Mieter stirbt: Das passiert mit dem Mietvertrag

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Stirbt ein Mieter, ist das für seine Angehörigen ein tragischer Verlust. Der Tod eines Mieters hat aber auch mitrechtliche Konsequenzen. Denn der Mietvertrag geht in diesem Fall auf die Erben über. Dennoch gibt es einiges zu beachten. Das müssen Vermieter wissen.

Der Tod eines Mieters stellt Vermieter und Angehörige vor viele Fragen. Der Mietvertrag bleibt aber zunächst bestehen: Erben können ihn weiterführen oder kündigen. Foto: zinkevych/fotolia.com

Wenn ein Mieter stirbt, stellt sich immer auch die Frage, was mit dem Mietvertrag geschieht. Denn dieser wird durch den Tod nicht automatisch beendet. Stattdessen bleibt er zunächst bestehen. Mieter sind dann die Erben. Was diese mit dem Mietvertrag machen, können sie selbst entscheiden.

Erben haben ein ausserordentliches Kündigungsrecht

Laut Artikel 266i des Obligationenrechts haben Erben ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Das bedeutet in der Praxis, dass sie im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin den Mietvertrag kündigen können. Die Kündigungstermine sind je nach Kanton und Region unterschiedlich– wer sich nicht sicher ist, kann bei der kantonalen Schlichtungsbehörde sowie bei einem Mieter- oder Vermieterverband nachfragen.

Relevant ist das ausserordentliche Kündigungsrecht vor allem deshalb, weil im Mietvertrag auch längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart werden können oder weil im Mietvertrag eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum gänzlich ausgeschlossen wurde. Um von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, müssen die Erben jedoch tatsächlich den ersten gesetzlichen Kündigungstermin nach dem Tod des Mieters nutzen. Die Rechtsprechung geht jedoch von einer gewissen Überlegungsfrist aus. Das bedeutet: Müsste die Kündigung sofort am Tag nach dem Tod des Mieters erfolgen, um noch wirksam zu sein, kann die Kündigung auch auf den nächsten möglichen Termin verschoben werden. Wie lang diese Überlegungsfrist ist, ist allerdings gesetzlich nicht genau definiert, das hängt also vom Einzelfall ab.

 

Achtung

Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Gemeinschaft, die nur einstimmig entscheiden kann. Das bedeutet, dass auch jeder Erbe die Kündigung unterzeichnen muss. Eine Ausnahme ist nur denkbar, wenn die Gemeinschaft eine einzelne Person zur Vertretung bevollmächtigt hat. Gleichzeitig ist in der Schweiz niemand verpflichtet, ein Erbe anzunehmen. Die Erbengemeinschaft besteht also nur aus jenen Erben, die das Erbe auch tatsächlich angenommen haben.

Vermieter kann nicht ausserordentlich kündigen

Im Gegensatz zu den Erben des verstorbenen Mieters kann ein Vermieter nicht ausserordentlich kündigen. Er muss sich stattdessen an die vertraglich festgelegten oder hilfsweise an die gesetzlichen Fristen halten. Problematisch wird das immer dann, wenn der Vermieter nicht weiss, an wen er sein Kündigungsschreiben überhaupt richten soll. Kann er auch auf Nachfrage bei den zuständigen Behörden – in Zürich wären das beispielsweise die staatlichen Notariate – keine Erben ausfindig machen, muss er die Kündigung an die letzte bekannte Adresse des verstorbenen Mieters zustellen. Um die Wohnung räumen zu lassen, bleibt dem Vermieter anschliessend meist nichts anderes übrig als vom Zivilgericht einen Erbschaftsverwalter einsetzen zu lassen. Aus den verbliebenen Mitteln des Mieters kann dann die Räumung gegebenenfalls finanziert werden. Sind solche Mittel nicht vorhanden, bekommt der Vermieter die Wohnung in jenem Zustand übergeben, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Todes des Mieters befunden hat. Um die Räumung muss er sich dann selbst kümmern.

Der Mieter stirbt und es gibt keine Erben

In der Regel müssen sich die Erben um die Räumung der Wohnung kümmern oder den Mietvertrag übernehmen. Gibt es keine Erben, kommt es zu einer Liquidation durch das Konkursamt.

Zu einer ähnlichen Situation kommt es, wenn es gar keine Erben gibt oder alle Erben das Erbe ausschlagen. Dann kommt es in der Regel zu einer amtlichen Liquidation durch das Konkursamt. Im Rahmen eines amtlichen Verfahrens muss der Vermieter seine Forderungen dann geltend machen, um eine Räumung zu finanzieren oder etwaige ausstehende Mietzinse doch noch zu erhalten. War der verstorbene Mieter allerdings verschuldet, kann es passieren, dass andere Gläubiger bevorzugt behandelt werden. Das entscheidet im Einzelfall allerdings das Konkursamt.

Eine vertragliche Regelung für den Todesfall ist möglich

Um einige der Schwierigkeiten, die sich beim Tod des Mieters für den Vermieter ergeben, zu vermeiden, ist es möglich, im Mietvertrag eigens dafür eine Regelung zu treffen. In dieser kann beispielsweise festgehalten werden, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Das Problem der Räumung des Mietobjekts beziehungsweise deren Finanzierung bleibt für den Vermieter aber dennoch  bestehen.

Rechtzeitig prüfen, wer Erbe ist

Stirbt ein Mieter, sollten Vermieter vor allem rechtzeitig prüfen, wer Erbe ist. Am besten lässt sich das natürlich über die Angehörigen herausfinden, bisweilen hilft auch eine Nachfrage beim zuständigen Amt. Auch Anwaltskanzleien bieten teilweise an, Erben ausfindig zu machen. Bei rechtlichen Konflikten helfen zudem Eigentümerverbände wie der HEV Schweiz weiter.

11.04.2018


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