Maklerpflichten: Bei Verstössen droht eine Schadenersatzklage
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Wenn ein Immobilienmakler einen Mäklervertrag abschliesst, geht er automatisch gegenüber dem Auftraggeber Verpflichtungen ein. Bei den Maklerpflichten gibt es Fallstricke, die bei Verstössen im schlimmsten Fall zu Schadenersatzklagen führen können.
Ein Makler ist trotz abgeschlossenen Mäklervertrag zwar rechtlich nicht verpflichtet, tätig zu werden. Er muss für seinen Auftraggeber nicht zwingend auf die Suche nach einer passenden Immobilie oder einem passenden Käufer beziehungsweise Mieter gehen. Es sei denn, die Parteien haben eine Handlungspflicht des Maklers vereinbart oder der Auftraggeber übergibt dem Makler ein Exklusivmandat. Dadurch entsteht eine Pflicht zum Tätigwerden – jedoch ist die Art und Weise ihm überlassen, wie aus einem Urteil des Bundesgerichts hervorgeht (Az.: 103 II 129).
Und doch gehen Makler und Auftraggeber mit ihrer Unterschrift unter den Mäklervertrag gegenseitige Pflichten ein. Dazu gehören für den Makler:
- Pflicht, im Falle des Tätigwerdens das Geschäft persönlich zu besorgen
- Sorgfalts- und Treuepflicht
- Geheimhaltungspflicht
- Benachrichtigungspflicht
Diese Pflichten sind in der Regel nicht explizit im Mäklervertrag festgeschrieben, ergeben sich aber aus dem gesetzlichen Leitbild. Zudem ist der Makler eine Art Auftragnehmer, daher ergeben sich die Pflichten auch aus dem Auftragsrecht im Obligationenrecht (OR). Der Mäklervertrag stellt rechtlich gesehen eine qualifizierte Form des „einfachen Auftrags“ dar. Mit einem wesentlichen Unterschied: Einem Auftragnehmer steht gewöhnlich die vereinbarte Vergütung in jedem Fall zu, doch der Makler kann nur im Erfolgsfall seine Provision einfordern. Daher ist er ja auch nicht gesetzlich verpflichtet, tätig zu werden.
Die Verpflichtung des Maklers gegenüber dem Auftraggeber ist keine Einbahnstrasse. Lesen Sie hier, welche Pflichten der Auftraggeber gegenüber dem Makler eingeht.
Pflicht zur persönlichen Tätigkeit
Wird der Makler tätig, dann ist er durch Artikel 398 des Obligationenrechts (OR) dazu angehalten, „das Geschäft persönlich zu besorgen“. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine Hilfsperson beizuziehen (Art. 101 OR). Will der Makler seine Aufgabe an einen Untermakler weiterreichen, braucht er allerdings dazu die Zustimmung seines Auftraggebers (Art. 398 Abs. 3 OR).
Sorgfalts- und Treuepflicht – das besondere Treueverhältnis zum Auftraggeber
Der Makler geht mit dem Abschluss eines Mäklervertrags ein besonders Treueverhältnis zu seinem Auftraggeber ein (Art. 412 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 398 OR). Dies ergibt sich daraus, dass der Makler viele sensible Daten des Auftraggebers erlangt. Dieser Umstand verpflichtet den Makler, sich an den Grundsatz von Treu und Glauben zu halten. Das besondere Treueverhältnis besteht unabhängig davon, ob der Makler tätig wird beziehungsweise ob seine Tätigkeit erfolgreich ist.
Geheimhaltungspflicht – es ist Diskretion gefragt
Der Makler sammelt einiges an Daten von seinem Auftraggeber, zum Teil auch an Geschäftsgeheimnisse. Über diese hat er strenge Diskretion zu wahren, insofern es das Interesse des Auftraggebers verlangt (Art. 398 Abs.1 OR in Verbindung mit Art. 321 OR). Das ist beispielsweise nicht der Fall, wenn die Daten zur Vermittlung nötig sind und daher weitergegeben werden müssen.
Keinesfalls darf der Makler Daten preisgeben, die sich zum Nachteil des Auftraggebers auswirken können. Das kann passieren, wenn sich die Lage des Auftraggebers durch die Bekanntgabe von Informationen, die nicht zwingend im Zusammenhang mit der Vermittlung stehen, verschlechtern könnte, etwa, weil sich der Auftraggeber in eine finanzielle Notlage befindet und daher gezwungen ist, seine Immobilie zu verkaufen.
Werden Schweizer Makler in der Europäischen Union tätig, haben sie noch einige weitere Pflichten. Lesen Sie hier, was sie im Umgang mit den Daten ihrer Kunden in der EU beachten müssen.
Benachrichtigungspflicht – der Auftraggeber hat einen Anspruch auf Informationen
Der Auftraggeber hat gegenüber dem Makler einen gewissen Informationsanspruch. Das bedeutet, der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über seine Tätigkeit zu informieren.
Ebenso besteht die Benachrichtigungspflicht, wenn der Makler passiv an Informationen gelangt, die für einen Vertragsabschluss wesentlich sind. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Makler zufällig bei einer Besichtigung feststellt, dass der Dachstuhl von Hausschwamm befallen ist. Dies schmälert den Wert des Hauses und es könnte im Nachhinein zu Ärger mit dem Käufer führen. Die Weitergabe dieser Informationen an den Auftraggeber ist aufgrund der allgemeinen Treuepflicht zwingend. Aktiv muss der Makler aber keine Nachforschungen betreiben.
Rechtsfolgen bei Verletzung der Maklerpflichten
Wenn der Makler seiner Treuepflicht nicht nachkommt, so verliert er in der Regel seinen Anspruch auf die Provision und auch auf den Ersatz seiner Aufwendungen. Wenn der Schaden des Auftraggebers diesen Betrag übersteigt, so kann es passieren, dass der Makler diesen Schaden ersetzen muss.
Ähnlich verhält es sich, wenn es zu einer Verletzung der Sorgfaltspflicht seitens des Maklers kommt. Auch hier gibt es einen Schadenersatzanspruch für den Auftraggeber (Art. 97 Abs 1 OR sowie Art. 398 Abs. 1 und 2 OR).
Im Makleralltag gibt es zahlreiche Fallstricke, die zu Schadenersatzklagen oder zum Verlust der Provision führen können. Lesen Sie hier, wie Immobilienprofis rechtliche Tücken meiden.
Caroline Schiko
