Mietvertrag: Auf diese Inhalte sollten Vermieter achten

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Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden. Auch ein mündlicher Vertrag hat vor dem Gesetz seine Gültigkeit. Schliessen Vermieter und Mieter jedoch einen schriftlichen Mietvertrag, kann das späteren Streitigkeiten vorbeugen - sofern er einige wesentliche Punkte beinhaltet.

Bei der Vorbereitung des Mietvertrags sollten Vermieter darauf achten, dass wichtige Punkte enthalten sind. Foto: stokkete/fotolia.com

Die Suche nach einem geeigneten Mieter ist für Wohnungseigentümer nicht einfach. Oft gibt es zahlreiche Bewerber und Unklarheiten, wie zahlungskräftig und zuverlässig ein Interessent ist. Ist der geeignete Mieter gefunden, hilft ein guter Mietvertrag dabei, späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Was in keinem Mietvertrag fehlen darf

Streitigkeiten lassen sich vermeiden, indem bestimmte Punkte schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden:

Die Vertragspartner

Wer Vermieter und wer Mieter ist, sollte im Mietvertrag genau angegeben sein. Haben mehrere Mieter einen Mietvertrag unterzeichnet, entsteht eine sogenannte Solidarschuld. Das bedeutet: Alle unterzeichnenden  Mieter sind gleichermassen dafür verantwortlich, dass der Mietzins regelmässig und rechtzeitig auf das Konto des Vermieters wandert. Für Vermieter ist dies ein Vorteil – falls die Miete einmal nicht rechtzeitig gezahlt wird, können sie sich heraussuchen, von wem sie den Mietzins verlangen. Gleichzeitig kann ein solcher Mietvertrag auch nur von allen Unterzeichnern gekündigt werden. Haben also mehrere Mieter den gleichen Mietvertrag unterzeichnet, kann nicht ein einzelner aus dem Mietvertrag ausscheiden – es sei denn, sowohl die übrigen Mieter als auch der Vermieter stimmen dem zu.

Praxis-Tipp

Die Kündigungsfrist beträgt bei Wohnräumen übrigens mindestens drei Monate – es ist aber möglich, sie vertraglich zu verlängern. Auch können die vor Ort geltenden gesetzlichen Kündigungstermine im Mietvertrag neu festgelegt werden. Weitere Informationen zur Kündigung des Mietvertrags können Vermieter hier nachlesen.

Das Mietobjekt

Vermieter sollten im Mietvertrag genau festlegen, was sie vermieten. Das hört sich zunächst banal an, kann aber wichtig sein, wenn es beispielsweise darum geht, ob bestimmte Gemeinschaftsräume mitbenützt werden dürfen – etwa eine Waschküche. Auch wenn beispielsweise eine Garage mitvermietet wird, sollte dies genau benannt werden – ebenso die vereinbarte Nutzungsart – privat oder gewerblich. Und auch die Mietfläche sollte vermerkt werden. Dabei ist es wichtig, die Wohnung genau auszumessen – denn ist die Abweichung zwischen tatsächlicher Fläche und der Fläche im Mietvertrag zu groß, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten oder eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

Bei der Berechnung der nutzbaren Fläche sollten Vermieter folgendes beachten:

  • Zur Wohnfläche zählen alle bewohnbaren Räume in einer Wohnung, inklusive Treppen und Cheminée.
  • Ausgeschlossen sind Tür- und Fensternischen, Außenbereiche und Raumabschnitte, die weniger als 1,50 Meter hoch sind.
  • Estrich, Keller und Bastelräume zählen nicht zur Wohnfläche – sie gelten als sogenannte Nebennutzungsflächen und sollten im Mietvertrag auch als solche aufgeführt werden.

Die Vertragsdauer

Es gibt sowohl unbefristete als auch befristete Mietverträge. Bei befristeten Verträgen sollte in jedem Fall die Vertragsdauer angegeben werden. Übrigens kann der Mieter trotz vorher festgelegter Vertragsdauer unter gewissen Umständen das Mietverhältnis erstrecken lassen – also vor einer Schlichtungsstelle beantragen, dass er auch weiterhin in der Wohnung bleiben darf. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Mietende für den Mieter so schwerwiegende Konsequenzen hätte, dass diese die Interessen des Vermieters überwiegen – beispielsweise bei schwerer Krankheit. Um Missverständnissen vorzubeugen, sollte neben der Vertragsdauer auch der genaue Mietbeginn im Vertrag vermerkt werden.

Mietzins und Mietzinsdepot

Neben der Höhe des Mietzinses sollte auch die der Mietkaution im Vertrag vermerkt sein. Indem er ein Mietzinsdepot verlangt, möchte der Vermieter sich für den Fall absichern, sollte der Mieter die Wohnung beschädigt haben und daraufhin Reparaturen notwendig sein. Die Höhe der Kaution sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Zulässig sind dabei bei Wohnungen maximal drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten. Der Vermieter muss das Depot dabei auf einem Sperrkonto hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet.

Nicht abschließend geregelt ist, ob das Mietzinsdepot verzinst werden muss. Dies ist allerdings automatisch der Fall, wenn das Geld bei einer Bank hinterlegt wird. Von Bank zu Bank unterschiedlich ist indes festgelegt, ob der Mieter während der Anlagedauer Zugriff auf die Zinsen hat – einige Banken gewähren diesen, andere geben auch die Zinsen erst mit der Auflösung des Mietzinsdepots frei.

Hausordnung

In den meisten Mietshäusern gibt es eine verbindliche Hausordnung, die der Mieter gleichzeitig mit der Unterschrift unter dem schriftlichen Vertrag verbindlich zur Kenntnis nimmt. Der Hinweis auf diese Hausordnung sollte im Vertrag nicht fehlen.

Änderung des Mietvertrags: Nur mit amtlichem Formular

Will der Vermieter an einem vorhandenen Mietvertrag etwas ändern, ist er dabei an bestimmte Formvorgaben gebunden. Er muss dafür ein Formular verwenden, das von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigt wurde. In der Regel gibt es diese Formulare bei der Gemeinde. In der Praxis ist dies vor allem dann wichtig, wenn der Mietzins erhöht werden soll. Hält der Vermieter sich nicht an diese Vorschrift, führt dies dazu, dass die Änderung nichtig wird.

Im Zweifel beraten lassen

In den allermeisten Fällen werden die oben genannten Punkte nicht alles sein, was in einem Mietvertrag steht. Häufig haben Vermieter darüber hinausgehende Wünsche und wollen beispielsweise die Haustierhaltung generell verbieten – ein solches Verbot ist aber für Kleintiere in der Regel nicht wirksam. Bei der Frage, welche Klausel in einem Mietvertrag gültig ist und welche nicht, empfiehlt es sich für Mieter und Vermieter daher im Zweifelsfall immer, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Diese beugt späteren Streitereien vor Schlichtungsstellen vor. Es gibt sie beispielsweise bei den Mieter-, Vermieter- und Hauseigentümerverbänden.

13.01.2017


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