Mietvertrag für Garage oder Stellplatz: Vertragsdetails unter der Lupe

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Wer eine Garage oder einen Stellplatz in einer Einstellhalle für sein Fahrzeug mietet, sollte beim Mietvertrag auf die genaue Vertragsgestaltung achten. Denn schliesst der Mieter einen separaten Garagenmietvertrag ab, hat er in der Regel weniger Rechte, als würde er den Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung mieten.

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Wer einen Stellplatz in einer Einstellhalle oder eine Garage für sein Auto anmietet, sollte genau auf die Gestaltung des Mietvertrags achten. Foto: B. Plank imBILDE.at/fotolia.com

In vielen Fällen können Mieter zusätzlich zur Wohnung auch gleich noch eine Garage, einen Stellplatz in einer Einstellhalle oder einen Parkplatz anmieten. Rechtlich macht es aber einen Unterschied, ob die Garage zusammen mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Garagenmietvertrag vermietet wird.

Achtung

Mündlich abgeschlossener Garagenmietvertrag

Mietverträge unterliegen in der Schweiz keinen festen Formvorschriften. Dadurch sind auch mündlich geschlossene Garagen- oder Stellplatzmietverträge grundsätzlich zulässig. Wenn sich Vermieter und Mieter also über die Mietsache und den Mietzins einig sind und sie sich vertrauen, reicht ein Handschlag an sich völlig aus. Da es in diesem Fall jedoch keinerlei schriftliche Grundlage gibt, die das Mietverhältnis regelt, sollten Mieter beispielsweise einen Zeugen hinzuziehen, der die getroffenen Abmachungen vor Gericht oder der Schlichtungsbehörde bestätigen kann. Um Streitigkeiten von vorneherein aus dem Weg zu gehen, ist daher ein schriftlicher Mietvertrag zu empfehlen. Haben Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss bestimmte Punkte des Mietverhältnisses nicht konkret besprochen, greifen die Regelungen des Obligationenrechts (Art. 253 bis 273c) Beispielsweise kann dann der Fall eintreten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, anfallende Nebenkosten zu zahlen.

Ein Vertrag für Wohnung und Garage: die Vor- und Nachteile

Gibt es für einen Parkplatz oder Abstellplatz und Wohnung nur einen gemeinsamen Mietvertrag, gelten für beide Objekte die gleichen Bedingungen bei einer Kündigung. Das bedeutet, dass die Garage oder der Stellplatz in der Einstellhalle nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden kann. Kündigt der Mieter die Garage dennoch separat, ist diese unzulässig. Aber auch der Vermieter kann nur Wohnung und Garage gemeinsam kündigen. Dabei muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine halten. Das gilt auch für Mietzinsanpassungen, die mittels amtlichen Formulars erfolgen muss. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Erhöhung innert 30 Tagen anzufechten.

Untervermietung der Garage: Worauf zu achten ist

In manchen Fällen werden Wohnung und Garage vom Vermieter nur gemeinsam vermietet, aber der Mieter hat gar kein Auto und benötigt demzufolge keinen Stellplatz. Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich: „Die Untervermietung muss dem Vermieter gemeldet werden“, sagt Walter Angst, Leiter Kommunikation des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Zürich. Stimmt der Vermieter nicht zu, kann der Mieter ausserordentlich kündigen – sofern es sich um einen separaten Vertrag für die Garage oder den Stellplatz handelt. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag hat er dieses ausserordentliche Kündigungsrecht nicht. Auf ein solches Verbot kann sich der Vermieter aber nur dann berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung spricht, beispielsweise bei einem unzumutbaren Untermieter.  
Der Mieter darf zwar den monatlichen Mietzins bei einer Untervermietung individuell ansetzen, aber er muss darauf achten, dass er dabei keinen Gewinn erzielt, so Angst. Er darf also nicht mehr verlangen als er selbst zahlt. „Um Missverständnisse bezüglich Kosten und Kündigungsfristen zu vermeiden, sollte ein Untermietvertrag abgeschlossen werden.“

Eigener Mietvertrag für Garage oder Stellplatz – die Vor- und Nachteile

Für Mieter, die eine Garage oder einen freien Stellplatz unabhängig von einem Wohnraummietvertrag anmieten, greifen rechtlich betrachtet die Gesetze für Geschäfts- und Wohnungsmietverträge nicht.

„Ist der Mieter beispielsweise nicht zwingend auf den gemieteten Park- oder Einstellplatz angewiesen ist, macht es Sinn, Wohnungs- und Parkplatzmiete in separaten Mietverträgen zu regeln“, sagt Walter Angst, Leiter Kommunikation des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Zürich. 
Dass bedeutet, dass Garage oder Stellplatz in der Regel unabhängig von der Wohnung gekündigt werden können. Der Mieter hat also den Vorteil, dass er den Garagenmietvertrag bis zu zwei Wochen vor Monatsende (Art. 266e OR) kündigen kann, wenn er den Abstellplatz nicht mehr benötigt. Aber auch der Vermieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist ebenfalls kündigen. Dies gilt aber nur, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Zudem kann der Vermieter sich beim Mietzins an den marktüblichen Preisen orientieren. Ausserdem steht es dem Vermieter auch frei, den Mietzins zu erhöhen oder den Vertrag zu kündigen, sollte der Mieter die Änderungen nicht akzeptieren.  Wer unsicher ist, kann vor der Unterschrift den Mietvertrag von einem Vertreter des Mieterinnen- und Mieterverbands prüfen lassen.

Das sollte in einem Garagenmietvertrag stehen

Es gibt generell wenig Mindestanforderungen an einen Garagenmietvertrag. Grundsätzlich sollten aber folgende Punkte geklärt sein:

  • Name und Kontakt von Mieter und Vermieter
  • Beschreibung des Mietobjekts und unter Umständen Angaben zu Mitbenützung eines Wasseranschlusses oder des Vorplatzes
  • Mietbeginn 
  • Mietdauer  
  • Kündigungsbestimmungen
  • Höhe des Mietzinses 
  • Nebenkosten
  • Höhe der Kaution
  • Angabe zu den Schlüsseln
  • Angaben zu Reinigungs- oder Winterdienstpflichten

Garagenmietvertrag: Wer für Instandhaltungen aufkommt

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Wer die Kosten für Instandhaltungsmassnahmen übernehmen muss, hängt von deren Höhe ab. Foto: photofranz56/fotolia.com

Bei der Frage, wer für die Instandhaltung zuständig ist, spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Stellplatz mit gemeinsamem oder separatem Mietvertrag handelt.  Wer die Kosten der Instandhaltungsmassnahmen übernehmen muss, hängt dabei von deren Höhe ab: „Übernimmt ein Handwerker die Reparatur oder übersteigen die Kosten 100 Franken, muss der Vermieter diese tragen“, erklärt Angst. Stehen Reparaturen oder Änderungen am Mietobjekt an, darf der Vermieter diese jederzeit ungehindert unter Rücksichtnahme auf den Mieter durchführen lassen, sofern er den Mieter rechtzeitig über die Massnahmen informiert. Generell muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren, wenn dringende Reparaturen anstehen. Lässt er sich damit Zeit oder unterlässt dies, haftet er für den dadurch entstandenen Schaden. Das gilt aber auch für den Vermieter, wenn er versäumt, die nötigen Vorkehrungen zu treffen.

Wer die Betriebskosten für die Garage trägt

Die Betriebskosten für eine Garage gehören zu den Nebenkosten, die für die gesamte Liegenschaft anfallen. Diese werden je nach Anteil an der Nutzfläche auf den Mieter umgelegt. Dazu gehören unter anderem Heizungs- oder Warmwasserkosten, Hauswartungskosten oder Abwassergebühren. Diese Kosten fallen aber bei Garagen oder Stellplätzen in Einstellhallen nicht an oder sind zumindest sehr niedrig - wie beispielsweise Stromkosten für ein elektrisch betätigtes Garagentor. Generell gilt aber, dass der Mieter nur die Nebenkosten bezahlen muss, die im Mietvertrag vereinbart wurden, so Angst.

Wie darf der Mieter die Garage nutzen?

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Eine Garage darf nur zweckbestimmt genutzt werden. Möbel oder Sperrmüll haben darin ebenso wenig verloren wie leicht entzündliche Flüssigkeiten. Foto: photo 5000/fotolia.com

Die Garage oder ein Stellplatz darf nur zweckbestimmt genutzt werden– zum Abstellen des PKW, Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln sowie sachlich zugehörigen Gegenständen wie etwa Reifen oder Kindersitze.

Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist es generell verboten, Möbel oder leichtentzündliche, brennbare Flüssigkeiten in der Garage zu lagern. Sofern der Mieter keinen Lärm und Verunreinigungen verursacht, darf er Reparaturen und Unterhaltsarbeiten am Fahrzeug durchführen.  „Besondere Zurückhaltung ist dann geboten, wenn es sich um einen Einstellplatz in einer Garage handelt, in der auch andere Mieter ihre Fahrzeuge abgestellt haben“, sagt Angst.

Generell ist es ausschlaggebend, was im Mietvertrag steht. Ist darin nicht vermerkt, dass er bestimmte Dinge unterstellen darf, sollte  der Mieter vorab immer um Einverständnis fragen. Etwas anders gestaltet sich die Lage, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum die Gebrauchsänderung des Parkplatzes geduldet hat. In diesem Fall kann er dies nur aus wichtigen Gründen – wie brandschutzrechtliche Bestimmungen – wieder verbieten.

Wer haftet für Schäden in der Garage?

Der Mieter muss sich an den Kosten für Schäden, die er selbst verursacht hat, beteiligen beziehungsweise diese komplett übernehmen. Wenn er die Garage oder den Stellplatz beschädigt oder durch missbräuchliches Handeln übermässig abnutzt oder verunreinigt, muss er für die Instandhaltung aufkommen. Das gilt auch dann, wenn nicht er selbst die Schuld trägt, sondern sein Untermieter. Keine Haftung besteht allerdings für Verschlechterungen, die im Zeitverlauf durch vertragsgemässen Gebrauch der Garage entstehen – Verschleiss ist Sache des Vermieters. Kommt es aufgrund dessen zu einem Schaden am Auto des Mieters, weil beispielsweise ein Ziegel auf das Auto fällt, so muss der Vermieter für diesen aufkommen.

Beim Mietvertrag für Garage oder Stellplatz gilt: auf Vertragsdetails achten

Wer auf eine Garage angewiesen ist, sollte einen verbundenen Wohnraum- und Garagenmietvertrag bevorzugen, denn dann kann die Garage nicht separat gekündigt werden. In diesem Fall sollte der Mieter auch darauf achten, dass die Garage im Vertrag nicht als separat zu kündigen gekennzeichnet ist. Will sich der Vermieter nicht auf einen solchen verbundenen Vertrag einlassen, sollte der Mieter versuchen, Vertragsklauseln zu verhandeln, die ihm einen besseren Kündigungsschutz oder zumindest längere Kündigungsfristen gewähren. Das kann späteren Ärger vermeiden.

04.10.2018


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