Reservationsvertrag – den Immobilienkauf richtig absichern

Lesermeinungen:  

(0)

Bei vielen Immobilienkaufvorhaben ist er inzwischen üblich: der Reservationsvertrag. Damit wollen Käufer sicher gehen, dass der Verkäufer die Immobilie auch tatsächlich an sie verkauft – und Verkäufer wollen sich versichern, dass der Käufer nicht noch in letzter Sekunde abspringt. Beide Parteien müssen beim Abschluss eines Reservationsvertrags jedoch einige Punkte beachten.

Ein Reservationsvertrag kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer vorteilhaft sein. Foto: Robert Przybysz/fotolia.com

Bevor der Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben wird, gibt es meistens Verhandlungen über den Kaufpreis. Diese sind für Käufer und Verkäufer mit einem gewissen Aufwand verbunden, möglicherweise auch mit kostenintensiven Gutachten. Es ist allerdings jederzeit möglich, dass eine der Parteien die Verhandlungen abbricht – um das zumindest unwahrscheinlicher zu machen, einigen sich Käufer und Verkäufer häufig auf einen sogenannten Reservationsvertrag.

Reservationsvertrag ist nur gültig, wenn öffentlich beurkundet

Das Wichtigste zuerst: Eine Reservationsvereinbarung ist nur dann gültig, wenn sie öffentlich beurkundet wird. Ohne einen Notar kann der Reservationsvertrag also nicht wirksam geschlossen werden. Das ist vor allem deshalb relevant, weil im Reservationsvertrag meist auch eine Reservationszahlung vereinbart wird, die der Käufer bezahlt. Er könnte diesen Geldbetrag auch direkt an den Verkäufer überweisen – empfehlenswert ist aber die Einrichtung eines Sperrkontos, das auf den Namen beider Parteien läuft. Über den eingezahlten Betrag kann erst dann verfügt werden, wenn der eigentliche Immobilienkauf entweder abgewickelt wurde wie geplant oder wenn er gescheitert ist.

Die Höhe der Reservationszahlung kann sehr unterschiedlich ausfallen, bestimmt wird sie meist durch die mutmasslichen Kosten einer erneuten Vermarktung für den Fall, dass es sich der Käufer doch noch anders überlegt. Bei Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentumswohnungen reicht das Spektrum von 20‘000 Franken bis 25‘000 Franken. Möglich sind aber auch Vereinbarungen, die einen anteiligen Betrag des Kaufpreises vorsehen, beispielsweise zehn Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Reservationszahlung meist entsprechend höher.

Schritt für Schritt von der Reservationsvereinbarung zum Immobilienkauf

Gültig ist ein Reservationsvertrag nur, wenn er öffentlich beurkundet wird. Foto: djedzura/fotolia.com

Natürlich kann es trotz Reservationsvereinbarung dazu kommen, dass der Verkauf einer Immobilie scheitert. Dennoch bietet der Reservationsvertrag eine gewisse Sicherheit für Käufer und Verkäufer. So kann der Verkauf – oder das Scheitern desselben – einer Immobilie mit Reservationsvereinbarung aussehen:

  • Käufer und Verkäufer nehmen Kontakt und erste Gespräche über den bevorstehenden Immobilienverkauf auf, möglicherweise auch über einen Mittelsmann wie einen Makler oder Immobilienverwalter.
  • Sie schliessen beim Notar einen Reservationsvertrag. Darin vereinbaren sie, dass die Immobilie für den Kaufinteressenten reserviert wird und dass dieser im Gegenzug eine bestimmte Summe auf ein Konto einzahlt.

Nach dem Abschluss des Reservationsvertrags gehen die Verhandlungen zwischen Käufer, Verkäufer und eventuell Makler weiter. Dann gibt es drei Möglichkeiten:

  • Der Kaufvertrag kommt zustande:
    In diesem Fall zahlt der Käufer den Kaufpreis abzüglich der bereits geleisteten Reservationszahlung und die Eigentumsübertragung wird beim Notar beurkundet.
  • Der Vertrag kommt nicht zustande und das Verschulden dafür liegt beim Verkäufer:
    In diesem Fall wird die Reservationsgebühr zurückerstattet.   
  • Der Vertrag kommt nicht zustande und die Schuld liegt beim Käufer:
    In diesem Fall kann der Verkäufer die Reservationsgebühr ganz oder teilweise einbehalten. Wieviel der Verkäufer einbehalten kann, hängt in der Regel vom betriebenen Aufwand ab.

Inhalte einer Reservationsvereinbarung

Bevor sie ihre Unterschrift unter eine Reservationsvereinbarung setzen, sollten Käufer und Verkäufer die Inhalte genau prüfen. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Um die Frage, wer an der Nichterfüllung des Reservationsvertrags die Schuld trägt, kommt es häufiger zu Auseinandersetzungen vor Gericht. Oft lässt sich die Frage auch nicht ganz leicht beantworten oder beide Parteien tragen eine Teilschuld. Umso wichtiger ist es daher, sich vor Abschluss des Reservationsvertrags beim Notar ausführlich beraten zu lassen. Den einen, vorgefertigten Reservationsvertrag gibt es nicht, es sind zahlreiche individuelle Vereinbarungen möglich, die beide Seiten für viele denkbare Eventualitäten absichern. Zu den üblichen Inhalten einer Reservationsvereinbarung gehören allerdings unter anderem folgende Punkte:

  • das Kaufsobjekt
  • der angepeilte Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags
  • der angepeilte Kaufpreis
  • Information, wer die Kosten für die Beurkundung, die Handänderung und den grundbuchlichen Vollzug trägt (Verhandlungssache)
  • etwaige Altlasten und die Information, ob diese im Altlastenkataster verzeichnet sind
  • Folgen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt

Folgen, wenn der Reservationsvertrag nichtig ist

Was geschieht aber, wenn eine Reservationsvereinbarung nichtig ist? In der Regel muss der Verkäufer die Reservationsgebühr dann in jedem Fall zurückzahlen, unabhängig davon, was passiert. Problematisch wird es aber dann, wenn der Verkäufer beweisen kann, dass der Käufer bei der Unterzeichnung des Vertrags von dem Formmangel wusste – sich also durchaus im Klaren war, dass die Parteien eigentlich gerade beim Notar sitzen müssten. Dann nämlich handelt er unter Umständen rechtsmissbräuchlich: Er beruft sich auf einen Formmangel, den er gekannt hat.

In diesem Fall könnte ein Gericht urteilen, dass die Reservationszahlung dem Verkäufer als Reugeld verfällt, er sie also nicht zurückzahlen muss. Nachzuweisen, dass der Käufer rechtsmissbräuchlich gehandelt hat, ist in der Praxis allerdings nicht einfach – jeder Fall gestaltet sich unterschiedlich. Pauschale Aussagen dazu, wann eine Reservationszahlung bei nichtigem Reservationsvertrag zurückzahlen muss und wann nicht, sind daher nicht möglich.

Fazit

Eine Reservationsvereinbarung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer sinnvoll sein, denn sie bietet eine gewisse Rechtssicherheit. Damit der Vertrag jedoch gültig ist, muss er vom Notar beurkundet werden. Die Parteien sollten sich in diesem Rahmen auch ausführlich zu den Inhalten der Reservationsvereinbarung beraten lassen und alle möglichen Szenarien durchdenken.


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben