Liegenschaftssteuer: Wo Immobilieneigentümer zur Kasse gebeten werden

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Wer in der Schweiz eine Immobilie sein Eigentum nennt, muss neben Vermögens- und Kapitalsteuer in vielen Kantonen auch Liegenschaftssteuer zahlen. Sowohl die Art der Berechnung als auch die Höhe der Steuer unterscheiden sich dabei von Ort zu Ort. Ein Überblick.

Liegenschaftssteuer, Genf, Foto: Samuel Borges/fotolia.com
Genf: Wer hier eine Immobilie besitzt, zahlt die Liegenschaftssteuer direkt an den Kanton. Foto: Samuel Borges/fotolia.com

Wer eine Immobilie besitzt, wird vom Fiskus zur Kasse gebeten – und zwar nicht nur durch die Vermögens- und Kapitalsteuer, sondern in vielen Kantonen auch durch die Liegenschaftssteuer. Diese wird auf den vollen Wert der Immobilien berechnet, also ohne etwaige Schulden zu berücksichtigen, die möglicherweise auf ihnen lasten.
Steuerpflichtig ist dabei jeder, der eine Liegenschaft besitzt, unabhängig davon, ob er selbst dort wohnt. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn auf dem Grundstück eine Nutzniessung lastet, ist in den meisten Kantonen der Nutzniesser steuerpflichtig und nicht der Eigentümer – sofern es sich um die gesetzlich verankerte und im Grundbuch eingetragenen Nutzniessung handelt.

Wer die Liegenschaftssteuer erhebt

Erhoben wird die Liegenschaftssteuer entweder vom Kanton oder den Gemeinden. In gewissen Kantonen ist die Liegenschaftssteuer fakultativ. Das bedeutet: Die Gemeinden sind zwar befugt, die Liegenschaftssteuer zu erheben, sie müssen aber nicht. Letzteres kommt in der Praxis aber nur selten vor.

Direkt vom Kanton erhoben wird die Steuer in:

  • Thurgau
  • Genf

Eine obligatorische Gemeindesteuer ist die Liegenschaftssteuer dagegen in:

  • St. Gallen
  • Tessin
  • Wallis
  • Jura

Eine fakultative Liegenschaftssteuer gibt es in folgenden Kantonen:

  • Bern
  • Freiburg
  • Graubünden
  • Waadt
  • Appenzell Innerrhoden


Einige Kantone kennen anstelle der Liegenschaftssteuer eine sogenannte Minimalsteuer auf Liegenschaftsbesitz. Diese wird nur erhoben, wenn sie höher ist als die Einkommens- und Vermögenssteuer. In den meisten Kantonen mit Minimalsteuer werden nur juristische Personen, etwa Unternehmen oder eingetragene Vereine, besteuert. Nur in Obwalden und Nidwalden findet die Minimalsteuer auch bei natürlichen Personen Anwendung.

Grundlage der Steuerberechnung: Verkehrswert und Ertragswert

Liegenschaftssteuer, Berechnung, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Der zugrundeliegende Ausgangswert der Steuerberechnung wird von Kanton zu Kanton unterschiedlich ermittelt. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Welcher Wert aber bildet die Grundlage für die letztendliche Steuerberechnung? Die Kantone stellen bei der Bewertung auf den Verkehrswert, den Ertragswert oder eine Mischung aus beidem ab. Der Verkehrswert ist der Wert, für den eine Immobilie unter normalen Bedingungen zu verkaufen wäre. Der Ertragswert bezieht sich im Grunde auf den Wert, den eine Immobilie regelmäßig schafft, beispielsweise durch Vermietung. Das Augenmerk liegt dabei auf den in Zukunft erwirtschafteten Gewinnen, und den damit verbundenen Risiken. Aber auch selbstgenutzte Immobilien werden in einigen Kantonen nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Grundsätzlich haben die Kantone und Gemeinden hier aber unterschiedliche Berechnungsverfahren.

Gemein ist allen Kantonen jedoch, dass die Grundlage der Steuerberechnung nicht Jahr für Jahr neu berechnet, sondern periodisch festgelegt wird. So ergibt sich ein Immobilienwert, aus dem letztlich die Höhe der Liegenschaftssteuer berechnet wird. Etwaige Schulden, die auf der Liegenschaft lasten, bleiben bei der Steuerberechnung unberücksichtigt.

Die Höhe der Steuer

Der Steuersatz selbst ist in allen Kantonen fest, eine Staffelung gibt es bei der Liegenschaftssteuer nicht. Er wird in Promille ausgedrückt und variiert zwischen 0,3 und drei Promille.

Ein Beispiel: Der Kanton Bern kennt eine fakultative Liegenschaftssteuer. Die Gemeinde kann also selbst bestimmen, ob sie die Steuer erheben will und wie hoch sie sein darf. Der Satz der Liegenschaftssteuer wird vor Ort jährlich neu festgelegt, darf aber 1,5 Promille des zuvor festgelegten Immobilienwerts nicht überschreiten. Besitzt jemand also beispielsweise eine Liegenschaft im Wert von 800.000 Franken und erhebt die Gemeinde vor Ort die vollen 1,5 Promille Liegenschaftssteuer, wird jährlich ein Betrag von 1.200 Franken fällig.

Steuersatz vor Ort in Erfahrung bringen

Wer in einem Kanton mit fakultativer Gemeindesteuer lebt, sollte am besten direkt in der Gemeinde vor Ort nachfragen, welcher Satz für ihn gilt. Die Schweizer Behörden haben zudem ein Online-Formular bereitgestellt, über das nach Angabe der Wohngemeinde Informationen über den Steuersatz vor Ort abgerufen werden können. Wie immer gilt darüber hinaus: Bei Unklarheiten bei der Steuerberechnung empfiehlt sich stets das Gespräch mit einem Steuerberater.

31.05.2017


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