Immobilienkauf im Konkubinat: So sichern sich unverheiratete Paare ab

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Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie kaufen, können sie zwischen drei verschiedenen Eigentumsformen wählen. Diese sollten auch im Hinblick auf Extremfälle wie Trennung oder ein Versterben des Partners durchdacht werden. Eine gute Grundlage zur Absicherung ist hier oft ein Konkubinatsvertrag.

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Wer im Konkubinat zusammenlebt, kann durchaus gemeinsam eine Immobilie kaufen. Dabei sollten sich die Partner allerdings absichern – ein Konkubinatsvertrag kann dabei helfen. Foto: gstockstudio/adobe.stock.com

Unverheiratet sein, aber gemeinsam eine Immobilie kaufen – das lässt sich durchaus unter einen Hut bringen. Dafür haben die Partner die Wahl zwischen drei verschiedenen Optionen, bei denen sie mehr oder weniger voneinander abhängig sind. Kein Pflichtprogramm, aber eine gute Absicherung für den Fall der Trennung oder des Todes ist ein Konkubinatsvertrag.

Konkubinat: Diese drei Eigentumsformen sind möglich

Paare ohne Trauschein haben drei verschiedene Wege, Eigentümer einer Immobilie zu werden – je nachdem, wie sie Verantwortung und Eigentum untereinander oder miteinander teilen wollen. Das sind: das Alleineigentum, das Gesamteigentum und das Miteigentum. Während beim Alleineigentum nur eine Person Eigentümer wird, können bei den letzteren beiden Optionen grundsätzlich beliebig viele Personen zusammen eine Immobilie kaufen und Eigentümer werden.

1.) Alleineigentum

Konkubinat, Alleineigentum, Konkubinatspartner, Foto: iStock/ozgurdonmaz
Beim Alleineigentum ist nur einer der Konkubinatspartner Eigentümer – der andere zieht bei ihm ein. Foto: iStock/ozgurdonmaz

Beim Alleineigentum kauft nur eine Person die Immobilie und wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, mit allen Rechten und Pflichten.

Freiheit:
Hoch, zumindest für den kaufenden Part. „Der Eigentümer kann grundsätzlich ohne Konsultation des anderen über die gesamte Sache verfügen“, sagt Rechtsanwalt Luca Meier aus Zürich. Zum Beispiel kann er die Immobilie verkaufen oder mit Pfandrechten belasten.

Gegenseitige Verantwortung:
Gering. „Denn für die Hypothek haftet alleinig der kaufende Konkubinatspartner“, so Meier, „und auch für den Unterhalt der Immobilie muss er allein sorgen.“
Ob und wie der andere Konkubinatspartner, der nicht Eigentümer wird, an den Unterhaltskosten beteiligt wird und unter welchen Bedingungen er in der Liegenschaft wohnen darf, sollte laut Meier vertraglich klar geregelt werden. „Dies kann beispielsweise mittels eines Mietvertrags geregelt werden, wobei der Mietzins und die Kündigungsbedingungen festzusetzen wären.“

Für wen diese Art des Eigentums geeignet ist:
„Das Alleineigentum ermöglicht dem Eigentümer die grösstmögliche Flexibilität, der andere Konkubinatspartner hat keinerlei Mitspracherechte. Es ist somit immer dann zu empfehlen, wenn nur eine Person die finanziellen Mittel für den Erwerb aufbringt“, so der Rechtsexperte.

Beispiel:
Rosa Graf hat von ihrem Grossvater eine gewisse Summe geerbt und will davon ihr eigenes Stockwerkeigentum kaufen. Gleichzeitig ist sie bis über die Ohren in Beat Gerber verliebt und will mit ihm zusammenziehen – sich aber noch nicht endgültig festlegen. Darum wird Rosa lieber seine Vermieterin und setzt mit ihm gemeinsam einen relativ flexiblen Mietvertrag auf.

2.) Gesamteigentum

Konkubinat, Gesamteigentum, Konkubinatspartner, Foto: Halfpoint/adobe.stock.com
Wird die Immobilie im Konkubinat als Gesamteigentum erworben, so können die Konkubinatspartner nur noch gemeinsam, mit einer Stimme über die Immobilie entscheiden. Foto: Halfpoint/adobe.stock.com

Beim Gesamteigentum kaufen beide Partner gemeinsam die Immobilie und werden ohne Angabe, wie viel davon wem gehört, beide als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Damit das Gesamteigentum nach schweizerischem Recht entstehen könne, ist laut Meier ein bereits existierendes gesetzliches oder vertragliches Gemeinschaftsverhältnis unter den beteiligten Personen erforderlich. Daher müssten die Partner für den Kauf der Liegenschaft vertraglich eine einfache Gesellschaft begründen. Diese wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.

Freiheit:
Stark eingeschränkt. Beide Lebenspartner haben laut dem Rechtsexperten beim Gesamteigentum die volle Berechtigung des Grundstücks. Das heisst: „In allen Belangen ist immer ein einstimmiger Beschluss nötig.“ Kein Partner könne frei, ohne den anderen, über die Liegenschaft verfügen.

Gegenseitige Verantwortung:
Hoch. Die beiden Partner haften für die Hypothek solidarisch. Kann der eine nicht zahlen, kann die Bank beim anderen Partner das Geld einfordern. „Zudem ist allein im Hinblick auf das Eigentumsverhältnis irrelevant, wer wie viele Mittel investiert hat“, sagt Meier. Dies solle daher im Fall der Fälle unbedingt anderweitig schriftlich festgehalten werden.

Für wen diese Art des Eigentums geeignet ist:
Meier rät von dieser Eigentumsform in der Regel ab. „Diese Konstellation ist sehr schwerfällig und eine Partei kann alles blockieren.“ Zudem können bei dieser Eigentumsform keine Vorsorgegelder vorbezogen werden.

Beispiel:
Urs Roth und Flurina Kielholz kaufen gemeinsam eine Wohnung. Flurina hat weniger Eigenkapital und Urs zahlt einen guten Teil der Immobilie aus eigener Tasche. Jeder zahlt aber so wie er kann, entsprechend wollen sie ihr neues Zuhause gleichberechtigt und ohne klare Trennung besitzen. Sie wollen wenig bürokratischen Aufwand und jede Entscheidung gemeinsam treffen. Darum erwerben sie die Immobilie als Gesamteigentum. Für den Fall, dass es doch nicht klappt, setzen sie einen Konkubinatsvertrag auf.

3.) Miteigentum

Konkubinat, Immobilienkauf, Foto: www.romeroziegler.ch
lic. iur. Luca Meier, Rechtsanwalt in der Kanzlei Romero & Ziegler in Zürich, spezialisiert auf Immobilien-, Miet- und Baurecht. Foto: www.romeroziegler.ch

Beim Miteigentum sind laut Zivilgesetzbuch beide Konkubinatspartner Eigentümer des Grundstücks (Art. 646 ff. ZGB). Es gibt jedoch einige Unterschiede zum Gesamteigentum: Die Anteile der Partner an der Liegenschaft werden einzeln im Grundbuch aufgeführt und jeder Partner kann laut Meier frei über seinen Anteil am gemeinsamen Eigentum verfügen. Die Besitzanteile – auch Quoten genannt – werden in Form von Bruchteilen angegeben, zum Beispiel 1/3 und 2/3 Miteigentum. „Die Partner können die Quoten grundsätzlich beliebig festlegen“, sagt Meier. In der Regel würden sie aber entsprechend dem Betrag verteilt, den die Partner jeweils für den Hauskauf aufgewendet haben.
Bei der Aufteilung in Quoten handelt es sich jedoch laut dem Rechtsanwalt um eine rein rechnerische, ideelle Bestimmung – die Immobilie an sich werde nicht aufgeteilt. „Die Quote bildet vielmehr den Schlüssel für den rechtlichen Umgang mit der Immobilie, die Aufteilung des Nutzens und der Lasten, des Erlöses beim Verkauf der Sache oder einer allfälligen körperlichen Teilung.“

Freiheit:
Relativ neutral. Beide Partner können frei über ihren Anteil am gemeinsamen Eigentum verfügen – haben aber auch im Umfang ihrer Anteile die Pflichten als Eigentümer. Entscheide über die Immobilie – etwa hinsichtlich des Unterhalts – werden laut dem Rechtsexperten beim Miteigentum nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. „Das führt bei einer Zweiparteiengemeinschaft im Falle von Uneinigkeit grundsätzlich wie beim Gesamteigentum zu einer Pattsituation.“
Ein weiterer Haken: Wer seinen Anteil verkaufen will, wird sich laut Meier in der Praxis schwertun. „Meist lässt sich kein Käufer für einen Miteigentumsanteil finden, da niemand eine Wohnung oder ein Haus mit einem Fremden teilen will.“ Findet er ihn aber doch und der andere Partner will den Miteigentumsanteil übernehmen, so hat dieser ein gesetzliches Vorkaufsrecht – er darf also alleiniger Eigentümer der Immobilie werden.

Gegenseitige Verantwortung:
Hoch. Für die Hypothek haften beide Partner solidarisch. Will ein Partner seinen Anteil verkaufen, so kann er dies tun – der andere hat allerdings ein Vorkaufsrecht.

Für wen diese Art des Eigentums geeignet ist:
„In der Praxis ist diese Eigentumsform klar zu empfehlen“, meint Rechtsexperte Meier. Der Grund: Beim Hauskauf über Miteigentum ist es möglich, dass einer oder beide Partner den Kauf oder die Sanierung der Immobilie mit Geld aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanziert. Beim Immobilienkauf als Gesamteigentum ist der Vorsorgebezug bei Unverheirateten dagegen gesetzlich ausgeschlossen.

Beispiel:
Margrit Wüthrich und Elias Häberli wollen als unverheiratetes Paar gemeinsam ein Haus kaufen. Es soll aber klar sein, zu welchem Anteil die Immobilie wem gehört und Margrit möchte die Säule 3a zur Finanzierung nutzen. Darum wählen sie das Miteigentum. Margrit investiert etwas mehr Geld in die Finanzierung und bekommt 2/3 des Hauses, Elias 1/3. Um alle Eventualitäten abzudecken, setzen sie zudem einen Konkubinatsvertrag auf.

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Mit Konkubinatsvertrag den Immobilienkauf absichern

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Wer im Konkubinat eine Immobilie kauft, dem empfiehlt es sich in der Regel, einen Konkubinatsvertrag aufzusetzen. Foto: Africa Studio/adobe.stock.com

Ein Konkubinatsvertrag für den Immobilienkauf ist zwar keine Pflicht – hinsichtlich des gemeinsamen Eigentums an einem Grundstück sei er jedoch laut dem Rechtsanwalt zu empfehlen, zumindest punktuell für einzelne Lebensbereiche. „Aufgrund des hohen Mitteleinsatzes rate ich dringend zu einem vorgängig abgeschlossenen Vertrag zur klaren Regelung der Verhältnisse.“ Der Vertrag sollte am besten schriftlich abgeschlossen und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Der Rechtsexperte empfiehlt, darin klar zu regeln:

  • wer das Haus oder die Wohnung kauft
  • welche Eigentumsform gewählt wird
  • mit welchen Mitteln der Kauf finanziert wird
  • wer in welchem Umfang an die Unterhaltskosten und weiteren Lasten beiträgt
  • wer welche Entscheidungsbefugnisse hat
  • welche Folgen im Falle einer späteren Trennung oder im Todesfall eines Partners eintreten

Trennung: Vorgehen im Konkubinatsvertrag vereinbaren

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Zerbricht der Traum von der gemeinsamen Zukunft, ist es gut, wenn auch zur Trennung Vereinbarungen im Konkubinatsvertrag getroffen wurden. Foto: iStock/Sohl

Gehört die Liegenschaft beiden Partnern, so können sie die verschiedenen Fallkonstellationen bei einer Trennung schon vorab im Konkubinatsvertrag regeln:

  • Ein Partner zieht aus: Im Vertrag können die Partner eine Frist angeben, innerhalb der ein Partner im Trennungsfall den Anteil des anderen Partners an der Immobilie übernehmen kann – und der andere ausziehen muss. Weigert sich der ausgezahlte Partner fristgerecht auszuziehen, so müsste man laut Meier die Ausweisung aus der Liegenschaft basierend auf der vertraglichen Regelung gerichtlich durchsetzen.
  • Beide Seiten wollen den Hausteil des jeweils anderen übernehmen: Hier können die Partner als mögliche Lösungen zum Beispiel ein internes Bieterverfahren oder einen Losentscheid vereinbaren.
  • Keiner der beiden will die Immobilie haben: In diesem Fall kann zum Beispiel die Immobilie über einen unabhängigen Makler verkauft werden und Gewinn beziehungsweise Verlust werden dann aufgeteilt. Wer wie viel vom Erlös erhält oder von den Schulden zahlen muss, sollte ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Beim Miteigentum gilt in der Regel die Eigentumsquote als Schlüssel.
Info

Vorkaufsrecht bei Miteigentum:
Will ein Partner beim Miteigentum seinen Anteil verkaufen, so hat der jeweils andere ein Vorkaufsrecht.

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Todesfall: Versicherung und Erbvertrag abschliessen

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Für den Todesfall sollten sich beide Konkubinatspartner gegenseitig absichern. Foto: zinkevych/adobe.stock.com

Paare im Konkubinat sind schlechter abgesichert als Ehepaare. Stirbt der Partner oder wird invalide, erhält der andere keine Unterstützung von AHV/IV oder Pensionskasse. Um dieses Risiko zu minimieren, können die Konkubinatspartner eine Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente abschliessen. Dabei kann jeder den jeweils anderen für den Todesfall als Begünstigten einsetzen.

Speziell im Hinblick auf die Immobilie gilt es auch, Vorsorge zu treffen. Denn Konkubinatspartner verfügen laut Rechtsanwalt Meier über kein gesetzliches Erbrecht. „Insbesondere dann, wenn die Partner sich gegenseitig Vermögenswerte und somit das gemeinsame Grundstück zu Alleineigentum zuweisen wollen, ist ein Erbvertrag sinnvoll.“ Dieser sei unter Mitwirkung von zwei Zeugen notariell zu beurkunden.
Allerdings sind im Todesfall die Pflichtteile von gesetzlichen Erben stets geschützt – und diesen steht laut Gesetz ein grosser Teil des Nachlasses zu. Einzige Möglichkeit, dies zu verhindern, ist ein Erbverzichtsvertrag: Unterzeichnen die Erben den Vertrag, verzichten sie auf ihren gesetzlichen Pflichtanteil.

Testamentarisch können sich die Lebenspartner laut dem Rechtsexperten ebenfalls gegenseitig als Erben einsetzen. „Dabei können sie im Sinne einer Teilungsvorschrift dem jeweils anderen Partner die Möglichkeit einräumen, sämtliche oder einzelne Vermögenswerte – wie zum Beispiel die gemeinsame Liegenschaft – aus dem Nachlass als Alleineigentum zu übernehmen.“ Dies müsse auf Anrechnung an seine erbrechtlichen Ansprüche stattfinden und der Partner müsse dann die pflichtteilsgeschützten Erben bar abfinden.

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Immobilienverkauf im Konkubinat: So werden Kosten und Gewinn verteilt

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Löst sich die Beziehung auf, muss auch die Immobilie aus dem Konkubinatsverhältnis oft wiederverkauft werden. Foto: iStock/PeopleImages

Trennt sich das Paar und will die Immobilie verkaufen, so kommt es unter Ex-Partnern oft zum Streit. Sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden, gilt jedoch:

Beim Immobilienverkauf bei Alleineigentum
Steht nur einer der Partner als Eigentümer im Grundbuch, ist die Situation relativ klar, wem die Immobilie gehört – und der Erlös kommt ihm grundsätzlich alleine zu. Streit kann es allerdings geben, wenn der Nicht-Eigentümer seinen Partner beim Erwerb oder beim Unterhalt finanziell unterstützt hat und dafür entschädigt werden will. Dem Unterstützenden sei deshalb laut Meier geraten, entsprechende Belege aufzubewahren, damit eine entsprechende Ausgleichsforderung gestellt werden kann. Bei einer solchen Auseinandersetzung können sich dann allerdings rechtlich komplizierte Fragen stellen. Darum empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

Beim Immobilienverkauf bei Miteigentum
Soll die Immobilie verkauft werden, so wird hierbei laut dem Rechtsanwalt der Erlös oder Verlust sowie die damit verbundenen Kosten und Lasten aus dem gemeinsamen Verkauf der Liegenschaft grundsätzlich im Umfang der Quoten aufgeteilt, sofern nichts anderweitig vereinbart wurde. „Schwierig wird dies, wenn der Miteigentumsanteil eines Partners nicht im gleichen Verhältnis zu seiner Finanzierung steht“, sagt Meier. Zum Beispiel: Margrit Wüthrich und Elias Häberli teilen sich die Immobilie zu gleichen Teilen. Weil Elias aber doch nicht 50 Prozent der Kaufkosten zahlen konnte, griff ihm Margrit finanziell unter die Arme. „Dann ist der im Verhältnis zum Eigentumsanteil zu viel bezahlte Betrag wohl als Darlehen zu qualifizieren“, meint Meier – sofern keine Schenkung oder anderweitige Abgeltung beabsichtigt wurde. „Der Partner, der davon profitiert hat, muss dieses Geld also dem ‚Darlehensgeber‘ unter Umständen zurückzahlen.“

Beim Immobilienverkauf bei Gesamteigentum
„Beim Verkauf einer Sache im Gesamteigentum wird das Gesamteigentum daran aufgehoben“, erklärt Rechtsanwalt Meier. Mit der Veräusserung der Immobilie habe auch die zu deren Kauf begründete einfache Gesellschaft ihren Zweck verloren und werde dadurch aufgelöst. Dann sei die einfache Gesellschaft zu liquidieren, denn erst nach Abschluss der Liquidation endige die Gesellschaft endgültig. „Hierfür ist zu eruieren, wer wie viel in die Gesellschaft eingebracht hat: Jeder hat Anspruch auf wertmässige Rückerstattung seiner Einlagen.“ Ergebe sich nach Abzug der gemeinschaftlichen Schulden, sowie nach Abzug der Auslagen und Verwendungen ein Gewinn oder Verlust, dann sei dieser hälftig zu teilen, sofern dies im Gesellschaftsvertrag nicht anders vereinbart wurde.

Fazit Immobilienkauf im Konkubinat: besser mit professioneller Beratung

Unverheiratete Paare benötigen beim Immobilienkauf viel Sicherheit – insbesondere gegenseitige. Wer den Schritt zum gemeinsamen Eigenheim wagt, sollte darum auch stets alle Fälle, unter denen die Beziehung leiden oder auseinandergehen könnte, in die Planung mit einbeziehen – und im Konkubinatsvertrag absichern. So muss im Falle eines Rosenkrieges niemand mit den Koffern vor der Türe landen und für einen vernünftigen Umgang ist vorgesorgt.

18.02.2019


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