Nachmieter suchen: schneller raus dem Mietvertrag

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Neuer Job in einer neuen Stadt oder eine günstigere Wohnung in einem besseren Viertel gefunden – oftmals wollen Mieter deshalb ausserterminlich, also vor Ablauf der Kündigungsfrist, aus der alten Wohnung raus. Finden Mieter einen Nachmieter, können sie früher ausziehen. Nur in seltenen Fällen kann der Vermieter diesen ablehnen.

Nachmieter suchen, Foto: iStock.com/mediaphotos
Wenn Mieter einen Nachmieter suchen und dieser tauglich ist, können Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag raus. Foto: iStock.com/mediaphotos

Die Gründe, warum ein Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden möchte,  sind vielseitig. Oft passiert es dann, dass doppelte Mietzinszahlungen fällig sind, weil der Umzug schnell gehen muss. Dies können Mieter umgehen, indem sie einen Nachmieter stellen. Allerdings ist hier einiges zu beachten – beispielsweise, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt.

Befristeter oder unbefristeter Vertrag – so kommen Mieter früher raus

Es gibt sowohl unbefristete als auch befristete Mietverträge. Während befristete Mietverträge nach Ablauf der Mietdauer automatisch enden, müssen Mieter, wenn sie ausziehen möchten, ihren Vertrag kündigen, wenn dieser unbefristet ist. (Art. 266a Abs. 1 OR).

Wer nun früher aus dem Vertrag raus möchte, hat zwei Möglichkeiten: Entweder sucht der Mieter einen Nachmieter einen Nachmieter, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt oder der Vermieter und Mieter einigen sich, den Vertrag aufzuheben, ohne dass der Nachmieter einen Nachmieter stellen muss.  (Art. 115 OR).

Nachmieter suchen, Mietvertrag, Grafik: Immowelt

„Generell kann ein Mieter vom Vermieter immer von der Nachmietersuche entbunden werden“, sagt Yvonne Hutzli, Geschäftsstellenleiterin vom Mieterinnen- und Mieterverband des Kantons Glarus.

Allerdings sei in diesem Fall darauf zu achten, dass solche Absprachen unbedingt schriftlich erfasst und vom Vermieter, dem Eigentümer oder Verwalter unterzeichnet werden sollten. Denn hat der Mieter keine schriftliche Bestätigung über die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, könnte dies im Streitfall zu Problemen führen – schliesslich liegt die Beweislast bei ihm.

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Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden und jetzt muss nur noch der Mietvertrag unterschrieben werden? Bevor Sie sich vertraglich binden, sollten Sie auf gewisse Inhalte im Vertrag achten.

Ein Nachmieter reicht – aber tauglich muss er sein

Nachmieter suchen, ein Nachmieter reicht, Grafik: Immowelt

Bei der Nachmietersuche kommt es weniger darauf an, dass der Mieter so viele potenzielle Nachmieter wie möglich präsentiert, sondern dass er einen passenden findet. An sich würde es reichen, wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlägt. Da es aber immer passieren kann, dass der vorgesehene Nachmieter abspringt, ist es sinnvoll, mehrere Kandidaten zu suchen und diese das Formular zur Meldung von Nachmietern ausfüllen lassen.

Dieses erhalten Mieter unter anderem von ihren örtlichen Mieterverband oder auf deren Webseiten. Der Mieter sollte darauf achten, dass die Nachmieter tauglich beziehungsweise zumutbar sind: „Dies ist der Fall, wenn die potenziellen Nachmieter über dieselben beziehungsweise sehr ähnlichen finanziellen und familiäre Verhältnisse verfügen wie der momentane Mieter“, erklärt Hutzli. Gleichzeitig muss der Nachmieter aber auch bereit dazu sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Generell darf auch der Vermieter im Falle eines vorzeitigen Auszugs nichts an den Konditionen wie der Bruttomiete oder dem Vertragsumfang ändern: „Ein Nachmieter übernimmt eine Wohnung immer zu denselben Konditionen wie der frühzeitig ausziehende Mieter“, sagt Hutzli. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um eine neue Vermietung und der vorzeitig ausziehende Mieter würde von seinen Pflichten entbunden werden. „Der Sinn eines Nachmieters ist es, dass er den bestehenden Mietvertrag vom vorzeitig ausziehenden Mieter zu 100 Prozent übernimmt“, erklärt die Geschäftsstellenleiterin. Wenn ein Nachmieter gefunden ist, sollte sich der Mieter vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, dass er somit von seinen Pflichten befreit ist.

Der Vermieter lehnt einen tauglichen Nachmieter ab: Mieter kann trotzdem raus

Nachmieter suchen, Vermieter lehnt Nachmieter ab, Grafik: Immowelt

„Wann ein Nachmieter als unzumutbar gilt, ist nicht einfach zu beantworten“, erklärt Hutzli.  „Ein unzumutbarer Nachmieter ist zum Beispiel ein Nachmieter, der im Gegensatz zum Mieter keinen sauberen Betreibungsauszug hat oder wenn ein einzelner Mieter eine sechsköpfige Familie vorschlägt. Generell darf der Vermieter keine höheren oder andere Anforderungen an den Nachmieter stellen – beispielweise dass er über ein höheres monatliches Einkommen verfügt.

Ebenso wenig darf der Vermieter einen Nachmieter einfach ablehnen, weil er Ausländer ist. Lehnt er einen potenziellen Nachmieter aber ab, obwohl dieser tauglich gewesen wäre, ist der Mieter von seinen vertraglichen Pflichten befreit: Er muss dann ab dem Zeitpunkt, an dem die geplante Übernahme des Mietverhältnisses geplant war, keinen Mietzins mehr bezahlen. Auch in diesem Fall sollte sich der Mieter eine schriftliche Bestätigung geben lassen – und zwar vom abgelehnten Nachmieter. Dieser soll darin bestätigen, dass er die frei werdende Wohnung zum vereinbarten Termin und zu den gleichen Bedingungen gemietet hätte.

Der Mieter findet keinen Nachmieter: Pflichten bestehen weiter

Nachmieter suchen, Vermieter lehnt ab, Pflichten, Mieter, Grafik: Immowelt

Während es in den Ballungszentren zumeist einfach ist, einen Nachmieter zu finden, kann es in ländlichen Regionen öfters etwas dauern. Wenn der Mieter keinen Nachmieter findet, muss er bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin seinen Pflichten nachkommen. Auch wenn der Nachmieter wieder abspringt, muss der Mieter weiterhin Miete zahlen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter dem Nachmieter zu spät die Zusage erteilt hat oder wenn der Vermieter durch sein Verhalten einen Vertragsabschluss verhindert hat, weil er sich beispielsweise oft im Ausland aufhält und nur schwer erreichbar ist. In diesen Fällen muss der Mieter ab dem Zeitpunkt, an dem der Nachmieter die Wohnung gemietet hätte, keinen Mietzins mehr entrichten.

Tipps zu Nachmietersuche:

  1. Sobald der Mieter weiss, dass er ausserterminlich auszieht, sollte er  dies seinem Vermieter per Einschreiben mitteilen und sich auf die Nachmietersuche machen. Vor allem in ländlichen Regionen kann es dauern, bis ein Nachmieter gefunden ist.
  2. Mieter sollten einen Nachfolger für sich suchen, der ihnen vom Typ her ähnlich ist. Ein Alleinstehender sollte also keine fünfköpfige Familie als Nachmieter vorschlagen.
  3.  Interessenten sollten die Bedingungen des Vermieters erfüllen.
  4. Um einen geeigneten Nachfolger zu finden, können Mieter auch die Suchanzeigen durchsuchen.
  5. Das Mietangebot sollten Mieter zunächst auf den eigenen Namen anfertigen. Sie selbst suchen den Nachmieter, nicht der Vermieter. Auf immowelt.ch können Sie ganz einfach selbst eine Immobilienanzeige veröffentlichen.

Stehen mehrere Nachmieter zur Auswahl, darf sich der Vermieter bis zu 30 Tage Zeit nehmen, diese zu überprüfen.

26.07.2017


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