Kausalität: So kommen Makler an ihre Provision

Die Provisionszahlung ist davon abhängig, ob die Tätigkeit des Immobilienmaklers zu einem erfolgreichen Geschäftsabschluss geführt hat: Die Kausalität muss gegeben sein. Unter welchen Voraussetzungen diese vorliegt, muss im Vertrag festgelegt sein. Treten Abweichungen vom abgeschlossenen Vertrag auf, können Probleme mit der Kausalität entstehen und Makler um ihre Provision bringen.

Damit ein Makler seinen Provisionsanspruch geltend machen kann, muss zuerst eine gültige Provisionsvereinbarung zwischen ihm und seinem Auftraggeber bestehen. Zudem muss die Tätigkeit des Immobilienmaklers für den Geschäftsabschluss ausschlaggebend gewesen sein, dass er eine Immobilie an einen Käufer vermittelt hat. In manchen Fällen lässt sich allerdings nicht mit Bestimmtheit sagen, ob die Provision fällig ist – auch wenn ein Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt. Hierfür sollten sich Makler richtig absichern.

Der Preis hat sich geändert

Verkauft ein Makler eine Immobilie zu einem niedrigerem Preis als im Vertrag angegeben, ist zu klären, ob der Auftraggeber die Provision zu entrichten hat – beziehungsweise auf welche Höhe sich diese beläuft. Generell fällig ist die Provision, wenn der Preis nur gesenkt wurde, um eine Provisionszahlung zu vermeiden oder wenn es sich um einen simulierten, also einen ungültigen Vertrag, handelt – beispielsweise, weil der Vertrag sittenwidrig ist.

Um für diesen Fall gewappnet zu sein, sollte der Immobilienmakler im Vertrag eine Abweichungsermächtigung von rund zehn Prozent für den Kaufpreis vermerken. Damit schafft er sich nicht nur etwas Spielraum, sondern ist eine Preisabweichung nicht mit einem Feilschen um die Provision verbunden.

Doch nicht nur ein abweichender Preis kann dem Makler Probleme mit der Kausalität bescheren, sondern auch wenn er nicht belegen kann, dass er tatsächlich die Ursache für die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie war.

Problem: Der Makler kann Kausalität nicht beweisen

Damit der Immobilienmakler seine Provision erhält, muss er beweisen können, dass seine Tätigkeit zum Vertragsabschluss geführt hat. Ist er dazu nicht in der Lage, könnte der Vertragspartner dies als Vorwand nutzen, sich der Provisionszahlung zu entziehen. Deshalb sollten Immobilienmakler eine Nachweisbestätigung vorlegen können, in der der Interessent bestätigt, dass der Kontakt zwischen ihm und dem Auftraggeber durch den Makler zustande kam.

„Mit einem sauber geführten Reporting und einer offenen Kommunikation mit dem Auftraggeber kann der Makler einen Nachweis seiner Kausalität erbringen“, erklärt Herbert Stoop, Präsident der Schweizerischen Maklerkammer. Daher sollte der Immobilienmakler jegliche Kontaktaufnahme vermerken, indem er beispielsweise E-Mails speichert oder Telefonprotokolle anlegt.

„Im Maklervertrag sollten alle Eventualitäten berücksichtigt und genau festgelegt werden, wie hoch die Provision ist und in welchen Fällen sie zu zahlen ist.“ Thomas Elmiger, Rechtsanwalt, BPSLAW Rechtsanwälte

Diese Eventualitäten sollten auch die Art des Geschäfts betreffen, denn der Käufer in spe könnte seine Wünsche ändern.

Wenn sich die Vertragsart verändert

Es ist besonders dann problematisch für den Makler, die Kausalität nachzuweisen, wenn der abgeschlossene Vertrag vom vorgesehenen Vertrag abweicht – dies ist beispielsweise der Fall, wenn der potenzielle Käufer sich dafür entscheidet, das Haus zu mieten anstatt zu kaufen.

Auch hier gilt: Hat der Makler diese Eventualität in den Vertrag aufgenommen, beugt er hier Problemen mit der Kausalität vor. Dies gilt auch dann, wenn der Makler ein Objekt verkauft, nach dem der Käufer nicht explizit gesucht hat, er dieses aber dennoch erwirbt.

Das Vertragsobjekt ändert sich

Generell müsse die Partei die Provision zahlen, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, erklärt Herbert Stoop. Beauftragt ein Käufer den Makler nun mit der Suche nach einem bestimmten Objekt und es kommt dennoch zum Vertragsabschluss, obwohl der Makler ein anderes Objekt vermittelt hat, kann es zu Problemen mit der Kausalität kommen.

Beispiel: Möchte der Käufer ein Grundstück in Hanglage kaufen und erwirbt dann aber auf Vorschlag des Maklers ein Grundstück, das zwar keine Hanglage hat, dafür geographisch günstiger liegt, ist er trotz anderweitiger Vereinbarungen unter Umständen provisionspflichtig. Dieser Fall tritt ein, wenn der Käufer wusste, dass der Makler nicht nur nach Grundstück mit der Hanglage gesucht hat, sondern auch nach dem geographisch günstigeren Grundstück. „Erfährt der Interessent aber direkt vom Verkäufer vom zweiten Grundstück und kauft dieses, dürfte die Kausalität zwischen Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsabschluss nicht mehr gegeben sein, weshalb die Provision entfällt“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Elmiger von BPSLAW Rechtsanwälte in Dübendorf.

Neben der Abweichung vom Objekt kann es auch vorkommen, dass nicht der das Haus oder Grundstück kauft, der die Suche in Auftrag gegeben hat, sondern eine ihm bekannte Person. Damit einher geht die Frage, inwieweit eine Kausalität gegeben ist.

Ein Vertragspartner ändert sich

Wenn ein Interessent einen Makler mit der Suche beauftragt und dieser fündig wird, nicht aber der Interessent den Vertrag abschliesst, sondern eine ihm nahestehende Person wie seine Ehefrau oder ein Geschäftspartner, ist die Provision in den meisten Fällen zu zahlen.

Der Makler kann dem von Anfang an entgegenwirken, indem er im Maklervertrag vermerkt, dass die Provision auch dann zu zahlen ist, wenn eine nahestehende Person des Interessenten die Immobilie kauft.

Im Gegensatz zu vielen anderen Faktoren spielt aber die Zeit keine Rolle, wenn es um Kausalität geht.

Die Kausalität ist nicht von der Zeit abhängig

Auch wenn ein zeitlicher Abstand zwischen dem Nachweis der Kausalität und dem Vertragsabschluss besteht, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Allerdings muss der Makler nachweisen können, dass seine Tätigkeit zum Abschluss des Vertrags geführt hat. Dies gilt auch für befristete Maklerverträge.
Dieser Provisionsanspruch besteht allerdings nicht immer. In manchen Fällen kann der Makler keine Provision verlangen.

Wann der Makler keine Provision erhält

So viele Grauzonen es bei der Maklerprovision gibt, so eindeutig sind die Fälle, in denen feststeht, dass der Makler keine Provision erhält: „Keine Provision ist mangels Kausalität geschuldet, wenn ein vertragsfremder Dritter, beispielsweise ein Freund des Interessenten, den Kaufvertrag abschliesst. Auch wenn der Makler selbst den Vertrag mit dem Auftraggeber schliesst, ist keine Provision fällig, da es sich um ein nichtiges In-Sich-Geschäft handelt.“, so Elmiger. Generell kann der Makler keine Provision verlangen, wenn der Hauptvertrag nichtig ist – zum Beispiel weil eine Vertragspartei handlungsunfähig ist oder weil der Kaufvertrag nicht notariell beglaubigt wurde. Allerdings bleibt die Forderung nach der Provision bestehen, wenn der Kaufvertrag gültig geschlossen wurde, aber der Kaufpreis nicht bezahlt wurde.