Immobilie steuerfrei verkaufen: Schon nach 3 Jahren?

Bewohnst du dein Haus oder deine Wohnung selbst, kannst du deine Immobilie jederzeit steuerfrei verkaufen. Bei vermieteten Immobilien gilt für den Hausverkauf die 10-jährige Spekulationsfrist. Doch es gibt einen Sonderfall.

Du nutzt deine Immobilie zeitweise selbst: Nach 3 Jahren steuerfrei verkaufen?

In einigen Ratgebern im Internet wird kolportiert, es gäbe einen Trick, wonach man eine vermietete Immobilie drei Jahre nach Erwerb schon wieder steuerfrei verkaufen kann. Das ist in der Regel falsch, auf jeden Fall aber missverständlich formuliert. Einen solchen Trick gibt es nicht, sondern nur einen gesetzlichen Sonderfall, der verhindern kann, dass du Steuern zahlen musst.

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Sonderfall: Steuerfreier Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

In Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) findet sich eine Sonderregelung für den Fall, dass eine Immobilie gekauft, zunächst vermietet und dann selbst genutzt wird. Dann ist ein steuerfreier Wohnungsverkauf auch innerhalb der ansonsten üblichen Spekulationsfrist von 10 Jahren möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

Die Immobilie muss dann im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.

Dabei ist auch eine kleine, aber wichtige sprachliche Besonderheit im Gesetzestext zu beachten. Denn es heißt: „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ und nicht „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen vollen Jahren“.

Konkret bedeutet das: Es reicht, zum Ende eines Kalenderjahres in die zuvor vermietete Wohnung einzuziehen und diese im vollen Folgejahr zu bewohnen, um die Immobilie dann zum darauffolgenden Jahresbeginn steuerfrei zu verkaufen. Dann gilt die 10-jährige Spekulationsfrist nicht mehr: Im kürzest möglichen Fall beläuft sich der Zeitraum der Eigennutzung dann gerade auf etwas mehr als ein Jahr (zum Beispiel: Bezug: Dezember 2023 - Verkauf: Januar 2025).

Diese Sonderregelung gilt übrigens auch für den Zweitwohnsitz und sogar für die nicht zur Vermietung bestimmte Ferienimmobilie (Bundesfinanzhof, Az.: 8 K 3825/11.

Auch Kinder dürfen in der eigenen Wohnung wohnen

Diese Regelung gilt auch, wenn nicht die Eigentümer selbst, sondern Mitglieder der Familie in der Immobilie leben. Steuerrechtlich sind das aber nur die eigenen Kinder, nicht andere Verwandte wie Geschwister oder Tanten. Voraussetzung ist zudem, dass die Eigentümer für die Kinder noch Kindergeld erhalten.

Interessant ist diese Regelung für Käufer vermieteter Wohnungen, wenn sie diese selbst nutzen wollen und deshalb nach dem Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Wurde die Wohnung dann nach der obigen Regelung zeitweise selbst genutzt, kann der Immobilienverkauf schon vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgen, ohne dass Steuern anfallen.

Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn du sie selbst nutzt?

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung für die ausschließliche Eigennutzung erwirbst, gibt es keine Spekulationsfrist und folglich keine Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb.

Anders als in so manchem Internet-Ratgeber kolportiert, gibt es bei einer ausschließlichen eigengenutzte Immobilie auch keine 3-jährige Haltefrist. Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) hat hier eine klare Regelung:

„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Entscheidend ist hier das Wort oder und nicht und.

Dass es bei ausschließlicher Eigennutzung keine Spekulationsfrist gibt, ist dann relevant, wenn sich deine Lebensumstände ändern, du dich beispielsweise scheiden lässt oder berufsbedingt in eine andere Region ziehen musst. Der Immobilienverkauf ist dann immer steuerfrei, einen etwaigen Veräußerungsgewinn kannst du in voller Höhe behalten.

Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn du sie vermietest?

Veräußerst du deine vermietete Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb, so gilt uneingeschränkt die 10-jährige Spekulationsfrist, die mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnt. Findet das Veräußerungsgeschäft vor Ablauf dieser Frist statt, verlangt das Finanzamt für die Gewinne vom Steuerpflichtigen eine Spekulationssteuer in Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes, es sein denn, der Verkauf erfolgt mit einem Verlust.

Es gibt aber noch weitere Aspekte, die die Besteuerung eines Immobilienverkaufs stark beeinflussen können:

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Wer als Eigentümer innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung einer gebrauchten Kapitalanlage-Immobilie mehr als 15 % der Anschaffungskosten fürs Gebäude (ohne Grundstückswert) in die Sanierung investiert, hat zunächst einen steuerlichen Nachteil: Bei der AfA bei Immobilien werden diese Kosten dann der regulären Gebäudeabschreibung  zugewiesen und können nur mit einem Abschreibungssatz von 2 bis 2,5 % linear abgeschrieben werden. Bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist dies aber von Vorteil: Die Kosten werden bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns berücksichtigt.

Höhe der Spekulationssteuer

Wenn du eine von dir erworbene Kapitalanlage-Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren wieder verkaufst, richtet sich die Höhe des Spekulationsgewinns nach der individuellen Höhe deines Einkommensteuersatzes. Der Veräußerungsgewinn wird im Jahr der Veräußerung deinem Einkommen zugerechnet. Das bedeutet: Bei einem hohen Gewinn musst du im Jahr des Verkaufs wohl einen hohen Steuersatz hinnehmen. Anders als bei anderen Anlageformen gibt es auch keine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent wie etwa bei Aktien. Bei einem sehr hohen Gewinn kann es also sein, dass du im Jahr der Veräußerung den Spitzensteuersatz zahlen musst.

Steuern bei geerbten Immobilien

Erbst du eine Kapitalanlage-Immobilie, die der Erblasser vor weniger als 10 Jahren erworben hat, läuft die Spekulationsfrist einfach weiter. Das heißt: Wurde die Immobilie vor 5 Jahren erworben, müssen die Erben noch 5 Jahre mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf warten, um das geerbte Haus verkaufen zu können, ohne Steuern zahlen zu müssen.

Drei-Objekt-Grenze

Wenn du rege am Immobilienmarkt tätig bist, gelten für dich unter Umständen aber ganz andere Regeln. Sobald du in einem 5-Jahres-Zeitraum 3 oder mehr Objekte erwirbst und wieder verkaufst, wirst du als Gewerbetreibender behandelt mit der Folge, dass Gewerbesteuer fällig wird und die Abschreibungen rückabgewickelt werden. In Ausnahmefällen – etwa dann, wenn dein Immobilienhandel insgesamt einen gewerblichen Charakter hat – reichen auch weniger als 3 Objekte für die Annahme eines Gewerbes.