verletzung begeht, der kann vom betroffenen Kunden verklagt werden. Der Rechtanwalt Visar Keraj warnt vor den Folgen: „Betroffene können unter anderem die Beseitigung der bestehenden Verletzung beantragen, sowie im Rahmen des Obligationsrechtes auch auf Schadensersatz, und auf Herausgabe eines Gewinnes klagen.“ Strafrechtlich seien wegen vorsätzlichem unlauteren Wettbewerb zudem Freiheitsstrafen von bis zu drei Jahren oder Geldstrafen möglich. „Im Strafrecht sind höchstens 180 Tagessätze möglich, wobei ein Tagessatz in der Regel mindestens 30 und höchstens 3.000 CHF beträgt“, sagt Keraj.

In der Praxis scheinen Fälle von Verletzungen des UWG durch Immobilieninserate jedoch eher selten zu sein, meint Rechtsexpertin Baumann. Deutlich wichtiger sei der Streitpunkt um die Abgabe von Zusicherungen schon in Inseraten. Das heisst: Wird eine Eigenschaft der Immobilie behauptet, die später nicht zutrifft, kann der Makler unter Umständen dafür haftbar gemacht werden.

Zu viel der Worte – dann werden werbliche Formulierungen teuer

Nicht nachvollziehbare Formulierungen können gegen das UWG verstossen. Foto: iStock/Vladimir Vladimirov

Werbung ist im Exposé durchaus erlaubt – doch kann der Immobilienprofi in einigen Fällen dafür haftbar gemacht werden. Was erlaubt und was verboten ist.

Nicht nachvollziehbare Formulierungen

„Angaben, die nicht nachvollziehbar sind und oder nicht der Wahrheit entsprechen, können gegen das UWG verstossen“, warnt Rechtsanwalt Visar Keraj. Dies könne zum Beispiel bei werblichen Formulierungen wie diesen der Fall sein:

  • „Anlageobjekt mit risikofreier Rendite“
  • „Biohaus/Ökohaus/erbaut nach ökologischen Gesichtspunkten“
  • „Kostenlose Beratung, Besichtigung, und Wertermittlung“

Der Rechtsexperte rät daher von vagen oder offenen Formulierungen ab.

Zusicherungen

Eine Zusicherung kann laut Rechtsexpertin Maja Baumann jede Behauptung sein, „dass die Immobilie eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweist, auf die der Käufer nach Treu und Glauben vertrauen darf.“ Das kann zum Beispiel die Grösse der bewohnten Fläche sein. Weise das Objekt eine zugesicherte Eigenschaft nicht auf, so liege ein Mangel vor.

Unter bestimmten Umständen kann hierfür auch der Immobilienmakler zur Verantwortung gezogen werden. Nämlich dann, wenn sein Auftraggeber der Angabe einer solchen Eigenschaft nicht explizit und in Kenntnis der Konsequenzen zugestimmt hat. „Dann hat der Makler dadurch seine Sorgfaltspflicht verletzt und wird gegenüber seinem Auftraggeber schadensersatzpflichtig“, sagt Baumann. Der Auftraggeber wiederum kann von seinem Vertragspartner zur Kasse gebeten werden: „Ist zum Beispiel der Verkäufer der Auftraggeber, kann der Käufer von ihm eine Kaufpreisreduktion verlangen“, so die Rechtsexpertin. Schlimmstenfalls droht gar die Rückabwicklung des Vertrages. Zudem könne die falsche Angabe laut Rechtsanwalt Keraj unter Umständen zur Verletzung des UWG führen. Das heisst: Andere Makler und Verbraucherverbände können klagen, und Geldstrafen sind möglich.

Eine Zusicherung kann vermutet werden bei Angaben wie:

  • Bauvolumen eines Wohnhauses
  • Zimmerzahl
  • Bewohnte Fläche
  • Nutzungsvorschläge, zum Beispiel einer Immobilie als Wohnraum statt als Ladenfläche
  • Wenn mit der Kaufsdokumentation eines Wohn- und Geschäftshauses ein detaillierter Mieterspiegel übergeben wird (BGE 4A_480/2007)
  • Angaben über Bruttogeschossflächen in den Aufteilungsplänen einer Stockwerkseigentum-Einheit (BGE 4A_417/2007)

Schuldfrage: Haftet nun der Käufer oder der Verkäufer für die Zusicherung?

Wie so oft, kommt es bei der Art der Äusserung stets auf den Einzelfall an. „Ob eine Äusserung des Verkäufers als verbindliche Zusicherung oder als blosse Anpreisung zu qualifizieren ist, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln“, sagt Rechtsanwalt Keraj. Auch die Kommunikation zwischen den Parteien – zum Beispiel Konkretisierungen per E-Mail – können eine Rolle spielen.

Steht die falsche Zusicherung im Exposé, so kommt es auf mehrere Faktoren an. Keraj erklärt: „Eine Haftungsausschlusserklärung im Exposé ist eine kleine Sicherheit.“ Dennoch gelte es weitere Umstände zu prüfen, inwiefern der Makler trotzdem für die unrichtige Angabe haftbar gemacht werden könne. „Zudem hängt es davon ab, wer für den Inhalt des Exposés verantwortlich ist, der Verkäufer oder Makler.“

Info

Eine reklamehafte Anpreisung ist eine Aussage oder ein Werturteil, das offenkundig übertrieben ist; oder so unbestimmt, dass der Käufer nicht darauf vertrauen darf. Somit ist diese Formulierung unverbindlich. Das kann zum Beispiel die Beschreibung der Immobilie als „tolle Wohnung“ sein, so Baumann.

Provisionsangabe – Unklarheiten führen oft zu Rechtsstreit

Muss der Kunde wirklich zahlen? Unklare Formulierungen führen oft zum Streit um die Provision. Foto: iStock/Silvia Jansen

Bei der Vereinbarung der Provision im Maklervertrag können verschiedene Fehler unterlaufen. „Unklare Formulierungen, wann und für welche Leistungen die Provision geschuldet ist, sind die Hauptursache für Diskussionen und Gerichtsverfahren zwischen Makler und Auftraggeber“, sagt Baumann. Problematisch sei daher, wenn:

  • Unklar ist, welche Leistungen der Makler zu erbringen hat – nur den Nachweis von Interessenten oder auch die aktive Förderung des Vertragsabschlusses, zum Beispiel durch Verhandlungsführung?
  • Unklar ist, wann die Provision geschuldet ist
  • Unklar ist, auf welcher Grundlage genau die Provision berechnet wird: In der Regel ist es der Gesamtkaufpreis für die Immobilie, wie sie am Ende der Kaufpreisformel in der Kaufvertragsurkunde steht.
  • Keine Vereinbarung zum Ersatz für Spesen getroffen wurde (Aufwendungsersatz)

Ein weiterer Punkt, der einen teuren Rechtsstreit entflammen kann, ist die Frage, ob nach der Beendigung des Maklervertrages noch die Provision geschuldet ist. Zum Beispiel, wenn der Interessent zwar während der Laufzeit zugeführt, der Kaufvertrag aber erst danach unterzeichnet wird. Die Rechtsexpertin rät: „Hierfür kann beispielsweise festgehalten werden, dass auch die Unterzeichnung eines Vertrages innerhalb der ersten sechs Monate nach Beendigung des Maklervertrages noch zur Provision berechtigt, falls der Interessent während der Laufzeit durch den Makler nachgewiesen wurde.“

Link-Tipp

In bestimmten Fällen ist unklar, ob dem Makler die Provision wirklich zusteht. Lesen Sie hier, wie Sie Probleme mit der Kausalität vermeiden.

Impressum – kleine Fehler können teuer werden

Im Impressum kommt es auf Details an, schon eine unvollständige Adresse kann teuer werden. Foto: iStock/Aramyan

Ein unvollständiges, schwer auffindbares oder gar fehlendes Impressum kann Immobilienmaklern ebenfalls zum Verhängnis werden. Das kann zum Beispiel sein, wenn:

  • Der Makler eine Firma als juristische Person führt, und im Impressum die Firmenbezeichnung unvollständig ist
  • Statt der Adresse lediglich ein Postfach angegeben ist
  • Das Impressum nicht nachvollziehbar benannt ist

Wer im Impressum schludert, der kann dafür teuer bestraft werden. Das UWG sieht generell bei vorsätzlichem unlauteren Wettbewerb Freiheitsstrafen von bis zu drei Jahren vor oder Geldstrafenvor. Bei einem fehlenden Impressum dürfte sich das Strafmass aber eher im unteren Bereich dieses Strafrahmens bewegen.

Fazit: Unzulässige Formulierungen vermeiden – Informationen im Zweifel unter Vorbehalt

Wer sicher gehen will, bei Formulierungen im Exposé nicht über das Ziel hinauszuschiessen, der sollte sich an einige Punkte halten. Rechtsanwalt Keraj rät:

  • Nur wahrheitsgemässe Angaben verwenden
  • Wenn Angaben des Eigentümers nicht verifiziert worden sind, diese nur unter Vorbehalt weitergeben
  • Zusicherung von Eigenschaften vermeiden

Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben