Kündigung: Wie Vermieter vorgehen müssen, wann Mieter sich wehren können

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Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Mietvertrag kündigen. Für Vermieter ist das allerdings komplizierter, denn sie müssen dabei auf bestimmte formelle Vorgaben achten – und darauf, dass sich Mieter trotzdem quer stellen können. Wie Vermieter richtig kündigen und wann Mieter Grund zum Widerspruch haben.

Kündigung durch Vermieter, Foto: Andrey Popov/fotolia.com
Das Kündigungsformular muss den Mieter pünktlich vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen – und auch sonst müssen Vermieter einiges beachten. Foto: Andrey Popov/fotolia.com

Der Vermieter ist der Eigentümer einer Immobilie und kann darüber verfügen, wie er möchte – könnte man meinen. Tatsächlich gibt es aber gewisse Einschränkungen. Will ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen, muss er dafür zwar keinen Grund nennen – sich aber an einige gesetzliche Vorgaben halten und darauf achten, dass der Mieter keinen guten Grund hat, die Kündigung anzufechten. Denn Mieter können der Kündigung durch den Vermieter aus einer Vielzahl von Gründen widersprechen.

Kündigung durch den Vermieter ist nur mit Kündigungsformular wirksam

Damit eine Kündigung rechtswirksam ist, genügt es nicht, wenn der Vermieter einfach ein Schreiben aufsetzt. Im Gegensatz zum Mieter muss er für eine Kündigung zwingend ein kantonal genehmigtes Formular verwenden. Solche Formulare sind meistens auf den offiziellen Webseiten der Kantone oder seiner Ministerien als PDF-Download verfügbar. Auf ihnen steht auch, welche rechtlichen Mittel der Mieter zur Verfügung hat, um sich gegen die Kündigung zu wehren. Kündigt der Vermieter ohne ein solches Formular, ist die Kündigung nichtig.

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Jeder Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat, muss das Kündigungsformular separat erhalten. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften gilt dies ebenfalls – auch dann, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag unterschrieben hat. Hier finden Vermieter das passende Kündigungsformular für ihren Kanton.

Kündigungstermine und Fristen müssen eingehalten werden

Kündigung durch Vermieter, Kündigungsfristen, Foto: mihap/fotolia.com
Bei der Kündigung durch den Vermieter müssen bestimmte Kündigungstermine und –fristen beachtet werden. Foto: mihap/fotolia.com

Häufig sind im Mietvertrag bestimmte Termine festgelegt, zu denen der Vertrag gekündigt werden kann. Diese gelten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Stehen sie nicht im Vertrag, gelten die kantonalen Kündigungstermine, die durch die Schlichtungsstellen der Kantone festgelegt werden. Solche Termine sind in vielen Kantonen der 31. März, der 30. Juni und der 30. September. Auch die Kündigungsfristen sind häufig im Vertrag festgehalten. Sie dürfen bei Mietwohnungen aber nicht kürzer sein als drei Monate.

Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen – dabei gilt nicht das Datum des Poststempels, sondern der Zeitpunkt zu dem das Schreiben tatsächlich beim Mieter angekommen ist.

Ein Beispiel: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und der Kündigungstermin, also der letzte Tag des Mietverhältnisses, ist der 30. April. Die Kündigung muss in diesem Fall spätestens am 31. Januar beim Mieter sein.

Bei Einschreiben gilt: Wenn der Mieter nicht da ist, aber ein Haushaltsangehöriger oder ein Angestellter den Brief entgegennimmt, gilt dieser Tag als Zustelldatum. Öffnet niemand die Tür, legt der Postbote eine Abholungseinladung in den Briefkasten – dann gilt als Zustellungsdatum der Tag, an dem die Sendung erstmals bei der Post abgeholt werden kann.

Info

Wenn der Vermieter die Kündigungsfrist verpasst oder einen falschen Termin angibt, ist das Kündigungsschreiben deshalb nicht gänzlich ungültig – es wird dann lediglich erst auf den nächsten Kündigungstermin wirksam. Mieter können ihre Vermieter auf einen solchen Fehler hinweisen, wenn sie ihn bemerken – sie müssen es aber nicht.

Bei Pflichtverletzung: Kündigung innert 30 Tagen und fristlose Kündigung möglich

Wenn sich ein Mieter etwas zu Schulden kommen lässt, haben Vermieter darüber hinaus das Recht, einen Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende zu kündigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es Mietrückstände gibt, die der Mieter trotz Fristsetzung nicht begleicht. Das Obligationenrecht räumt diese Kündigungsmöglichkeit weiterhin bei einer Verletzung der „Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme“ ein. Unter Umständen kommt die Kündigung innert 30 Tagen beispielsweise dann in Frage, wenn ein Mieter wiederholt gegen Ruhezeiten verstösst und dies auch nach einer Ermahnung durch den Vermieter nicht unterlässt.

Das Obligationenrecht sieht zudem die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung vor – allerdings nur für den Fall, dass der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt, also beispielsweise, indem er ein Feuer legt.

Wenn der Mieter sich wehrt

Während der Vermieter eine fristgerechte Kündigung nicht begründen muss, hat der Mieter verschiedene Gründe, sich dagegen zu wehren. Er kann sie einerseits anfechten, also beantragen, dass die zuständige Schlichtungsstelle die Kündigung aufhebt. Er kann das Mietverhältnis aber auch erstrecken lassen, sich selbst also eine längere Frist bis zum tatsächlichen Auszug verschaffen.

Anfechtung der Kündigung durch den Mieter

Kündigung durch den Vermieter, Anfechtung, Foto: gstockstudio/fotolia.com
Mieter müssen eine Kündigung durch den Vermieter nicht immer akzeptieren – sie können sie auch anfechten. Foto: gstockstudio/fotolia.com

Will der Mieter die Kündigung nicht einfach hinnehmen, kann er sie vor einer Schlichtungsstelle anfechten. Das Gesetz schreibt vor, dass eine Kündigung dann aufgehoben werden muss, wenn sie unverhältnismässig ist oder lediglich zur Schikane ausgesprochen wird. In diesem Fall spricht man auch von einer unverhältnismässigen Kündigung. Folgende Gründe machen eine Kündigung anfechtbar:

  • Wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht – beispielsweise, weil er eine Reparatur verlangt, die ihm zusteht.
  • Wenn der Vermieter durch die Kündigung eigentlich nur eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchsetzen will. Ein Beispiel: Der Vermieter kündigt und legt dem Mieter danach einen neuen Mietvertrag zu den gleichen Konditionen vor. Einziger Unterschied: Ein Kellerabteil fehlt.
  • Wenn der Vermieter auf den Mieter Druck ausüben will, die Wohnung zu kaufen.
  • Wenn sich das Familienverhältnis des Mieters geändert hat – etwa, weil er ein Kind erwartet oder sein Lebensgefährte bei ihm einziehen will.


Anfechten kann ein Mieter eine Kündigung darüber hinaus immer dann, wenn gerade ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren läuft, das mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang steht. Wenn ein solches Verfahren kürzer als drei Jahre zurückliegt und der Vermieter darin unterlegen ist, hat der Mieter ebenfalls gute Chancen, die Kündigung erfolgreich anzufechten.
Für ebendiese Anfechtungsgründe gibt es allerdings wiederum Ausnahmen: Der Vermieter darf unter bestimmten Umständen auch bei laufenden oder vergangenen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren kündigen. Wenn:

  • der Mieter konkurs oder im Zahlungsrückstand ist.
  • der Mieter seine Pflichten schwer verletzt hat, beispielsweise durch permanente Ruhestörung oder die mutwillige Beschädigung der Mietwohnung.
     

Erstreckung des Mietverhältnisses

Neben der generellen Anfechtung der Kündigung kann der Mieter vor einer Schlichtungsstelle auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Das kommt immer dann in Frage, wenn die Kündigung zwar grundsätzlich rechtens ist, der Mieter aber aus bestimmten Gründen gerade nicht in der Lage ist, umzuziehen oder sich eine neue Wohnung zu suchen. Solche Gründe können sein:

  • Knappe finanzielle Verhältnisse
  • Hohes Alter
  • Verwurzelung im Quartier
  • Krankheit
  • Schulwechsel der Kinder
  • Prüfungen oder Abschluss einer Ausbildung
  • Hohe berufliche Belastung, die keine Zeit zur Wohnungssuche lässt
  • Stellensuche
  • Knappes Angebot an erschwinglichen Wohnungen
     

Entscheidet die Schlichtungsstelle für eine Erstreckung des Mietverhältnisses, darf dieses höchstens um vier Jahre verlängert werden.

Info

Sowohl die Anfechtung der Kündigung als auch die Erstreckung des Mietverhältnisses muss der Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsstelle einreichen. Hierzu genügt ein formloses Schreiben. Die Adresse der Schlichtungsstelle steht meistens auch auf dem Kündigungsformular. Verpasst der Mieter diesen Termin, ist die Kündigung wirksam.

Im Zweifel: Rechtsberatung

Widerspricht ein Mieter der Kündigung durch den Vermieter – sei es, indem er sie anficht oder die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt – so sollte der Vermieter sich beraten lassen. Denn wenn er unterliegt, belastet das das Mietverhältnis oft erheblich und er muss den Mieter auch in den nächsten Jahren dulden. Eine Rechtsberatung gibt es bei einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt oder beim Hauseigentümerverband Schweiz.

09.08.2017


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