Mietzinsreduktion: Zwei Wege, den Mietzins zu senken

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Zahlt ein Mieter zu viel für seine Wohnung, kann er den Mietzins reduzieren. Allerdings nicht nach Gutdünken: Entscheidend ist der Referenzzinssatz. Sinkt dieser, muss sich auch die monatliche Miete reduzieren. Auch wenn die Wohnung in schlechtem Zustand ist, ist in manchen Fällen eine Mietzinsreduktion möglich. So gehen Mieter vor.

Mietzinsreduktion, Mann mit Computer auf dem Boden vor dem Sofa, Foto: iStock / gpointstudio
Geschafft. Mietzinsreduktion durchgesetzt. Foto: iStock / gpointstudio

Der Mietzins, den Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben, gilt üblicherweise. Es kann aber sein, dass im Laufe des Mietverhältnisses der schweizweite hypothekarische Referenzzinssatz angepasst wird und Mieter eine Mietzinsreduktion erwirken können. Dieser Zinssatz beruht einfach gesagt auf dem Durchschnittszins aller Immobilienkredite der schweizer Banken und wird alle drei Monate durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt, gegebenenfalls angepasst und bekanntgegeben.

Auch wenn sich der Zustand der Wohnung verschlechtert und diese nicht wie bisher oder wie üblich genutzt werden kann, kann das ein Grund für eine Mietzinsreduktion sein.

Mietzinsreduktion aufgrund des Referenzzinssatzes

Mietzinsreduktion, Mann mit Taschenrechner auf dem Sofa, Vogelperspektive, Foto: iStock / mediaphotos
Taschenrechner raus und ausrechnen. Wem das zu viel Arbeit ist, der kann auch Mietzinsrechner im Internet verwenden. Foto: iStock / mediaphotos

Vier Mal im Jahr wird der Referenzzinssatz überprüft und dann gegebenenfalls angepasst. Sinkt dieser, steht Mietern auch ein geringerer Mietzins zu. Doch nicht jeder Vermieter senkt diesen automatisch. Dann können Mieter selbst aktiv werden und unter Umständen eine Mietzinsreduktion einfordern.

Mietzins prüfen

Mieter haben einen Anspruch auf Senkung des Mietzinses, wenn der Referenzzinssatz bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Änderung höher war als er aktuell ist. Je nachdem, wie stark die beiden Zinssätze voneinander abweichen, sinkt dann die Miete. Der höchste Stand des Referenzzinssatzes lag in den Jahren 2008 und 2009 bei 3,5 Prozent. Bei einem Referenzzinssatz von lediglich 1,5 Prozent und keinen zwischenzeitlichen Anpassungen müsste der Mietzins beispielsweise um bis zu 19,35 Prozent gesenkt werden. Allerdings können Vermieter die Mietzinsreduktion mit der allgemeinen Teuerung sowie mit gestiegenen Betriebs- oder Unterhaltskosten verrechnen.

Link-Tipp

Wie hoch die Mietzinsreduktion tatsächlich ausfällt, können Mieter mit Hilfe von Internetrechnern ermitteln. Einen solchen Rechner gibt es beispielsweise beim Mieterinnen- und Mieterverband (MV).

Senkungsbegehren verschicken

Ergibt die Prüfung, das der Mietzins zu hoch ist, können Mieter beim Vermieter eine Mietzinsreduktion einfordern, die dann zum nächstmöglichen Kündigungstermin gilt. Welche Termine und Fristen gelten, ist je nach Kanton und Region unterschiedlich. Auskunft geben unter anderem die Schlichtungsbehörden. Im Mietvertrag können auch individuelle Fristen geregelt sein. Um die Mietzinsreduktion einzufordern, schreiben Mieter einen Brief, in dem folgende Daten genannt werden und schicken ihn per Einschreiben an den Vermieter:

  • Anschrift des Mieters und des Vermieters
  • Aktuelles Datum und Betreff des Schreibens
  • Referenzzinssatz für bisherigen Mietzins und neuer Referenzzinssatz
  • Errechneter Senkungsanspruch und daraus resultierender neuer Mietzins
  • Nächster Kündigungstermin, zu dem der neue Mietzins gelten soll
  • Bitte um Bestätigung oder andernfalls Gründe für Widerspruch samt nötiger Belege
  • Aufforderung, das Senkungsbegehren innert 30 Tagen zu bestätigen. Hinweis auf Schlichtungsbehörde, die sich im Zweifel um den Fall kümmern wird

Senkungsklage einreichen

Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, auf das Schreiben zu reagieren. Bestätigt er die Mietzinsreduktion wird diese zum nächsten Kündigungstermin wirksam. Er kann das das Senkungsbegehren allerdings auch aufgrund der allgemeinen Teuerung oder gestiegener Betriebskosten ablehnen. Sind diese Einsprüche falsch, etwa weil es gar keine Teuerung gab oder ignoriert der Vermieter das Schreiben, können Mieter eine Senkungsklage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Dafür haben Mieter weitere 30 Tage Zeit.

Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels

Mietzinsreduktion, Frau mit Tasse und Decke auf Sofa, Foto: iStock / Antonio_Diaz
Fällt die Heizung aus, hilft ein Heißgetränk und eine kuschelige Decke. Mieter können aufgrund solcher Mängel aber auch den Mietzins reduzieren. Foto: iStock / Antonio_Diaz

Wenn die Wohnung in schlechtem Zustand ist, also Mängel aufweist, können Mieter den Mietzins ebenfalls reduzieren. Dabei handelt es sich jedoch üblicherweise um eine temporäre Reduktion – bis der Schaden behoben ist.

Mangel melden

Liegen in der Wohnung Mängel vor, sollten diese beseitigt werden. Die Verantwortung ist dabei klar geregelt: Ist der Mieter für einen Schaden verantwortlich oder handelt es sich um Kleinreparaturen, muss sich der Mieter darum kümmern und auch für die Kosten aufkommen. Zu den Kleinreparaturen zählen alle Arbeiten, die ohne Fachwissen erledigt werden können. Bei Abnutzungsschäden oder anderen Mängeln, die der Mieter nichts selbst verursacht hat, ist der Vermieter in der Verantwortung. Wie der Mieter den Schaden meldet, bleibt ihm überlassen. Empfehlenswert ist allerdings, die Mängel schriftlich zu melden und fotografisch zu dokumentieren. Ausserdem sollten Mieter dem Vermieter eine Frist zu setzen, bis wann er reagieren soll.

Achtung

Bei Manchen Mängeln ist der Mieter sogar dazu verpflichtet, den Vermieter zu unterrichten. Nämlich dann, wenn mit Folgeschäden zu rechnen ist, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einer Wohnungsüberschwemmung aufgrund einer kaputten Waschmaschine. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat, selbst beheben lässt und selbst bezahlt.

Mietzinsreduktion

Ab welchem Zeitpunkt, welchem Schaden und in welcher Höhe die Miete reduziert werden darf, ist nicht geregelt. Allerdings gibt es richterlich bestätigte Mietzinsreduktionen, die als Vergleichswert herangezogen werden können. Kann eine Wohnung beispielsweise nur ungenügend beheizt werden und gibt es auch kein Warmwasser, kann der Mietzins um bis zu 50 Prozent reduziert werden. Ist dagegen nur der Geschirrspüler unbenutzbar, sind drei Prozent angemessen. Mieter sollten eine Mietzinsreduktion aber nicht nach eigenem Gutdünken durchzusetzen versuchen, sondern sich von einem Anwalt oder vom Mieterinnen- und Mieterverband beraten lassen. Wie hoch die Reduktion im Einzelfall ausfällt, darüber können sich Mieter und Vermieter letztendlich untereinander einigen. Gelingt das den Parteien nicht, muss der Mieter nicht gleich vor Gericht ziehen, sondern kann sich an eine Schlichtungsbehörde wenden.

Info

Neben einer Mietzinsreduktion haben Mieter auch einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Entstehen dem Mieter zudem Folgeschäden, etwa weil Wasser Möbel beschädigt, besteht möglicherweise sogar Anspruch auf Schadensersatz. Um den durchzusetzen, sollten sich Mieter allerdings Rechtsbeistand besorgen. Umso wichtiger ist es, die Mängel von Anfang an gut zu dokumentieren.

Mietzins amtlich hinterlegen

Um den Druck auf den Vermieter zu erhöhen, können Mieter den Mietzins auch amtlich hinterlegen. Statt an den Vermieter überweist der Mieter den Mietzins vollständig und inklusive der Nebenkosten auf ein Sperrkonto der Schlichtungsbehörde. Und zwar so lange, bis der Schaden behoben wird. Gleichzeitig können Mieter beispielsweise auf Schadenersatz klagen. Auch eine Mietzinsreduktion lässt sich auf diese Weise durchsetzen und der Vermieter kann von der Schlichtungsbehörde gezwungen werden, den Mangel zu beheben. Allerdings ist dafür eine Verhandlung bei der Schlichtungsbehörde notwendig.

Will ein Mieter die Miete hinterlegen, muss er dies dem Vermieter ankündigen und ihm eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Nur wenn diese verstreicht, darf der Mieter den Mietzins hinterlegen. Das muss ausserdem geschehen, bevor dieser fällig wird. Sieht der Mietvertrag beispielsweise eine Mietzahlung am Monatsdritten vor, muss der Betrag spätestens am Monatszweiten hinterlegt sein. Der Mieter erhält von der Schlichtungsbehörde eine Quittung über die Einzahlung. Er muss dann eine Kopie davon anfertigen und diese dem Vermieter zukommen lassen. In den folgenden 30 Tagen muss der Mieter ausserdem eine Klage bei der Schlichtungsbehörde einreichen, ansonsten wird der Betrag einfach an den Vermieter überwiesen. Anschliessend setzt die Behörde einen Termin zur Schlichtung fest.

Auch vor diesem Schritt sollten Mieter sich von einem Anwalt oder dem Mieterinnen- und Mieterverband beraten lassen.

09.11.2017


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