Mietzins anpassen: So funktioniert’s

Lesermeinungen:  

(1)

Will ein Vermieter den Mietzins einer Immobilie erhöhen, ist das nicht immer ganz einfach: Er braucht dafür einen guten Grund, beispielsweise eine Anpassung nach Erhöhung des Referenzzinssatzes oder eine Anpassung an die Teuerung. Welche Möglichkeiten Vermieter haben, den Mietzins zu erhöhen – und wie eine Mietzinserhöhung formell aussehen muss.

Mietzins anpassen, Mann vor Computer, Foto: Ivan Kruk/stock.adobe.com
Wenn sie den Mietzins anpassen wollen, müssen Vermieter einige formale Details beachten. Foto: Ivan Kruk/stock.adobe.com

Es kann verschiedene Gründe geben, warum ein Vermieter den Mietzins erhöhen will. Einfach so nach oben schrauben darf er den Mietzins aber nicht: Er muss sich dabei gemäss Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) an bestimmte Regeln halten.

Mietzins anpassen: Dann ist es möglich

Folgende Gründe für eine Mietzinserhöhung sieht das schweizerische Mietrecht vor:

a) Erhöhung des Referenzzinssatzes

Der hypothekarische Referenzzinssatz dient seit dem 1. Januar 2008 als Grundlage für die zulässige Höhe des Mietzinses in Wohn- und Geschäftsräumen. Er wird vierteljährlich erhoben und durch das Bundesamt für Wohnungswesen bekanntgegeben. Der Zinssatz stützt sich rechnerisch auf den durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarforderungen von Banken in der Schweiz. Die Folge: Immer wenn sich der Referenzzinssatz erhöht, können Vermieter in der Schweiz auch den Mietzins erhöhen.
Die tatsächliche Erhöhung richtet sich dabei nach dem Verhältnis zwischen altem Referenzzinssatz und dem neuen Satz. Pro 0,25 Prozent Veränderung kann der Mietzins um drei Prozent angepasst werden.

Rechenbeispiel

Lag der Referenzzinssatz bei Abschluss des Mietvertrags bei 3,5 Prozent und steigt er auf 4,25 Prozent, kann der Mietzins um neun Prozent erhöht werden. (Die Steigerung beträgt 0,75 Prozent, geteilt durch 0,25 Prozent ergibt das drei. Drei mal drei Prozent ergibt wiederum neun Prozent.)

b) Erhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters

Mietzins anpassen, moderne Küche, Foto: contrastwerkstatt/stock.adobe.com
Der Einbau einer hochwertigen Küche kann eine Anpassung des Mietzinses rechtfertigen. Foto: contrastwerkstatt/stock.adobe.com

Auch eine  Mehrleistung rechtfertigt eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter. Als Mehrleistungen gelten laut Gesetz beispielsweise Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen oder die energetische Sanierung der Immobilie vor. So wäre beispielsweise die Installation eines neuen Geschirrspülers eine Mehrleistung, aber nur dann, wenn zuvor keine gleichwertige Maschine vorhanden war, die schlichtweg ausgetauscht wurde.

Um welchen Betrag die Miete aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters konkret erhöht werden darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Der Anteil der wertvermehrenden Investition
    Tauscht ein Vermieter beispielsweise eine alte Küche gegen eine hochwertigere aus, kann er nicht den gesamten Kaufpreis der Küche für die Berechnung der Mietzinserhöhung zu Grunde legen, sondern nur einen gewissen Anteil. Wie hoch dieser ist, hängt davon ab, wie lang der Unterhalt der Küche zuvor vernachlässigt worden ist und wie hochwertig die neue Küche tatsächlich ist. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband gibt als Faustregel an, dass in einem solchen Fall zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investitionen gelten.
  • Die Lebensdauer der Investition
    In unserem Beispiel also die Lebensdauer eine Küche. Diese ist der paritätischen Lebensdauertabelle zu entnehmen. Die Zahl wird benötigt, um errechnen zu können, wie hoch die Mietzinserhöhung pro Jahr ausfallen darf.
  • Der aktuelle Referenzzinssatz
    Die Verzinsung der Investition wird ebenfalls für die Berechnung der tatsächlichen Erhöhung des Mietzinses herangezogen. Dabei werden zunächst 0,5 Prozent auf den Referenzzinssatz aufgeschlagen. Weil durch die Amortisation der Investition – also die Deckung der Kosten – sich der zu verzinsende Betrag aber reduziert, wird dieser Satz noch einmal halbiert. Der Einfachheit halber gehen wir hier von einem Referenzzinssatz von zwei Prozent aus. Mit einem Zuschlag von 0,5 Prozent ergibt das 2,5 Prozent, die anrechenbare Verzinsung liegt also bei 1,25 Prozent.
  • Der Unterhalt
    Auch die Kosten für den Unterhalt der wertvermehrenden Investition des Vermieters dürfen mit zehn Prozent auf die Summe jenes Mietzinsaufschlags addiert werden, der sich aus den Beträgen für Verzinsung und Amortisation ergibt.

Rechenbeispiel

So könnte die Berechnung eines erhöhten Mietzinses nach dem Einbau einer neuen, modernen Küche aussehen:

Kosten der Küche: 25‘000 CHF
Wertvermehrender Anteil: 60 %
Daraus ergeben sich die aufrechenbaren Kosten von: 15‘000 CHF
Die Lebensdauer der Küche beträgt gemäss Lebensdauertabelle: 25 Jahre
Der Referenzzinssatz liegt bei: 2 Prozent

Die Mietzinserhöhung darf also betragen:

15‘000 CHF (aufrechenbare Kosten)
/ 25 (Jahre)
____________________________
 = 400 CHF

Dazu kommt die Verzinsung
1,25 Prozent
x 15‘000 CHF (aufrechenbare Kosten)
____________________________
 = 187,50 CHF

Zu dem sich so ergebenden Gesamtbetrag kommen noch die kosten für die Verzinsung:
587,50 CHF
+ 10 Prozent x 587,50 CHF
____________________________
= 646,25 CHF

Dieser Betrag darf nun auf die Jahresmiete umgelegt werden. Pro Monat ergibt sich also eine Mietzinserhöhung von insgesamt: 53,85 CHF

Vor allem um den wertvermehrenden Anteil einer Investition kommt es aber vor Schlichtungsstellen immer wieder zu Streitigkeiten. Sollten sich Vermieter oder Mieter unsicher sein, ob eine Mietzinserhöhung korrekt ausgefallen ist, empfiehlt es sich, sich von den zuständigen Interessenverbänden oder direkt von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

c) Kostensteigerungen des Vermieters

Eine Erhöhung des Mietzinses ist auch dann möglich, wenn der Vermieter selbst mit steigenden Kosten zu kämpfen hat. Das können etwa im Nettomietzins inbegriffene Versicherungsprämien, Verwaltungskosten oder die Liegenschaftssteuer sein. Wie hoch die Steigerung des Mietzinses ausfallen darf, ist hierbei nicht einheitlich geregelt und auch die Schlichtungsstellen kommen teilweise zu unterschiedlichen Schlüssen. Der Vermieter muss im Streitfall aber nachweisen können, dass es tatsächlich zu Kostensteigerungen kam.

d) Anpassung des Mietzinses an die Teuerung

Gemäss VMWG kann der Vermieter den Mietzins zum Ausgleich der allgemeinen Teuerung um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöhen. In der Praxis ist dabei ausschlaggebend, wie sich die Teuerung seit der letzten Mietzinsfestlegung erhöht hat. Von dieser Steigerung können dann wiederum 40 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden. Die relevante Formel sieht also folgendermassen aus:

(Aktueller Indexstand / letzter relevanter Indexstand – 1) x 40 = Teuerung in Prozenten

Rechenbeispiel

Der Index lag im Januar 2017 bei 100, im April 2019 liegt er bei 102,4.

Neuer Index: 102,4
/ alter Index: 100
________
= 1,024
- 1
________
= 0,024
x 40
________
= 0,96

Um diesen Prozentsatz könnte der Vermieter den Mietzins also erhöhen.

e) Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit

Für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse sind gemäss VMWG die Mietzinse für Wohnräume relevant, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. In gewissen Fällen kann der Mietzins an die Orts- und Quartierüblichkeit angepasst werden, laut Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das aber nur dann möglich, wenn sich die Verhältnisse in einem statistisch relevanten Zeitraum verändert haben.

Konkret haben die Richter entschieden, dass hierfür ein Zeitraum von neun Monaten ebenso wenig genügt wie ein Zeitraum von zwei Jahren ab Mietbeginn (BGE 114 II 360 ff.; BGE 118 II 130 ff). Stattdessen sei davon auszugehen, dass nach Mietbeginn oder nach der letzten Mietzinsanpassung mindestens sechs Jahre vergehen müssen, um eine Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit durchsetzen zu können. Zudem verlangt die Gerichtspraxis mindestens fünf Vergleichsobjekte, aus denen sich eine veränderte Orts- und Quartierüblichkeit ergibt.

f) Mietzins anpassen aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite

Mietzins anpassen, Frau mit Taschenrechner, Foto: Jo Panuwat D/stock.adobe.com
Ein Vermieter muss mit seiner Immobilie eine angemessene Rendite erzielen können – auch wenn dafür unter Umständen eine Anpassung des Mietzinses nötig ist. Foto: Jo Panuwat D/stock.adobe.com

Eine Mietzinserhöhung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter mit dem Mietzins seine Kosten für die Verzinsung der Hypotheken, das selbst investierte Geld sowie die laufenden Kosten für den Betrieb und den Unterhalt der Immobilie nicht mehr decken kann. Diesen Erhöhungsgrund können Vermieter aber nur dann geltend machen, wenn dies bei Abschluss des Vertrags mittels Vorbehaltes im Mietvertrag so vereinbart wurde oder wenn ein Ausnahmegrund vorliegt – das kann beispielsweise nach einem Liegenschaftsverkauf der Fall sein.

Achtung

In diesem Fall gibt es aber auch eine Ausnahme von der Ausnahme: Wenn der Käufer einer Liegenschaft nämlich einen offensichtlich übersetzten Kaufpreis bezahlt und seine Rendite dadurch automatisch ungenügend wird. Als offensichtlich übersetzt gilt ein Kaufpreis immer dann, wenn die Mietzinse mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen müssten, um das Geschäft für den Käufer rentabel zu machen.

Mehrere Erhöhungsgründe gleichzeitig

Prinzipiell ist es möglich, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung mehrere der oben genannten Erhöhungsgründe gleichzeitig geltend macht. So ist es beispielsweise möglich, den Mietzins gleichzeitig aufgrund eines gestiegenen Referenzzinssatzes sowie aufgrund von Betriebskostensteigerungen zu erhöhen. Von dieser Regel gibt es wiederum Ausnahmen:

  • Bei der Anpassung des Mietzinses an die Teuerung sind gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten bereits inbegriffen.
  • Bei der Anpassung des Mietzinses aufgrund einer angemessenen Rendite tritt dieser Erhöhungsgrund an die Stelle aller anderen.

Formale Aspekte einer Mietzinserhöhung

Selbst wenn ein Vermieter gute Gründe für eine Erhöhung des Mietzinses hat, kann dieses Vorhaben dennoch scheitern, wenn er bestimmte formale Aspekte nicht beachtet. Eine Anpassung des Mietzinses muss deshalb:

  • dem Mieter auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt werden. Ein solches erhalten Vermieter beim Kanton.
  • zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen: Die Kantone haben hierbei jeweils eigene Kündigungsfristen und teilweise auch Kündigungstermine festgelegt. Wer sich unsicher ist, sollte sich zu den jeweils geltenden Fristen und Terminen beim Kanton informieren.

Dann ist die Anpassung des Mietzinses missbräuchlich

Um zu verhindern, dass der Vermieter den Mietzins nach Gutdünken in die Höhe schraubt, existiert die sogenannte Missbrauchsgesetzgebung als Teil des Obligationenrechts (Art. 269 ff.). Mietzinse sind demnach dann missbräuchlich wenn:

  • der Vermieter einen zu hohen Ertrag aus der Mietsache erzielt:
    Wann das der Fall ist, ist jedoch nicht allgemeingültig definiert und wird von Schlichtungsbehörden und Gerichten von Fall zu Fall unterschiedlich bewertet.
  • der Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs offensichtlich überhöht war:
    Das ist dann der Fall, wenn der notwendige Mietzins um die Kosten des Vermieters zu decken, die Orts- und Quartierüblichkeit um mehr als zehn Prozent übersteigt.
  • der Vermieter etwas als Erhöhungsgrund angibt, das sich bereits vor der letzten Mietzinserhöhung ereignet hat.
Praxis-Tipp

Sonderfall Erhöhungsvorbehalt

Hat ein Vermieter zwar einen Grund für die Erhöhung des Mietzinses, will davon aber aktuell keinen Gebrauch machen, hat er die Möglichkeit eines Erhöhungsvorbehalts. Der Vermieter kann dem Mieter also mitteilen, dass er die Miete nicht erhöht, sich jedoch vorbehält, das zu einem späteren Zeitpunkt nachzuholen. Auch hierbei muss der Vermieter auf ein amtliches Formular zurückgreifen und die Gründe für eine vorbehaltene Anpassung nennen. Zudem muss er die Erhöhung bereits zum Zeitpunkt des Vorbehalts in Franken oder Prozent benennen.

Was der Mieter gegen eine Mietzinsanpassung tun kann

Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, sich gegen eine Mietzinsanpassung zu wehren. Hierzu muss er selbige vor der zuständigen Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen anfechten. Die Schlichtungsbehörde entscheidet dann, ob die Erhöhung gerechtfertigt war oder nicht. Verpasst der Mieter die besagte Frist, muss er künftig mit der zu hohen Miete leben – selbst dann, wenn sie nicht gerechtfertigt ist.

Fazit

Eine rechtssichere Mietzinsanpassung ist keine ganz einfache Sache. Sowohl auf Mieter als auch auf Vermieterseite bestehen rechtliche Unsicherheiten. Über einige Punkte kommt es daher regelmässig zu Auseinandersetzungen vor den Schlichtungsbehörden. Dabei gilt: Wer sicher gehen will, dass sein Erhöhungsverlangen auch wirksam ist, sollte sich rechtlich beraten lassen. Vermieter wenden sich am besten an einen Eigentümerverband, Mieter können sich dagegen an den Schweizerischen Mieterinnen- und Mietverband wenden.


Ihre Meinung zählt

(1)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
1
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben