Solidarmiete: gemeinsamer Mietvertrag, gemeinsame Haftung

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Wohngemeinschaften oder unverheiratete Paare schliessen Mietverträge häufig gemeinsam ab. Jeder setzt seine Unterschrift unter das Dokument. In der Praxis stellt sich dann allerdings manchmal die Frage, wer für etwaige Mietschulden gegenüber dem Vermieter einstehen muss.

Gemeinsamer Mietvertrag, Solidarmiete, Untermiete, Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com
Ein gemeinsamer Mietvertrag bedeutet, dass alle Mieter die gleichen Rechte haben – aber auch die gleichen Pflichten. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com

Ob WG oder erste gemeinsame Wohnung mit Freund oder Freundin – wenn der gemeinsame Mietvertrag unterzeichnet wird, ist die Euphorie meistens gross. In den meisten Fällen schliessen sie mit ihrem Vermieter einen Solidarmietvertrag ab. Bei diesem gemeinsame Mietvertrag sind zwar alle Mieter gleichberechtigt – allerdings steht er auch unter dem, fast unverrückbaren, Motto: Alle für einen und einer für alle.

Gemeinsamer Mietvertrag führt zu Solidarschuld

Gemeinsamer Mietvertrag, Solidarmiete, Solidarschuld, Grafik: immowelt.de

„Alle Mieter, die den Solidarmietvertrag unterschreiben, bilden eine einfache Gesellschaft“, erklärt Hugo Wehrli, Geschäftsleiter vom Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz. Das bedeutet, dass kein einzelner Mieter alleine handeln kann: Nur wenn alle zustimmen, können Änderungen umgesetzt werden. Erhält eine WG beispielsweise eine streitige Mieterhöhung, müssen alle Bewohner Einspruch gegen die Erhöhung erheben. Ist nur ein Bewohner dagegen, kann er alleine der Erhöhung nicht widersprechen.

„Hingegen bezüglich der Verpflichtungen ist jeder einzelne verantwortlich“, so Hugo Wehrli. Kommt der Mietzins beispielsweise nicht rechtzeitig auf das Konto des Vermieters, kann dieser bei jedem einzelnen Mieter den Zahlungsrückstand einfordern. Allerdings kann er seinen Mietern auch kündigen, wenn bereits ein Mietzins nicht fristgerecht überwiesen wurde. Allerdings muss er alle vorab anmahnen und ihnen eine Zahlungsfrist einräumen.

Info

Die Kaution steht immer demjenigen zu, der sie auch eingezahlt hat. Damit es beim Auszug nicht zu Diskussionen kommt, sollte jede Kautionszahlung schriftlich fixiert beziehungsweise die Einzahlungsbelege aufgehoben werden.

Auflösung der Solidarschuld

Da Teilkündigungen bei gemeinsamen Mietverträgen nicht möglich sind, müssen alle Mieter kündigen, wenn ein Mieter ausziehen möchte. Kündigt nur ein Mieter, so ist diese Kündigung rechtlich wirkungslos, wenn Partner oder die Mitbewohner nicht kündigen. Zieht der Partner oder in Mietbewohner aus, kann der Vermieter weiterhin seinen Mietanteil einfordern, da er noch im Vertrag steht. Bei einem Solidarmietvertrag bedeutet dies, dass der Vermieter auch den ausziehenden Mieter für die Mietrückstände der anderen belangen kann. Ebenso kann er die ausstehenden Mietzahlungen des ausgezogenen Mieters von den verbliebenen Bewohnern verlangen.

Letztlich bleibt nur der Gang zum Richter, wenn sich ein Mieter weigert, den anderen aus dem Mietvertrag zu lassen: „In dieser häufig auftretenden Situation muss der Mieter auf Aufhebung der einfachen Gesellschaft und in der Folge auf Aufhebung des Mietvertrags klagen“, erklärt Hugo Wehrli. Beispielsweise kann eine Frau eine Zivilklage einreichen und die sofortige Auflösung der einfachen Gesellschaft verlangen. Ein Grund hierfür wäre beispielsweise, dass das Zusammenleben mit ihrem Partner unzumutbar ist.

Weigert sich ein Mieter, seinen Mitbewohner aus dem Vertrag zu lassen, muss der Mitbewohner auf Aufhebung des Mietvertrags klagen.

— Hugo Wehrli, Geschäftsleiter vom Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz

Allerdings können sich Vermieter und Mieter auch einigen, ohne den Gang vors Gericht antreten zu müssen. Wenn beispielsweise zwei Bewohner einer WG ausziehen und der Dritte die Wohnung gerne behalten möchte, kann der Vermieter den verbleibenden Bewohner als neuen Mieter annehmen und mit diesem einen neuen Vertrag schließen.

Kündigt der Vermieter den Vertrag, gilt auch hier: Nur alle Bewohner können Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Ein einzelner hat hier keine Handhabe.

Jeder Mieter einen eigenen Mietvertrag – ist das möglich?

Generell ist es unüblich, dass jeder Mieter, der sich mit seinem Partner oder mit Freunden eine Wohnung teilt, einen eigenen Mietvertrag erhält. „Einzelne Verträge für das gleiche Mietobjekt mit mehreren Personen gibt es in der Praxis nicht. Denn dies würde zu haftungsrechtlichen Unsicherheiten führen, die für den Vermieter wohl schwierig zu lösen wären. Um eine Solidarmiete zu umgehen, müsste jemand das Mietobjekt alleine mieten und mit den anderen Personen ein Untermietverhältnis eingehen“, so Wehrli.

Untermietvertrag: Alternative zum gemeinsamen Mietvertrag

Gemeinsamer Mietvertrag, Solidarmiete, Untermiete, Grafik: immowelt.de

Ein gemeinsamer Mietvertrag hat für die Mieter nicht nur Vorteile. Eine Alternative kann darin liegen, dass eine Person als Hauptmieter den Vertrag unterschreibt und seinerseits Untermietverträge mit weiteren Bewohnern abschliesst – vorausgesetzt, der Vermieter gibt sein Einverständnis Generell kann der Vermieter dem Hauptmieter nur dann die Untermiete verbieten, wenn dieser eine zu hohe Miete verlangt, dem Vermieter durch die Untervermietung Nachteile entstehen oder wenn der Hauptmieter sich weigert, Bedingungen des Untermietverhältnisses preiszugeben, weil er beispielsweise den Namen des Untermieters nicht nennen möchte.

Nur der Hauptmieter ist vertraglich an den Eigentümer der Wohnung gebunden. Alle Untermieter zahlen ihre Miete an den Hauptmieter und können auch von diesem belangt werden, wenn sie in Zahlungsverzug geraten. „Da der Hauptmieter am längeren Hebel sitzt, kann er dem Untermieter bei einer ausbleibenden oder verspäteten Mietzahlung kündigen“, so Hugo Wehrli. Allerdings kann der Hauptmieter seinem Untermieter auch ohne Angabe von Gründen nach den gesetzlichen Fristen kündigen.

Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, sollte auch der Hauptmieter seinem Untermieter umgehend die Kündigung aussprechen. Generell sind auch Hauptmieter und Untermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.

Generell sollten Untermieter alle Vereinbarungen schriftlich festhalten, um im Zweifelsfall abgesichert zu sein.

Fazit

 In vielen Fällen werden Vermieter auf gemeinsame Mietverträge bestehen. WGs und Paare sollten sich vorab im Klaren darüber sein, welche Rechte und Pflichten dadurch für sie entstehen und untereinander entsprechende Vereinbarungen treffen – so kommt es später nicht zum Streit.

30.06.2017


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