Renovation der Wohnung: Dann müssen Vermieter zahlen

Lesermeinungen:  

(11)

Vermieter müssen sich darum kümmern, dass ihre Wohnung in gutem Zustand ist und auch bleibt. Geht etwas kaputt, müssen sie es reparieren lassen – oder? Nicht ganz, denn das Mietrecht sieht bestimmte Ausnahmen vor.

Ein durchgelaufener und zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster ist für Mieter wie Vermieter ärgerlich. Der Mieter hat den Schaden und der Vermieter muss dafür finanziell geradestehen – im Normalfall. Anders kann es aussehen, wenn es sich lediglich um kleine Arbeiten handelt oder der Mieter eine Verbesserung der Wohnverhältnisse fordert. Entscheidend ist auch, ob die Massnahme der Instandhaltung dient oder ob sie eine Modernisierung darstellt.

Renovation, Foto: gemphotography/iStock.com
Unter bestimmten Umständen können Mieter vom Vermieter Reparaturen fordern. Eine umfassende Renovation steht ihnen aber meistens nicht zu. Foto: gemphotography/iStock.com

Renovation oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Ob eine Umbaumassnahme in der Mietwohnung nun eine Renovation oder Modernisierung ist, macht für den Mieter einen deutlichen Unterschied:

  • Renovation: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Er kann also meist fordern, dass defekte oder beschädigte Bestandteile der Wohnung repariert werden, beispielsweise ein mitvermieteter Küchenschrank.
  • Modernisierung: Diese Massnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Darunter fällt beispielsweise der nachträgliche Einbau einer Fussbodenheizung. Eine solche Modernisierung muss der Vermieter in der Regel nicht durchführen lassen.

Kleine Reparaturen

Nun muss der Vermieter in Mietwohnungen zwar grundsätzlich für Schäden aufkommen und Reparaturen bezahlen. Eine Ausnahme ist aber der sogenannte ‚kleine Unterhalt‘. Im Obligationenrecht (OR) ist geregelt, dass der Mieter „Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen“ muss (Art. 259). Was dieser kleine Unterhalt jedoch genau bedeutet, ist nicht klar – weshalb immer wieder schweizerische Gerichte darüber entscheiden müssen, ob für bestimmte Schäden der Mieter oder der Vermieter aufkommen muss.

Der kleine Unterhalt in der Praxis

Der Gesetzestext des OR selbst legt weder eine Kostengrenze für Reparaturen fest, noch stellt er klar, ob und inwieweit der Mieter Ausbesserungsarbeiten selbst erledigen kann oder nicht. Einige verbreitete Faustregeln besagen, dass der Mieter nur für Kosten von 150 Franken aufkommen muss, manchmal ist auch von 200 Franken die Rede. Gerichte haben dieser Auffassung jedoch bereits mehrfach widersprochen.

In Zürich hingegen ging das Mietgericht in mehreren Urteilen davon aus, dass ein kleiner Unterhalt nur dann vorliegt, wenn die Reparatur keine besonderen Sachkenntnisse des Mieters voraussetzt. Das bedeutet: Einen defekten Duschschlauch muss der Mieter selbst ersetzen, für einen kaputten, mitvermieteten Herd muss er jedoch nicht aufkommen. Im Jahr 2012 folgte das Berner Obergericht dieser Auffassung. Das Kriterium zur Abgrenzung des kleinen Unterhalts sei „die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson“ (ZK 12 157).

Drei Beispiele: Wann der Vermieter für die Renovation zuständig ist

Renovation, Bad, Foto: Simin Zoran/fotolia.com
Eine Renovation des Bades muss der Vermieter nur durchführen lassen, wenn es wirklich ernsthafte Schäden aufweist. Foto: Simin Zoran/fotolia.com

Bad renovieren: Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt. Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung: Beispielsweise wenn sich Fliesen von den Wänden lösen oder der Lack an der Badewanne platzt und die Wanne rostet. Eine einzelne lockere Fliese könnte der Mieter dagegen auch selbst wieder an der Wand befestigen.

Renovation, Boden, Foto: Halfpoint/fotolia.com
Abnutzungsspuren auf dem Parkettboden muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Eine Renovation kann er vom Vermieter deshalb nicht fordern. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Boden neu verlegen: Die üblichen Verschleisserscheinungen an Teppich, Laminat und Parkett sind mit der Miete abgegolten. Erst wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, muss der Vermieter ihn erneuern. Ausnahme: Der Mieter hat den Boden selbst heruntergewirtschaftet. In diesem Fall muss er auch für den Austausch des Bodens aufkommen.

Renovation, Heizung, Foto: photographee.eu/fotolia.com
Ist die Heizung defekt, muss der Vermieter sie reparieren lassen, es sei denn, es ist vertraglich anders geregelt. Foto: photographee.eu/fotolia.com

Heizung kaputt: Die Instandhaltung der Heizung ist, sofern nicht anders geregelt, Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt. Wenn der Mieter die Heizung aber selbst kaputt gemacht hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden ersetzen.

Wann der Mieter selbst ran muss

Im Gegensatz zu den Fällen, in denen der Vermieter zu einer Reparatur verpflichtet ist, gibt es auch einige typische Beispiele für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, die der Mieter durchführen muss – den sogenannten kleinen Unterhalt. Dazu zählen unter anderem:

  • Verstopfte Abflüsse reinigen
  • Undichte Duschschläuche ersetzen
  • Plastikkörbe im Geschirrspieler austauschen
  • Backbleche wechseln


Der Mieter ist grundsätzlich während der gesamten Mietdauer dazu verpflichtet, den Reparaturen, die in den kleinen Unterhalt fallen, selbst zu übernehmen. Hat er diese nicht durchgeführt, muss er sie spätestens bei seinem Auszug nachholen. Wichtig ausserdem: Die Pflicht zu kleinen Ausbesserungen gilt nur für den Bereich, der dem Mieter direkt und allein zur Verfügung steht – also nicht für Reparaturen im gemeinsamen Keller oder Treppenhaus.

Link-Tipp

Wichtig: Vermieter sollten etwaige Schäden beim Auszug im Wohnungsübergabeprotokoll genau festhalten. Tipps dazu finden sie hier.

Wer den Schaden verursacht hat, repariert selbst

Unabhängig von gesetzlich festgelegten Zuständigkeiten gilt immer: Schäden, die ein Mieter selbst verursacht hat, muss er auch beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon  sein, eine Delle in der Innentür oder in einem mitvermieteten Einbauschrank. Der Mieter muss allerdings nur solche Schäden reparieren lassen, die über die übliche Abnützung hinausgehen – ein mit der Zeit durchgelaufenen Teppichboden darf der Vermieter sich aber nicht vom Mieter ersetzen lassen.

Mieter fordert Reparatur: Was tun?

Fordert ein Mieter eine Renovierungs- oder Reparaturmassnahme, sollten Vermieter zunächst genau prüfen, ob diese nicht unter Umständen zum kleinen Unterhalt gehört. Ist das der Fall, sollten sie den Mieter darauf hinweisen und ihn auffordern den Schaden selbst zu beheben. Geht ein Schaden aber über den kleinen Unterhalt hinaus, müssen Vermieter wohl oder übel  den Handwerker beauftragen. Übrigens: Etwaige Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter mehr als Kleinreparaturen beheben müssen, sind ungültig. Es ist also nicht möglich, diese Vermieterpflicht auf den Mieter zu überwälzen.

13.03.2017


Ihre Meinung zählt

(11)
4 von 5 Sternen
5 Sterne
 
5
4 Sterne
 
3
3 Sterne
 
2
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

7 Kommentare

Hilfe! am 06.02.2019 17:41

Guten Abend.

Ich werde bald im gleichen Block in ei ne grössere Wohnung einziehen. Bei der Wohnungsbesichtugung ist mir aufgefallen, dass die Böden in allen Räumen sehr stark abgenuzt sind. (Der Vormieter war 30 Jahre dort)

Nun habe ich... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2019 10:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Im Mietrecht gilt der Grundsatz: Gemietet wie gesehen. D.h., wenn keine Zusage bzw. Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wird, dass bestimmte Arbeiten noch erledigt werden, gilt der... mehr

Franziska am 25.01.2019 21:29

Guten Abend. Meine Mutter wohnt schon sehr lange in einer Wohnung, in der die Küche 30 Jahre alt ist. Kann sie vom Vermieter fordern, dass er die Küche renovieren soll? Und ist er verpflichtet, ab einem gewissen Alter der Küche oder des... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 09:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Obligationenrecht schreibt in Artikel 256 vor, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand" erhalten muss. Daraus ergibt sich aber keine... mehr

Andi am 20.01.2019 20:44

wir Wohnen seit 9 Jahren in der Wohnung. Meine Freundin Malt gerne und daher sind unsere Wände nicht mehr weiss sondern braun. Die Verwaltung hat uns mitgeteilt das die Wohnung sowieso neu gestrichen wird und wir nur das Übermalen zahlen... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 12:11

Hallo Andi,

das ist letztlich eine Frage der Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter. Wenn dieser damit einverstanden ist, dass die Wohnung erst nach Ihrem Auszug gestrichen wird, dürfte es keine Probleme geben. Bitte... mehr

4 weitere Kommentare laden