Nebenkostenabrechnung erstellen: Aufbau, Verteilschlüssel, Fristen

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Neben dem monatlichen Mietzins können Vermieter auch Nebenkosten von ihren Mietern verlangen. Dabei sollten sie wissen, welche Kosten sie überhaupt als Nebenkosten umlegen können. Und auch die Abrechnung sollte keine Fehler enthalten, denn sonst droht Ärger mit dem Mieter, was schnell vor einer Schlichtungsstelle enden kann. Das müssen Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beachten.

Nebenkostenabrechnung erstellen, Vermieter blickt auf die Abrechnung, Foto: iStock/Nikada
Wer die Nebenkostenabrechnung erstellt, muss einige wichtige Punkte beachten, sonst kann es leicht zum Streit mit dem Mieter kommen. Foto: iStock/Nikada

Wohnen Mieter in einer Wohnung zahlen sie dafür zwar einen Mietzins, beim Vermieter fallen allerdings noch zusätzliche Kosten an. Gibt es beispielsweise einen Hauswart, sind unter anderem Lohnkosten zu bezahlen und auch Grundgebühren für Kalt- und Abwasser laufen beim Vermieter auf. Diese Mietnebenkosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen.

Meistens geschieht das über sogenannte Akontozahlungen. Das sind Vorauszahlungen, die der Mieter jeden Monat zusammen mit der Miete an den Vermieter überweist. Am Ende einer Abrechnungsperiode ist dieser dann verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und die geleisteten mit den tatsächlich entstandenen Kosten zu verrechnen. 

Häufig passiert es jedoch, dass sich Fehler in die Nebenkostenabrechnung einschleichen. Wichtig ist, dass Vermieter wissen, welche Kosten sie überhaupt als Nebenkosten abrechnen dürfen. Aber auch darüber hinaus gilt es bei der Erstellung der Abrechnung einige Punkte zu beachten, wollen Vermieter Streit mit ihren Mietern vermeiden.

Dann sind Kosten umlagefähig

Bei den Nebenkosten handelt es sich um das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. So definiert es Art. 257a, Abs. 1 des Obligationenrechts (OR). Der Vermieter darf dem Mieter ausserdem nur jene Kosten in Rechnung stellen, die tatsächlich angefallen sind (Art. 257b Abs. 1 OR). Über die Frage, auf welche Kosten diese Massgabe im Detail zutrifft, kommt es häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Bei einigen Kosten können sich Vermieter allerdings sicher sein, dass sie sie auch abrechnen dürfen.

Nebenkosten müssen im Mietvertrag detailliert aufgeführt werden

Oberstes Gebot ist: Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen sein, sonst muss der Mieter sie auch nicht bezahlen (Art. 257a Abs. 2 OR). Kosten, die nicht aufgeführt sind, gelten als im Mietzins inbegriffen.
Auf Formulierungen, wie „sonstige Betriebskosten“ oder „alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters“ sollten Vermieter im Mietvertrag allerdings verzichten. Solche Klauseln sind zu unspezifisch und damit nicht gültig, führt Mietrechtsexpertin Karin Weissenberger vom Hausverein Zürich aus.

Info

Manchmal tauchen während der Mietdauer neue Nebenkosten auf. Das können beispielsweise die Lohnkosten für den neu eingestellten Hauswart sein, den es bei der Unterzeichnung des Mietvertrages noch nicht gab. Vermieter können diese Kosten den Mieter umlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass sie dem Mieter die entsprechenden Aufwendungen mit einem amtlichen Formular für „Mietzinsänderungen und sonstige Vertragsänderungen“ auf den nächstmöglichen Kündigungstermin anzeigen, erläutert Karin Weissenberger. Neue Nebenkosten gelten nämlich als Vertragsänderung.

Diese Kosten können Vermieter abrechnen

Die Massgabe, die sich aus dem Obligationenrecht ergibt, lautet: Kosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben. Das trifft auf einige Kosten eindeutig zu.

Diese Nebenkosten kann der Vermieter generell abrechnen:

  • Heizung und Warmwasseraufbereitung
  • Kaltwasserbezug
  • Hauswartskosten
  • Treppenhausreinigung
  • Allgemeinstrom (zum Beispiel Treppenhausbeleuchtung)
  • Gartenpflege
  • Kabel-TV-Gebühren
Experten-Tipp

„Viele Verbände aus der Immobilienwirtschaft, wie zum Beispiel der Hausverein Schweiz, stellen schriftliche abgefasste Muster-Mietverträge zur Verfügung. In diesen Mietverträgen ist zumeist auch eine Reihe von Nebenkosten angegeben, die auf den Mieter umgelegt werden können. Verwenden Vermieter einen solchen Mietvertrag, können sie sich einfach diejenigen Kosten heraussuchen, beziehungsweise ankreuzen, die auch bei ihnen auflaufen“, erklärt Mietrechtsexpertin Karin Weissenberger.

Gesetzliche Vorgaben zu Heiz- und Warmwasserkosten

Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt genauer, in welchem Umfang Heizungs- und Warmwasserkosten abrechenbar sind. Zu den Heizkosten zählen demnach nicht nur die Aufwendungen für den Brennstoff, sondern alle Kosten, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen (Art. 5 Abs. 1 VMWG).

Laut Art. 5, Abs 2 VMWG sind das zum Beispiel:

  • Kosten für Brennstoffe und Energie, die verbraucht wurden
  • Stromkosten zum Betrieb von Brennern und Pumpen
  • die Reinigung der Heizanlage und des Kamins
  • die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks
  • das Entkalken von Warmwasseranlage, Boiler und Leitungsnetz
  • die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate
  • die Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen

Auch Wartungs- und Verwaltungskosten kann der Vermieter seinem Mieter in Rechnung stellen. Dabei hat er die Wahl: Entweder er berechnet die tatsächlichen angefallenen Kosten, beziehungsweise den Zeitaufwand oder er verlangt eine Pauschale, die sich laut Art. 4, Abs. 3 VMWG im Rahmen der üblichen Ansätze bewegen muss. In der Regel sollte dieser Ansatz nicht über drei Prozent der Nebenkosten liegen, so Karin Weissenberger. Die meisten verwendeten rund zwei bis zweieinhalb Prozent, erläutert die Mietrechtsexpertin.

Nebenkostenabrechnung erstellen, Handwerker wartet die Heizanlage, Foto: iStock/AlexRaths
Die Heizungsanlage eines Wohnhauses muss regelmässig gewartet werden. Die Kosten dafür darf der Vermieter als Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Foto: iStock/AlexRaths

Nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten abrechenbar, sind die Kosten für Reparatur und Erneuerung sowie Verzinsung und Abschreibung der Anlagen (Art. 6 VMWG).

Diese Nebenkosten dürfen nicht als Nebenkosten abgerechnet werden

Einige Kostenpunkte hängen eindeutig nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammen. Das bedeutet: Sie fallen auch dann an, wenn die Mietsachen nicht bewohnt wird. Vermieter dürfen diese Kosten deshalb nicht auf Mieter umlegen. Dazu zählen:

  • Steuern, wie zum Beispiel die Liegenschaftssteuer
  • Versicherungsprämien, wie beispielsweise für die Gebäudeversicherung
  • Gebühren, die unabhängig vom Gebrauch der Mietsache anfallen, wie zum Beispiel die Ableitungsgebühr für Niederschlag (Meteorwassergebühren)
  • Reparaturen
  • Investitionen

Auch alle Kosten, die bei Leerstand einer Wohneinheit anfallen, können nicht auf die übrigen Mietparteien umgelegt werden, erklärt Karin Weissenberger. „Leerstandskosten gehen immer zu Lasten des Vermieters“, so die Co-Präsidentin des Hausvereins Zürich.

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Vorsicht Fallen: Bei vielen Kosten müssen Vermieter genau hinsehen

Der Teufel steckt bekanntlich im Detail. Das trifft auch zu, wenn man die einzelnen Kostenpunkte genauer betrachtet. Bei den Abwassergebühren kann beispielsweise zwar die Verbrauchsgebühr für Abwasser auf den Mieter umgelegt werden, nicht aber die Grundgebühr, denn diese fällt auch dann an, wenn die Immobilie leer steht.

Und unter dem Punkt Hauswartskosten darf zwar der Bruttolohn des Hausmeisters verrechnet werden, allerdings nur für Tätigkeiten wie Reinigungsarbeiten oder dem Bedienen der Heizanlage. Unzulässig sind dagegen die Bruttolohnkosten für Reparaturen, denn Reparaturkosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Ab und an eine Glühlampe im Treppenhaus auszuwechseln, zählt übrigens noch nicht als Reparatur.

Ähnlich verhält es sich auch bei der Gartenpflege. Werden lediglich Sträucher oder Bäume zurückgeschnitten oder das Laub im Herbst entfernt, können die Kosten dafür auf den Mieter überwälzt werden. Werden hingegen beispielsweise neue Werkzeuge angeschafft, geht das nicht, denn auch Investitionen muss der Vermieter selbst tragen. Davon ausgenommen ist das übliche Kleinmaterial wie beispielsweise neue Glühbirnen oder Salz für die Enteisung.

Aufgepasst bei Service-Abos

Viele Vermieter schliessen Service-Abos für die Kontrolle und Wartung technischer Anlagen im Haus ab. Dabei sollten sie jedoch aufpassen, welche Leistungen in den Verträgen inbegriffen sind.

Häufig beinhalten diese nämlich auch einen Reparaturservice. Die Kosten dafür, darf der Vermieter aber nicht auf den Mieter umlegen. Service-Abos, beispielsweise für die gemeinsam genutzten Waschmaschinen oder Tumbler in der Waschküche, sind also nur dann umlagefähig, wenn sie tatsächlich nur die Kontrolle und Wartung der Maschinen beinhalten. Auch hier gilt wiederum: Wird ein kleiner Filter ersetzt, gilt dies noch als Wartung und nicht als Reparatur.

Die Kosten für Service-Abos können auch nur dann auf die Mieter umgewälzt werden, wenn es sich dabei um die Kontrolle und Wartung von Anlagen handelt, die durch die Mieter häufig gebraucht werden. Service-Abos, bei denen es also zum Beispiel um die Kontrolle des Daches geht, sind nicht umlagefähig, so Mietrechtsexpertin Karin Weissenberger. „Die Dachkontrolle hat nichts mit dem Gebrauch der Mietsache zu tun, weshalb dieser Posten sehr umstritten ist. Schlichtungsbehörden und Gerichte akzeptieren diese Kosten in der Regel nicht als Nebenkostenposition, die auf den Mieter überwälzt werden kann.“

Die Abrechnung der Nebenkosten: zwei Varianten

Der Vermieter kann selbst entscheiden, wie er die Nebenkosten abrechnet. Die gängigste Variante ist Verrechnung monatlicher Akontozahlungen mit den tatsächlichen entstandenen Kosten. Allerdings können Vermieter auch Pauschalbeträge erheben. Beide Abrechnungsvarianten bieten Vor- und Nachteile.

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Verrechnung der Akontozahlungen

Am häufigsten werden Nebenkosten über Akonto- oder auch Abschlagszahlungen geleistet. Dabei überweist der Mieter meist monatlich zusammen mit der Miete einen Betrag. Dieser wird im Mietvertrag festgelegt. Vermieter sollten den Betrag so ansetzen, dass die zu erwartenden Kosten möglichst abdeckt werden.

Nach zwölf Monaten wird dann Kassensturz gemacht. Der Vermieter erstellt eine Nebenkostenabrechnung, indem er die Kosten, die ihm in diesem Zeitraum tatsächlich entstanden sind mit den im Voraus bezahlten Kosten des Mieters verrechnet. Dann ergibt sich entweder ein noch offener Betrag, den der Vermieter dem Mieter als Nachforderung in Rechnung stellen kann. Es kann sich aber auch ein Guthaben für den Mieter ergeben, das der Vermieter ihm zurücküberweisen muss.

Info

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Abrechnungsperiode. Wichtig ist nur, dass die Abrechnung zwölf Monate umfasst. Ob der Vermieter nun von Januar bis Dezember oder aber von Juli bis Ende Juni abrechnet, bleibt ihm überlassen.

Der Vermieter muss diese Akontozahlungeneinmal im Jahr abrechnen und dem Mieter die Abrechnung zukommen lassen (Art. 4, Abs. 1 VMWG). Eine genaue Frist für Abrechnung wird oftmals im Mietvertrag festgehalten.

Doch auch wenn keine Frist vereinbart wurde, sollten Vermieter sich mit der Abrechnung nicht allzu lange Zeit lassen. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass sich aus der Abrechnung eine Nachforderung ergibt, die Vermieter von ihren Mietern verlangen können, um die tatsächlich entstandenen Kosten zu decken. Zum anderen könnten Mieter, wenn der Vermieter nicht liefert, die Abrechnung über die Schlichtungsbehörde des Mietgerichts einfordern betont Mietrechtsexpertin Karin Weissenberger.

Nebenkostenpauschale

Nebenkostenabrechnung erstellen, Vermieterin berechnet die Nebenkostenpauschale, Foto: Gina Sanders/stock.adobe.com
Die Nebenkostenpauschale wird aus dem Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten der vergangenen drei Jahre gebildet. Foto: Gina Sanders/stock.adobe.com

Der Vermieter kann die Nebenkosten auch pauschal abrechnen. Der Abrechnungsbetrag wird im Dreijahresrhythmus aus dem Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten der vorangegangenen drei Jahre gebildet (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

Durch die Pauschale gelten die Nebenkosten als vollständig abgegolten. Das bedeutet: Es gibt weder Nachforderungen von Seiten des Vermieters, noch Rückforderungen durch den Mieter. Auch muss der Vermieter keineNebenkostenabrechnung erstellen. Dadurch hat er weniger Arbeitsaufwand und der Mieter kann sich sicher sein, dass am Ende einer Abrechnungsperiode keine fette Nachzahlung auf ihn zukommt.

Für beide Seiten besteht jedoch auch das Risiko, dass der tatsächlich entstandenen Nebenkostenbetrag höher oder niedriger ausfallen kann, als er in der Pauschale festgesetzt ist. Ist ein Winter beispielsweise besonders streng, kann der Vermieter nicht einfach höhere Heizkostenbeiträge abrechnen. Erst wenn es nach Ablauf der Dreijahresperiode wieder einen neuen Durchschnittswert gibt, muss der Vermieter diesen mit der aktuellen Pauschale vergleichen und sie nach oben oder unten korrigieren. 

Vermutet der Mieter zudem, dass die Pauschale viel zu hoch angesetzt wurde, kann er Einsicht in die tatsächlichen Belege verlangen, auch wenn keine Abrechnungspflicht seitens des Vermieters besteht.

Das muss bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beachtet werden

Wer darauf achtet, die Nebenkostenabrechnung korrekt und nachvollziehbar zu erstellen, spart sich Streitigkeiten mit dem Mieter und womöglich sogar einen Gang vor die Schlichtungsbehörde. Vor allem beim Verteilschlüssel sollten Vermieter aufpassen, denn es gibt Nebenkosten, die verbrauchsabhängig berechnet werden müssen.

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Aufbau der Nebenkostenabrechnung

Für Vermieter gibt es wenig formale Vorgaben, was die Erstellung der Abrechnung betrifft. Wollen Vermieter jedoch keinen Rechtsstreit mit dem Mieter riskieren, sollten sie darauf achten, dass die Abrechnung für diesen nachvollziehbar ist. Ist dies nicht der Fall, könnte der Mieter auf die Idee kommen, dass ihm Kosten ungerechtfertigterweise untergejubelt werden. Er hat dann das Recht auf eine Erklärung vom Vermieter und darf die Belege sichten. Entdeckt er einen Fehler, muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren, wenn er verhindern will, dass der Fall vor die Schlichtungsbehörde kommt.

Für eine gute Nachvollziehbarkeit müssen folgende Punkte für den Mieter ersichtlich sein:

  • die einzelnen Nebenkostenpositionen sowie der Gesamtbetrag der Nebenkosten
  • der Verteilungsschlüssel, nach dem die Nebenkosten auf die Mietparteien aufgeteilt werden
  • der Betrag, den der Mieter bereits gezahlt hat (durch monatliche Vorauszahlungen)
  • der Betrag, den der Mieter nachzahlen muss, beziehungsweise Guthaben, das er erstattet bekommt
Achtung

Vermieter sollten die Rechnungsbelege aller anfallenden Ausgaben gut dokumentieren, denn der Mieter hat das Recht auf Belegeinsicht. Fordert der Mieter diese ein, muss der Vermieter die Belege nicht übergeben. Es genügt, dass der Mieter sie beim Vermieter einsehen kann. Kann der Vermieter die Kosten jedoch nicht belegen, muss der Mieter sie im Zweifelsfall auch nicht bezahlen.

Nach diesen Verteilschlüsseln können Vermieter abrechnen

Bei der Verteilung der Nebenkosten auf mehrere Wohneinheiten steht es dem Vermieter weitestgehend frei einen geeigneten Verteilschlüssel zu wählen. Wichtig ist, dass dieser aus der Abrechnung nachvollziehbar hervorgeht. Grundsätzlich gibt es für den Vermieter vier verschiedene Möglichkeiten die Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien eines Wohnhauses aufzuschlüsseln:

1. Die Aufteilung nach Verbrauch:

Nebenkostenabrechnung erstellen, Wärmezähler, Foto: ghazii/stock.adobe.com
Ein Wärmezähler misst den genauen Energieverbrauch einer Wohnung. Foto: ghazii/stock.adobe.com

Es wird zwischen verbrauchsabhängigen und -unabhängigen Nebenkosten unterschieden. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind beispielsweise Heizkosten und die Kosten für Warmwasser. Vermieter rechnen hier pro Wohneinheit das ab, was die Mieter verbraucht haben. Dafür müssen eigene Zähler installiert sein, die den genauen Verbrauch einer Wohneinheit belegen. Infolge des Energiegesetzes ist es für Vermieter Pflicht die Heiz- und Warmwasserkosten bei allen seit dem 1. Januar 1999 erstellten Neubauten und wenn umfassende Sanierungen durchgeführt wurden, verbrauchsabhängig zu erheben. Das gilt für Häuser ab vier Wohnungen.

Für Nebenkosten, die nicht verbrauchsabhängig berechnet und verteilt werden können, wie beispielsweise der Stromverbrauch im Treppenhaus, wählen Vermieter besser eines der drei nachfolgend erläuterten Verfahren.

2. Aufteilung nach Anteil der Wohnfläche:

Nebenkostenabrechnung erstellen, Bodenfläche eines möblierten Zimmers, Foto: Patrick Daxenbichler/stock.adobe.com
Eine häufige Variante ist die Verteilung der Nebenkosten nach Wohnfläche. Foto: Patrick Daxenbichler/stock.adobe.com

Dafür benötigt der Vermieter die Gesamtwohnfläche sämtlicher Mietwohnungen, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Die Gesamtfläche dieser Mietswohnungen entspricht 100 Prozent der Nebenkosten. Der Anteil, den die Wohnfläche des Mieters von der Gesamtfläche ausmacht, entspricht dem Anteil, den er von den gesamten Nebenkosten tragen muss.

Vor allem bei älteren Wohnliegenschaften, für die die verbrauchsabhängige Erhebung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht vorgeschrieben ist, findet die Verteilung nach Anteil der Wohnfläche häufig Anwendung, erläutert Karin Weissenberger.

3. Aufteilung nach Anzahl der Personen:

Nebenkostenabrechnung erstellen, vierköpfige Familie an der Wohnungstür, Foto: jackfrog/stock.adobe.com
Die Nebenkosten können auch pro Kopf auf die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt werden. Foto: jackfrog/stock.adobe.com

Bei dieser Variante werden die Gesamtkosten durch die Anzahl aller im Haus lebender Personen dividiert und entsprechend der Personenzahl auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Auf eine Wohnung in der vier Personen leben, entfallen damit viermal so viele Nebenkosten wie auf eine Wohnung, in der nur eine Person lebt.

4. Aufteilung nach gleichen Anteilen auf die Wohneinheiten:

Nebenkostenabrechnung erstellen, Aussenabsicht auf Gebäude mit mehreren Balkonen, Foto: jacquesduro/stock.adobe.com
Wer es sich einfach machen will, verteilt die Kosten zu gleichen Teilen auf die Wohneinheiten. Foto: jacquesduro/stock.adobe.com

Dies ist die einfachste Möglichkeit die Nebenkosten aufzuteilen. Vermieter dividieren die Gesamtnebenkosten einfach nach der Anzahl der Wohneinheiten. Gibt es in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise sechs Wohneinheiten, teilt der Vermieter die Gesamtkosten einfach durch sechs. Jede Mietpartei muss dann einen genau gleich hohen Anteil bezahlen.

Bei dieser Variante spart sich der Vermieter zwar aufwendigere Berechnungsarbeit. Wenn in einer Wohnung allerdings deutlich mehr Wasser verbraucht oder Müll verursacht wird als in einer anderen, wird diese Verteilung schnell als ungerecht empfunden.

Deshalb besteht bei dieser Variante auch die Gefahr, dass Mieter sie bestreiten, zumindest wenn es sich dabei um Nebenkosten handelt, bei denen der Verbrauch durchaus eine Rolle spielt. Somit lohnt sich eine Umlage nach Wohneinheit nur bei Kosten, bei denen der Vermieter von einem ungefähr ähnlich hohen Verbrauch pro Wohnung ausgehen kann.

Was tun, wenn Mieter die Nebenkostennachzahlung nicht begleichen?

Sowohl für Nachzahlungen des Mieters als auch Rückzahlungen des Vermieters gilt in der Regel eine Frist von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung. Was aber tun, wenn der Mieter den fälligen Nachzahlungsbetrag nicht begleicht? So können Vermieter vorgehen:

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Schritt 1: Schriftlich abmahnen und mit rechtlichen Schritten drohen

Der Vermieter kann den Mieter zunächst schriftlich abmahnen. In der Abmahnung kann er ihm eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und gleichzeitig mit rechtlichen Schritten, zum Beispiel einer Betreibung drohen, sollte der Mieter den fälligen Betrag nicht innerhalb dieser Frist beglichen haben.

Schritt 2: Eine Betreibung einleiten

Verstreichen die 30 Tage ohne, dass der Mieter der Zahlungsaufforderung nachgekommen ist, besteht die Möglichkeit den fälligen Betrag über den Betreibungsweg einzufordern. Im besten Fall bezahlt der Mieter dann die ausstehende Nachforderung. Er kann aber auch Rechtsvorschlag dagegen erheben, woraufhin der Vermieter auf Beseitigung des Einspruchs klagen müsste.

Schritt 3: Die Schlichtungsbehörde anrufen

Spätestens dann landet der Fall vor der Schlichtungsstelle. Diese ist dem Mietgericht vorgeschaltet und für sämtlich Forderungen aus Mietverhältnissen zuständig. Von der Schlichtungsbehörde müsste der Vermieter dann feststellen lassen, dass sein Anspruch auf die Kosten berechtigt ist und der Einspruch des Mieters aufgehoben wird.

Info

Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle ist für beide Parteien kostenlos und kann in der Regel auch ohne einen Rechtsanwalt durchlaufen werden. Die Schlichtungsstelle ist in erster Linie darauf bedacht, die Parteien wieder zusammenzuführen.

„Da solche Fälle in der Regel ohnehin vor der Schlichtungsbehörde landen, ist es für den Vermieter sinnvoller sich den Weg der Betreibung zu sparen und bei Streitigkeiten mit dem Mieter die Schlichtungsbehörde direkt anzurufen“, meint Mietrechtsexpertin Weissenberger.

Dort können sich Vermieter dann bestätigen lassen, dass die Abrechnung korrekt ist und der Mieter die Nachforderung bezahlen muss. Ist das der Fall, erhalten Vermieter eine Verfügung, die einen Rechtsöffnungstitel darstellt. Einer Betreibung steht dann auch nichts mehr im Wege, denn Mieter haben dann kein Einspracherecht mehr.

Von einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, weil der Mieter die Nachforderung nicht bezahlt hat, rät Karin Weissenberger jedoch ab. Dasselbe gelte auch schon für die blosse Androhung. „Dieses Vorgehen würde von Seiten der Schlichtungsbehörde wohl als unverhältnismässig eingeordnet und damit eher nicht unterstütz werden“, so die Mietrechtsexpertin.

Anders sieht es aus, wenn Mieter die Nebenkostenakonti nicht mehr bezahlen, denn diese bilden zusammen mit der Nettomiete den Bruttomietzins. In diesem Fall ist es angemessen mit der schriftlichen Abmahnung auch die ausserordentliche Kündigung anzudrohen und im äussersten Fall zu vollziehen.

Verjährungsfrist beachten

Vermieter sollten unbedingt beachten, dass nach fünf Jahren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren. Diese Frist gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.

Anderweitige Fristen, die der Vermieter dem Mieter für die Anfechtung der Abrechnung setzt, sind nicht zulässig, sagt Karin Weissenberger. „Teilt der Vermieter dem Mieter beispielsweise mit, dass er die Abrechnung innerhalb von 30 Tagen bestreiten könne oder dass Stillschweigen als Annahme gelte, ist das nicht rechtens“, so die Co-Präsidentin des Hausvereins Zürich.


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