Renovation der Wohnung: Dann müssen Vermieter zahlen

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Vermieter müssen sich darum kümmern, dass ihre Wohnung in gutem Zustand ist und auch bleibt. Geht etwas kaputt, müssen sie es reparieren lassen – oder? Nicht ganz, denn das Mietrecht sieht bestimmte Ausnahmen vor.

Ein durchgelaufener und zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster ist für Mieter wie Vermieter ärgerlich. Der Mieter hat den Schaden und der Vermieter muss dafür finanziell geradestehen – im Normalfall. Anders kann es aussehen, wenn es sich lediglich um kleine Arbeiten handelt oder der Mieter eine Verbesserung der Wohnverhältnisse fordert. Entscheidend ist auch, ob die Massnahme der Instandhaltung dient oder ob sie eine Modernisierung darstellt.

Renovation, Foto: gemphotography/iStock.com
Unter bestimmten Umständen können Mieter vom Vermieter Reparaturen fordern. Eine umfassende Renovation steht ihnen aber meistens nicht zu. Foto: gemphotography/iStock.com

Renovation oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Ob eine Umbaumassnahme in der Mietwohnung nun eine Renovation oder Modernisierung ist, macht für den Mieter einen deutlichen Unterschied:

  • Renovation: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Er kann also meist fordern, dass defekte oder beschädigte Bestandteile der Wohnung repariert werden, beispielsweise ein mitvermieteter Küchenschrank.
  • Modernisierung: Diese Massnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Darunter fällt beispielsweise der nachträgliche Einbau einer Fussbodenheizung. Eine solche Modernisierung muss der Vermieter in der Regel nicht durchführen lassen.

Kleine Reparaturen

Nun muss der Vermieter in Mietwohnungen zwar grundsätzlich für Schäden aufkommen und Reparaturen bezahlen. Eine Ausnahme ist aber der sogenannte ‚kleine Unterhalt‘. Im Obligationenrecht (OR) ist geregelt, dass der Mieter „Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen“ muss (Art. 259). Was dieser kleine Unterhalt jedoch genau bedeutet, ist nicht klar – weshalb immer wieder schweizerische Gerichte darüber entscheiden müssen, ob für bestimmte Schäden der Mieter oder der Vermieter aufkommen muss.

Der kleine Unterhalt in der Praxis

Der Gesetzestext des OR selbst legt weder eine Kostengrenze für Reparaturen fest, noch stellt er klar, ob und inwieweit der Mieter Ausbesserungsarbeiten selbst erledigen kann oder nicht. Einige verbreitete Faustregeln besagen, dass der Mieter nur für Kosten von 150 Franken aufkommen muss, manchmal ist auch von 200 Franken die Rede. Gerichte haben dieser Auffassung jedoch bereits mehrfach widersprochen.

In Zürich hingegen ging das Mietgericht in mehreren Urteilen davon aus, dass ein kleiner Unterhalt nur dann vorliegt, wenn die Reparatur keine besonderen Sachkenntnisse des Mieters voraussetzt. Das bedeutet: Einen defekten Duschschlauch muss der Mieter selbst ersetzen, für einen kaputten, mitvermieteten Herd muss er jedoch nicht aufkommen. Im Jahr 2012 folgte das Berner Obergericht dieser Auffassung. Das Kriterium zur Abgrenzung des kleinen Unterhalts sei „die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson“ (ZK 12 157).

Drei Beispiele: Wann der Vermieter für die Renovation zuständig ist

Renovation, Bad, Foto: Simin Zoran/fotolia.com
Eine Renovation des Bades muss der Vermieter nur durchführen lassen, wenn es wirklich ernsthafte Schäden aufweist. Foto: Simin Zoran/fotolia.com

Bad renovieren: Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt. Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung: Beispielsweise wenn sich Fliesen von den Wänden lösen oder der Lack an der Badewanne platzt und die Wanne rostet. Eine einzelne lockere Fliese könnte der Mieter dagegen auch selbst wieder an der Wand befestigen.

Renovation, Boden, Foto: Halfpoint/fotolia.com
Abnutzungsspuren auf dem Parkettboden muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Eine Renovation kann er vom Vermieter deshalb nicht fordern. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Boden neu verlegen: Die üblichen Verschleisserscheinungen an Teppich, Laminat und Parkett sind mit der Miete abgegolten. Erst wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, muss der Vermieter ihn erneuern. Ausnahme: Der Mieter hat den Boden selbst heruntergewirtschaftet. In diesem Fall muss er auch für den Austausch des Bodens aufkommen.

Renovation, Heizung, Foto: photographee.eu/fotolia.com
Ist die Heizung defekt, muss der Vermieter sie reparieren lassen, es sei denn, es ist vertraglich anders geregelt. Foto: photographee.eu/fotolia.com

Heizung kaputt: Die Instandhaltung der Heizung ist, sofern nicht anders geregelt, Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt. Wenn der Mieter die Heizung aber selbst kaputt gemacht hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden ersetzen.

Wann der Mieter selbst ran muss

Im Gegensatz zu den Fällen, in denen der Vermieter zu einer Reparatur verpflichtet ist, gibt es auch einige typische Beispiele für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, die der Mieter durchführen muss – den sogenannten kleinen Unterhalt. Dazu zählen unter anderem:

  • Verstopfte Abflüsse reinigen
  • Undichte Duschschläuche ersetzen
  • Plastikkörbe im Geschirrspieler austauschen
  • Backbleche wechseln


Der Mieter ist grundsätzlich während der gesamten Mietdauer dazu verpflichtet, den Reparaturen, die in den kleinen Unterhalt fallen, selbst zu übernehmen. Hat er diese nicht durchgeführt, muss er sie spätestens bei seinem Auszug nachholen. Wichtig ausserdem: Die Pflicht zu kleinen Ausbesserungen gilt nur für den Bereich, der dem Mieter direkt und allein zur Verfügung steht – also nicht für Reparaturen im gemeinsamen Keller oder Treppenhaus.

Link-Tipp

Wichtig: Vermieter sollten etwaige Schäden beim Auszug im Wohnungsübergabeprotokoll genau festhalten. Tipps dazu finden sie hier.

Wer den Schaden verursacht hat, repariert selbst

Unabhängig von gesetzlich festgelegten Zuständigkeiten gilt immer: Schäden, die ein Mieter selbst verursacht hat, muss er auch beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon  sein, eine Delle in der Innentür oder in einem mitvermieteten Einbauschrank. Der Mieter muss allerdings nur solche Schäden reparieren lassen, die über die übliche Abnützung hinausgehen – ein mit der Zeit durchgelaufenen Teppichboden darf der Vermieter sich aber nicht vom Mieter ersetzen lassen.

Mieter fordert Reparatur: Was tun?

Fordert ein Mieter eine Renovierungs- oder Reparaturmassnahme, sollten Vermieter zunächst genau prüfen, ob diese nicht unter Umständen zum kleinen Unterhalt gehört. Ist das der Fall, sollten sie den Mieter darauf hinweisen und ihn auffordern den Schaden selbst zu beheben. Geht ein Schaden aber über den kleinen Unterhalt hinaus, müssen Vermieter wohl oder übel  den Handwerker beauftragen. Übrigens: Etwaige Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter mehr als Kleinreparaturen beheben müssen, sind ungültig. Es ist also nicht möglich, diese Vermieterpflicht auf den Mieter zu überwälzen.

13.03.2017


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13 Kommentare

Martin O am 16.09.2019 10:00

Guten Tag

ich wohne seit etwa 4 Monaten in einer Mietwohnung. Beim Einzug wurde mir erklärt, dass die Fensterläden alt und spröde waren und darum abgenommen wurden. Sie sollen irgendwann ersetzt werden. Vom Vermieter wurde mir nun... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 11:32

Hallo Martin O,

Sie haben im Prinzip ein Recht darauf, dass der vertraglich zugesicherte Zustand der Wohnung auch eingehalten wird. Ob und wie es zu beurteilen ist, dass bei Vertragsbeginn aber lediglich vereinbart wurde, dass neue... mehr

Nicole W am 10.08.2019 12:04

Hallo zusammen,

ab wieviel Mietjahren habe ich Anspruch auf eine Neu-Versiegelung des Parketts? Es hat schon viele Abreibungen und Kratzer.

Danke!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 10:47

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gibt hierzu keine gesetzliche Regelung. Den Parkettboden muss der Vermieter in der Regel erst erneuern, wenn er wirklich nahezu unbenutzbar ist. Ist das noch nicht der Fall, muss der... mehr

Mutti79 am 08.07.2019 12:47

Guten Tag....mein Balkon ist total abgenutzt, die Farbe blättert immer mehr ab...an den Wänden sind viele Risse....einfach nicht mehr schön....habe für eine Renovation gefragt mit Fotos...doch man hat mir nur gesagt es bestehe kein... mehr

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