Mietnomaden: So schützen und wehren sich Vermieter

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Bei der Wohnungsbesichtigung machen Mietnomaden oft noch einen anständigen Eindruck – sie treten gepflegt auf und zahlen vielleicht zu Beginn des Mietverhältnisses sogar noch die Miete. Dann bleibt sie plötzlich aus. Darum sollten Vermieter wissen, wie sie sich vor Zahlungsverweigerern schützen – und was sie tun können, wenn auf einmal kein Mietzins mehr aufs Konto fliesst.

Mietnomaden, Wohnung, Foto: zazamaza/iStock.com
Wenn Mietnomaden in einer Wohnung gewütet haben, hinterlassen sie diese oft in einem schlechten Zustand. Foto: zazamaza/iStock.com

Wer eine Wohnung vermietet, rechnet damit, dass der Mieter regelmässig den Mietzins zahlt – doch nicht jeder Mieter ist zuverlässig. Besonders schlimm kommt es dann, wenn es sich um einen Mietnomaden handelt. „Unter Mietnomaden versteht man Mieter, die die Gutmütigkeit eines Vermieters und die Schranken des Gesetzes ausnutzen, um ohne Zahlung einer Miete eine Wohnung über einen gewissen Zeitraum zu benutzen und beim Auftreten erster Probleme verschwinden“, sagt Rechtsanwalt Dr. iur. Diego Gfeller von der Kanzlei Peyer Partner Rechtsanwälte in Zürich. Häufig lassen Mietnomaden die Wohnung auch in einem desolaten Zustand zurück.

Häufig wechselten diese Mietnomaden zudem die politischen Gemeinden und Betreibungskreise. Eben dieses Verhalten ist für Mietnomaden aber keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Am besten ist es daher, vorzubeugen und dafür zu sorgen, dass der Mietnomade gar nicht erst in die Wohnung einzieht.

Präventionsmassnahmen: So schützen sich Vermieter vor Mietnomaden

Meist können Vermieter nicht auf den ersten Blick feststellen, wie sich ein Interessent später als Mieter verhalten wird. Daher sollten sie einige Nachweise von ihren Mietinteressenten fordern, um sich abzusichern.

1. Mieterselbstauskunft und andere Nachweise

Mietnomaden, Selbstauskunft, Grafik: immowelt.ch

Vor dem Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter so umfassend wie möglich über den Mietinteressenten informieren. „Vermieter sollten auf jeden Fall einen Betreibungsauszug verlangen“, empfiehlt Gfeller. Dieser gibt Auskunft darüber, ob der Mieter seine Rechnungen termingerecht bezahlt hat oder ob er betrieben wurde. Allerdings: Ein Betreibungsregisterauszug bezieht sich immer nur auf Betreibungen im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen zuständigen Amts – eine schweizweite Prüfung findet nicht statt. Daher kann sich ein Mietnomade, der einmal in einen anderen Zuständigkeitsbereich umzieht, einen sauberen Betreibungsregisterauszug verschaffen.

Der Vermieter hat aber zusätzlich die Möglichkeit, eine Mieterselbstauskunft, eine Gehaltsabrechnung oder Ähnliches zu verlangen. Allerdings: Mieter sind nicht gesetzlich verpflichtet, solche Informationen über sich preiszugeben.

Link-Tipp

In diesem Artikel können Sie nachlesen, wann Mieter lügen dürfen – und wann nicht.

2. Referenz des vorherigen Vermieters

Mietnomaden, Referenz, Grafik: immowelt.ch

„Um einen Mietinteressenten noch besser einschätzen zu können, kann es hilfreich sein, nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder einem kurzes Referenzschreiben des Vorvermieters zu fragen“, sagt Gfeller. So kann der Vermieter sichergehen, dass der Mieter zumindest bei seinem ehemaligen Vermieter schuldenfrei ist. Natürlich gibt es allerdings Vermieter, die nicht dazu bereit sind, entsprechende Auskünfte zu geben – gesetzlich dazu verpflichtet sind sie nicht. Eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung spricht deshalb nicht zwingend für eine schlechte Bonität des Interessenten.

3. Zahlung der Kaution und erste Miete

Mietnomaden, Miete, Grafik: immowelt.ch

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Schlüssel erst übergeben wird, wenn das im Mietvertrag vereinbarte Mietzinsdepot vollständig bezahlt wurde. Dieses kann laut Obligationenrecht höchstens drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten betragen. „Vermieter sollten darauf bestehen, die Sicherheitsleistung in maximalem Umfang zu verlangen“, so Gfeller. Dieses Geld muss der Vermieter dann bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet. „Wird die Sicherheit nicht geleistet: Keine Vertragsunterzeichnung und keine Überlassung des Mietobjekts! Vermieter sollten sich nicht vertrösten lassen!“, so Gfeller. Sollte der Mieter seine Miete nicht bezahlen oder die Wohnung beschädigen, kann der Vermieter zumindest einen Teil seiner Kosten damit decken.

Link-Tipp

Höhe, Anlage, Rückzahlung: Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Mietkaution.

Mietnomade im Haus – und dann?

Allen Vorsichtsmassnahmen zum Trotz kann es sein, dass ein Mietnomade den Weg in die Wohnung findet. Auch dann sollten Vermieter wissen, wie sie am besten reagieren.

1. Abmahnung und Kündigung

Mietnomaden, Kündigung, Grafik: immowelt.ch

Zahlt der Mieter Mietzins und Nebenkosten nicht pünktlich, kann der Vermieter ihn laut Obligationenrecht umgehend mahnen. „Vermieter müssen dabei eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung der Mietrückstände setzen. Das bedeutet: Mahnt der Vermieter den Mieter Mitte April ab, hat dieser noch bis Mitte Mai Zeit, seine Miete zu bezahlen. Gleichzeitig muss der Vermieter dem Mieter die ausserordentliche Kündigung androhen“, so Gfeller. Zahlt der Mieter innerhalb der Frist, gibt es für ihn keine weiteren Konsequenzen – zahlt er aber nicht, kann der Vermieter kündigen – und zwar mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende. Dafür müssen Vermieter ein amtliches Formular verwenden, das es bei der Gemeindekanzlei oder beim Hauseigentümerverband gibt.

2. Gerichtsverfahren

Mietnomaden, Gerichtsverfahren, Grafik: immowelt.ch

Mietnomaden nehmen eine solche Kündigung üblicherweise nicht hin, sondern ignorieren sie oder fechten sie an. Der Mietnomade könnte beispielsweise behaupten, dass die Wohnung Mängel aufweist und er den Mietzins nur deshalb zurückhält. Auf diese Weise kann es Mietnomaden zumindest gelingen, Zeit zu schinden. Zumindest während das Gerichtsverfahren läuft, können sie noch in der Mietwohnung verbleiben. Ein solches Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen.

3. Ausweisung

Mietnomaden, Ausweisung, Grafik: immowelt.ch

Erachtet das Gericht die Kündigung für wirksam und der Mieter will die Wohnung dennoch nicht räumen, bleibt dem Vermieter nur die Ausweisung. Eine solche Ausweisung muss der Vermieter beim zuständigen Bezirksgericht verlangen. Auch dies kann zu einem zeitraubenden Prozess werden, weil der Mietnomade gegen ein etwaiges Urteil vor dem Obergericht oder dem Bundesgericht in Berufung gehen kann. Wird die Ausweisung rechtskräftig, wird sie in der Regel auf Antrag des Vermieters von der Gemeinde vollstreckt. Sollte der Mieter sich zur Wehr setzen, notfalls auch mit polizeilicher Unterstützung. Sollte der Mieter noch Möbel in der Wohnung zurückgelassen haben, muss der Vermieter zusätzlich ein Umzugsunternehmen beauftragen.

Kosten einer Ausweisung

Diego Gfeller, Rechtsanwalt, Mietnomaden, Foto: Kanzlei Peyer Partner Rechtsanwälte
Rät im Falle von Mietnomaden dazu, so schnell wie möglich den Rechtsweg zu gehen: Dr. iur. Diego Gfeller von der Kanzlei Peyer Partner Rechtsanwälte in Zürich. Foto: Kanzlei Peyer Partner Rechtsanwälte

Die Kosten für die Wohnungsräumung muss zunächst der Vermieter zahlen. Er kann sie zwar theoretisch vom Mietnomaden zurückholen. In vielen Fällen ist dieser aber zahlungsunfähig. „Selbst wenn ein Gericht das Geld zuspricht, ist nicht sicher, dass der Vermieter es auch erhält“, so Gfeller. Eine Rechtsschutzversicherung könne hier eine gewisse Absicherung darstellen. Der Vermieter hat dann aber zumindest das Recht, die Kaution einzubehalten. Die Kosten für eine Ausweisung können mehrere tausend Franken betragen.

Nicht jedes Mietsäumnis deutet auf Mietnomaden hin

Wenn ein Mieter seinen Mietzins nicht mehr fristgerecht zahlt, sollte der Vermieter aber zunächst nicht in Panik verfallen. Häufig stecken dahinter keine böse Absichten, sondern vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten aufgrund unerwarteter Ausgaben oder einer Kündigung des Jobs. Hier können Mieter und Vermieter oft gemeinsam eine Lösung finden. Sollte für den Vermieter jedoch erst einmal feststehen, dass er es mit einem Mietnomaden zu tun hat, empfiehlt sich in den meisten Fällen ein Rechtsbeistand.

 

21.07.2017


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