Mängelrüge: So mahnen Mieter Mängel richtig an

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Eine defekte Heizung im Winter oder Schimmel an der Wand: Diese Schäden muss ein Mieter nicht einfach hinnehmen. Denn bei schweren Mängeln ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beheben. Der Gesetzgeber gibt den Mietern ausserdem einige Druckmittel in die Hand, damit der Vermieter schneller auf die Mängelrüge reagiert – zum Beispiel die Mietzinsminderung.

Ein Wasserschaden in der Wohnung ist immer ärgerlich und zum Teil eine Gefahr für die eigene Gesundheit oder für die Bausubstanz des Hauses. Entdecken Mieter einen Mangel, müssen sie ihn umgehend ihrem Vermieter melden. Foto: iStock/AntonioGuillem

Tritt in der Wohnung ein Schaden auf, haben Mieter oftmals das Recht, dass der Vermieter diesen behebt. Denn dieser ist nach Artikel 256 des Obligationenrechts (OR) verpflichtet, die Wohnung „in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten“. Alle hiervon abweichenden Vereinbarungen in einem Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters sind, haben keine Gültigkeit.

Ignoriert der Vermieter seine Erhaltungspflicht, so hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten dagegen vorzugehen: Er kann den Mietzins hinterlegen, ihn herabsetzen oder vom Vermieter Schadenersatz fordern. Damit das auch rechtssicher ist, muss der Mieter beim Melden des Schadens einiges beachten.

Unterschied zwischen schweren, mittelschweren und leichten Mängeln

Das Schweizer Mietrecht unterscheidet zwischen drei Arten von Mängeln: schweren, mittelschweren und leichten. Erst bei mittelschweren oder schweren Schäden haben Mieter einen Beseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Vorausgesetzt, sie haben den Schaden nicht selbst verursacht.

Ein leichter Mangel oder auch kleiner Unterhalt beeinträchtigt das Wohnen kaum bis gar nicht. Zum Beispiel eine lockere Schraube an einer Steckdose oder ein tropfender Wasserhahn. Derlei Schäden muss der Mieter selbst beheben (Artikel 259 OR). Wo die Grenze des kleinen Unterhalts liegt, ist im OR allerdings nicht geregelt. „In den letzten Jahren hat sich in der mietrechtlichen Rechtsprechung die Praxis durchgesetzt, dass nur Schäden darunterfallen, die der handwerklich normal begabte Mieter selbst beheben kann, ohne Beizug von Fachleuten“, erklärt Ruedi Spöndlin, Rechtsberater beim Mieterinnen- und Mieterverband der Schweiz. Oftmals steht im Mietvertrag, welche Mangel unter den kleinen Unterhalt fallen. Diese Klauseln sind aber nur bedingt gültig, weil die Unterhaltspflicht des Vermieters vertraglich nicht übertragen werden darf.

Bei einem mittelschweren Mangel kann die Wohnung zwar weiterhin bewohnt werden, ist aber in ihrer Nutzung erheblich eingeschränkt. Häufig sind das Komforteinbussen, wie eine abblätternde Tapete oder wenn mitvermietete Geräte wie Kühlschrank, Waschmaschine oder Geschirrspüler den Geist aufgeben. Juristisch gesehen fallen auch dauerhaft laute Nachbarn unter die mittelschweren Mängel.

Schwere Mängel liegen dann vor, wenn dem Mieter das Wohnen in der Mietsache kaum oder gar nicht mehr zugemutet werden kann. Fällt im Winter zum Beispiel die Heizung komplett aus und es wird nicht wärmer als 17 Grad Celsius, ist das ein schwerwiegender Schaden. Das muss allerdings nicht zwingend die ganze Wohnung betreffen. Es reicht schon aus, wenn nur ein Raum als nicht mehr bewohnbar gilt. Ebenfalls schwere Mängel sind beispielsweise ein undichtes Dach, durch das Wasser in die Wohnung fliesst. Oder Schimmel, der durch eine übermässig hohe Luftfeuchtigkeit wegen schlechter Isolation entsteht. Ist der Mieter jedoch selbst für die Schimmelbildung verantwortlich, muss er auch selbst für die Beseitigung aufkommen. Allerdings liegt hier die Beweislast beim Vermieter, der zweifelsfrei darlegen muss, dass der Mieter vollständig oder zumindest überwiegend Schuld am Schimmel trägt.

Um den sogenannten kleinen Unterhalt – also leichte Mängel – müssen Mieter sich selbst kümmern. Darunter fällt beispielsweise ein kaputter Wasserhahn. Foto: Aycatcher/fotolia.com
Für die Behebung von schweren Mängeln, wie beispielsweise eine schimmlige Wand, ist in der Regel der Vermieter zuständig. Foto: Heiko Küverling/fotolia.com

Bei Verschleisserscheinungen muss der Vermieter nicht immer vollständig zahlen

Auch für die Beseitigung von Schäden, die durch eine normale Abnutzung entstanden sind, muss der Vermieter aufkommen. Ist die Lebensdauer des kaputten Gegenstands oder Bauteils teilweise oder ganz abgelaufen, muss der Vermieter die Kosten anteilig oder vollständig tragen. Wann dies der Fall ist, kann anhand der Lebensdauertabelle ermittelt werden. In Streitfällen sollten sich Mieter an Schlichtungsbehörden oder Gerichte wenden.

Info

Schlichtungsstellen sind für sämtliche Streitigkeiten aus Mietverhältnissen zuständig. Die Verhandlungen sind kostenfrei. Kann dort keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden, ist der nächste Schritt der Gang zum Gericht. In einigen Kantonen – beispielsweise in Zürich – gibt es spezialisierte Mietgerichte. Meist sind allerdings die Amts- oder Bezirksgerichte in solchen Fällen zuständig. Im Gegensatz zur Schlichtungsstelle fallen vor Gericht aber unterschiedlich hohe Gebühren an.

Sonderfall: Schäden durch Einbrecher

Ein Sonderfall bilden Schäden, die durch Einbrecher entstehen. Für diese können Mieter in der Regel nicht zur Kasse gebeten werden. Für eine aufgebrochene Wohnungstür ist demnach der Vermieter zuständig. Nur für Schäden, die am eigenen Mobiliar auftreten, müssen Mieter – beziehungsweise deren Hausratsversicherung – aufkommen.

Mängelrüge: Schaden rechtssicher anzeigen

Auch wenn eine mündliche Anzeige des Mangels möglich ist, empfiehlt es sich immer, es schriftlich zu machen. Am besten per Einschreiben. Foto: iStock/AndreyPopov

Entdeckt ein Mieter einen Schaden, dann ist er laut Artikel 257g OR verpflichtet, diesen unverzüglich seinem Vermieter zu melden. Meldet der Mieter den Schaden nicht oder erst nach einiger Zeit, dann kann dem Vermieter unter Umständen Schadenersatz vom Mieter zustehen. Das gilt insbesondere für alle Mängel, die Folgeschäden nach sich ziehen können. Tritt zum Beispiel Wasser aus der Badewanne aus, kann durch die Meldung beim Vermieter ein grösserer Wasserschaden noch abgewendet werden.

Der Mieter kann den Schaden mündlich oder schriftlich, zum Beispiel per E-Mail, melden. Besser ist es allergings, einen Brief per Einschreiben zu senden. Darin sollte der Mangel detailliert beschrieben werden. Zur besseren Beweisführung kann der Mieter auch Fotos vom Schaden beilegen.

Des Weiteren sollten Mieter ihrem Vermieter eine angemessene Frist für die Behebung setzen. Diese muss so gesetzt sein, dass der Mangel in dieser Zeit fachgerecht behoben werden kann. „Wie lange das dauert, hängt natürlich davon ab, was für ein Mangel behoben werden muss“, erklärt Spöndlin. Oftmals reichen dafür etwa 14 Tage. Nur bei dringenden Reparaturen, wie einer kaputten Heizung, sollten Mieter eine kürzere Frist setzen. „Mieterinnen und Mieter sollten aber einfach einmal eine Frist ansetzen. Wenn der Vermieter findet, diese sei zu kurz, kann er das dem Mieter ja mitteilen“, rät Spöndlin.

Ausserdem sollten Mieter dem Vermieter mitteilen, dass sie nach Verstreichen der Frist den Mietzins bei einer Schlichtungsstelle hinterlegen (Art. 259g OR). Dann gilt die Mieteals bezahlt, der Vermieter hat jedoch keinen Zugriff darauf. Gleichzeitig können Mieter ihrem Vermieter ein Angebot zur Mietzinsminderung unterbreiten, da sie die Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen können. Kommt es mit dem Vermieter dabei zu keiner Einigung, sollten sich Mieter an eine Schlichtungsstelle wenden.

Musterbrief für die Meldung von Mängeln vom Mieterinnen- und Mieterverein Schweiz:

[Absender: Ihr vollständiger Name und Adresse]

 

Einschreiben

[Adresse der Vermieter oder Liegenschaftsverwaltung]

[Ort], [Datum]

Meldung von Mängeln / [Mietobjekt]

 

Sehr geehrte Damen und Herren

Wie ich Ihnen bereits am [Datum] telefonisch mitgeteilt habe, bestehen in meiner Wohnung seit [Datum] folgende Mängel:

  • [möglichst genau beschreiben, in welchem Raum, welcher Mangel besteht]

Ich bitte Sie hiermit, diese Mängel bis spätestens [Datum] beheben zu lassen.

[Evtl. wenn Sie der Meinung sind, dem Vermieter Druck aufsetzen zu müssen: Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass ich den Mietzins bei der mir von der Schlichtungsbehörde bezeichneten Stelle hinterlegen werde, falls die erwähnten Mängel bis dann nicht behoben sind.]

Zudem bitte ich Sie, mir einen Vorschlag für eine angemessene Mietzinsreduktion zu unterbreiten.

 

Freundliche Grüsse

[Ihre Unterschrift]

Druckmittel – So wehren Mieter sich

Der Gesetzgeber gibt den Mietern einige Druckmittel in die Hand, um sich im Schadensfall gegen ihren Vermieter zu Wehr zu setzen. Zu diesen darf der Mieter aber erst greifen, wenn er den Vermieter informiert hat.

1. Hinterlegung des Mietzinses

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, können Mieter bei einer vom jeweiligen Kanton bezeichneten Stelle ihren Mietzins amtlich hinterlegen. In der Regel wird die Miete dann auf das Sperrkonto einer Schlichtungsstelle überwiesen und gilt als bezahlt, auch wenn der Vermieter das Geld erst einmal nicht bekommt. Möglich ist das aber nur im Falle bestehender Mängel. Sobald diese behoben sind, muss die Miete wieder direkt an den Vermieter gezahlt werden. Die Hinterlegung sollte unbedingt schriftlich angekündigt werden, da sie sonst nicht rechtskräftig ist. Des Weiteren muss der Mieter seinen Vermieter mittels eines Einschreibens mit einer Quittungskopie über jede hinterlegte Miete informieren.

Wichtig ist, dass der Mieter nach der Hinterlegung nur 30 Tage Zeit hat, seine Forderungen bei der örtlichen Schlichtungsbehörde geltend zu machen. Möglich wäre beispielsweise eine Klage auf Behebung des Mangels, eine Mietzinsreduktion oder das Fordern von Schadenersatz. Lässt der Mieter diese 30-Tage-Frist verstreichen, zahlt die Schlichtungsbehörde dem Vermieter den hinterlegten Mietzins aus.

Achtung

Mieter sollten auf keinen Fall selbst ein Sperrkonto anlegen. Denn dann gilt die Miete nicht als gezahlt und der Mieter gerät in Zahlungsverzug, was eine kurzfristige Kündigung nach sich ziehen kann.

2. Herabsetzung des Mietzinses

Neben der Möglichkeit den Mietzins amtlich zu hinterlegen können Mieter für die Dauer des Mangelseine Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259d OR). Die Höhe der Minderung kommt auf den Schaden an und muss individuell ermittelt werden. Mieter können sich aber an einigen Gerichtsentscheiden orientieren.

Den Anspruch auf Mietzinsreduktion können Mieter auch rückwirkend einfordern, für maximal fünf Jahre, sobald der Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Als Beweis gelten dafür beispielsweise eine Kopie des eingeschriebenen Briefes sowie der dazugehörige Postbeleg. Auf keinen Fall sollten Mieter die Miete eigenmächtig mindern oder einfach zurückbehalten. In diesem Fall geraten sie in einen Zahlungsverzug, der schlimmstenfalls eine Räumungsklage nach sich zieht.

Link-Tipp

In diesem Artikel finden Sie mehr Informationen zur Mietzinsreduktion.

3. Ersatzvornahme

Bei einem Wasserrohrbruch muss der Mieter sofort handeln, um noch grösseren Schaden zu vermeiden. Bricht das Rohr an einem Wochenende oder am Feiertag, müssen Mieter die Ersatzvornahme auch nicht erst dem Vermieter ankündigen. Foto: Kessel AG

Reagiert der Vermieter nicht auf die Mängelrüge des Mieters, so hat dieser die Möglichkeit, bei mittelschweren Mängeln die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und sich anschliessend die Kosten vom Vermieter zurückzuholen. Jedoch gibt es dabei einiges zu beachten: Zum einen muss eindeutig ein Mangel vorliegen, was der Mieter auch beweisen muss. Dafür kann er sich zum Beispiel eine entsprechende Bestätigung einer Servicefirma einholen oder Zeugen dazu holen. Zum anderen sollte er sich bei den Reparaturen auf das Nötigste beschränken. Ist der Heizkessel defekt und der beauftragte Monteur rät, ihn komplett auszutauschen, so darf der Mieter hier keine Zustimmung geben, wenn er nicht selbst auf der Rechnung sitzen bleiben will. Bei einer Ersatzvornahme darf nur das Unumgängliche erledigt werden.

Da bei der Ersatzvornahme der Mieter der Auftraggeber ist, muss er auch die Rechnung begleichen, sollte dies der Vermieter nicht innert der gesetzten Frist tun. Die Kosten kann er sich im Anschluss über den Rechtsweg zurückholen. Der Mieter muss die Arbeiten allerdings fachgerecht durchführen lassen. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter unter Umständen Schadenersatz einfordern.

Ein Sonderfall der Ersatzvornahme ist, wenn es sich um einen Notfall handelt, weil beispielsweise am Freitagabend die Heizung ausfällt. Ein Mieter muss dann nicht bis Montag warten, bis er den Vermieter wieder erreicht. In dem Fall darf er sofort einen Heizungsmonteur beauftragen. Der Vermieter ist dann auch ohne vorherige Kenntnis zur Begleichung der Rechnung verpflichtet (Art. 422 OR). Es ist aber ratsam, es wenigstens zu versuchen, den Vermieter zu erreichen, etwa über eine SMS.

Link-Tipp

Wenn im Winter die Heizung ausfällt, ist das ärgerlich. So können Mieter dagegen vorgehen.

Sind die Mängel in der gesamten Wohnung oder nur in Teilen jedoch so gravierend, dass der Mieter nicht mehr darin wohnen kann – wie eine undichte Zimmerdecke – dann braucht der Mieter eine richterliche Ermächtigung, um den Mangel beheben zu lassen (Art. 98 OR). Will der Mieter nicht erst auf ein Gerichtsurteil warten, so kann er auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

4. Sonderkündigungsrecht

Ist die Wohnung in einem derart schlechten Zustand, dass der Mieter nicht länger darin leben kann, so kann er zum Sonderkündigungsrecht greifen – und kann fristlos kündigen. Ob ein Mangel jedoch eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist meist nicht klar. Unter Umständen akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, und der Mieter muss bis zum nächsten regulären Kündigungstermin weiterhin Miete zahlen. Daher ist es ratsam, sich vorher von einem Fachanwalt oder dem Mieterinnen- und Mieterverband beraten zu lassen.

5. Schadenersatz

Mussten Mieter zwischenzeitlich in ein Hotel ziehen, weil ihre Wohnung nicht bewohnbar war, dürfen sie unter Umständen die Rechnung an den Vermieter weiterleiten. Aber es muss im Verhältnis stehen. Ein Fünf-Sterne-Hotel wäre das nicht. Foto: Kalim/fotolia.com

Der Mieter kann in einigen Fällen vom Vermieter zusätzlich Schadenersatz verlangen. Mussten Mieter beispielsweise eine Zeit lang im Hotel unterkommen, weil ihre Wohnung nicht nutzbar war, können sie sich die angefallenen Kosten vom Vermieter zurückholen. Allerdings muss die Rechnung verhältnismässig sein. Ein Mieter einer kleinen einfachen Wohnung kann sich nicht einfach in ein Fünf-Sterne-Hotel einmieten und erwarten, dass der Vermieter dafür die vollen Kosten trägt.
Ein weiteres Beispiel: Hat die Kleidung des Mieters durch einen Schimmelbefall Schaden genommen, muss auch diese vom Vermieter ersetzt werden. In der Regel muss er aber nur für den Zeitwert der beschädigten Gegenstände aufkommen. Um seine Forderungen durchzusetzen, sollte der Mieter Kaufquittungen oder andere Belege zur Hand haben und den beschädigten Gegenstand solange aufbewahren, bis der Schaden ersetzt ist. Ist das nicht möglich, dann sollte er zumindest aussagekräftige Fotos davon machen. Der Mieter hat in diesem Zusammenhang aber auch eine Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, er muss verhindern, dass sich ein Schaden ausbreitet beziehungsweise Massnahmen ergreifen, dass es gar nicht erst zu einem Schaden kommt.

Wann der Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz hat

Kann der Vermieter beweisen, dass ihn im Schadensfall keine Schuld trifft, dann ist er zwar verpflichtet den Schaden zu beheben. Schadenersatz muss er aber nicht zahlen. Kein Verschulden trifft den Vermieter beispielsweise bei Naturereignissen, etwa wenn ein Fluss über das Ufer tritt und den Keller überschwemmt oder wenn ein Blitz einschlägt. Oftmals sind die Schäden aber nicht auf ein Naturereignis, sondern auf einen mangelhaften Gebäudeunterhalt zurückzuführen, wodurch der Vermieter in der Verantwortung steht.

Fazit: Vorm Handeln besser beraten lassen

Wenn Mieter einen Schaden melden, reagieren die meisten Vermieter schnell. Ist das nicht der Fall, sollten Mieter aber nichts überstürzen. Denn wer übereilt handelt, macht womöglich Fehler. Es ist daher immer ratsam, sich im Vorfeld von einem Fachanwalt oder dem Mieterinnen- und Mieterverband der Schweiz beraten zu lassen.


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