Immobilie kaufen statt mieten: Wann es sich lohnt

Lesermeinungen:  

(7)

Fast zwei Drittel der Schweizer sind Mieter – Europarekord, aber nicht verwunderlich, denn die Hürden für den Immobilienkauf sind in der Schweiz vergleichsweise hoch. Viele Menschen fragen sich dennoch, ob sich Kaufen statt Mieten für sie lohnt. Diese Schlüsselfrage lässt sich nicht pauschal beantworten. Tipps, unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen als Eigennutzer mehr lohnt als Mieten.

Kurz und knapp

Die anhaltend niedrigen Zinsen führen dazu, dass viele Menschen über den Kauf einer eigenen Immobilie nachdenken. Das kann sich auch tatsächlich lohnen, sofern der Immobilienpreis nicht zu hoch ist. Käufer in spe sollten sich aber auch Gedanken darüber machen, ob sie mit einer eigenen Immobilie in Zukunft noch flexibel genug sind und darüber hinaus auch alternative Anlagemodelle durchrechnen.

kaufen statt mieten, Wohnungen, Häuser, Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com
Lieber kaufen statt mieten? Die Wahl zwischen Eigentum und Mietwohnung bedarf einiger Abwägung. Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com

Viele Menschen in der Schweiz haben einen grossen Lebenstraum: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Ob Kaufen statt Mieten aber wirklich besser ist, hängt von vielen Faktoren ab: das eigene finanzielle Polster, das persönliche Einkommen, aber auch das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort. Zudem ist die Frage, ob es die eigene Immobilie oder doch lieber eine Mietwohnung sein soll, auch eine Typfrage. Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte sich gut mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen vertraut machen.

Vorteile einer selbst genutzten Immobilie

Kaufen statt Mieten, Grafik: immowelt.ch

Wer die selbst genutzte Immobilie als langfristiges Investment betrachtet, kann von vielen Vorteilen profitieren:

  • Anders als Aktion, Geld oder Anleihen, haben Immobilien einen praktischen Nutzwert: Man kann sie bewohnen.
  • Immobilieneigentümer zahlen keine Miete und können nicht einfach so gekündigt werden.
  • Ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar.
  • Zumindest in guten Lagen und in gefragten Metropolen wie Zürich oder Bern ist auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen.

Nachteile einer selbst genutzten Immobilie

Kaufen statt Mieten, Grafik: immowelt.ch

Je nach Lebenssituation bringt eine eigene Immobilie aber auch Nachteile mit sich:

  • Orts- oder Arbeitgeberwechsel: Mieter können ihre Wohnung meist kurzfristig kündigen, eine Option, die Eigentümer nicht nutzen können. Die Mobilität ist also eingeschränkt.
  • Aktien und Wertpapiere sind innerhalb von Sekunden verkauft. Die Veräusserung einer Immobilie dauert hingegen meist mehrere Monate.
  • Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf.
  • Weder Mieter noch Eigentümer können sich ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen.
  • Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden.

Wann sich kaufen statt mieten lohnt

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachrechnen.

Eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist, ist der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger, doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie für den gesamten Kaufpreis zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite.

Beispiel

Eine Wohnung kostet monatlich 2‘400 Franken Miete, im Jahr also 28‘800 Franken. Der Kaufpreis für die gleiche Wohnung beträgt 700‘000 Franken.

700.000 Franken (Kaufpreis) : 28‘800 Franken (Jahresmiete) = etwa 24,3 Jahre

Der Mietpreismultiplikator beträgt demnach 24,3.

In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen. Das muss allerdings in mehrfacher Hinsicht relativiert werden: Ein höher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht: die Marktteilnehmer gehen deshalb auch in Zukunft von weiteren Wertsteigerungen und einer hohen Attraktivität aus.

Aus Käufersicht muss ein höherer Multiplikator demnach nicht immer ein Grund sein, auf den Erwerb zu verzichten. Vor allem bei niedrigen Zinsen kann ein etwas höherer Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer bei seiner Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt. Zudem sollte die niedrige Zinsbelastung genutzt werden, um eine höhere als in Hochzinsphasen übliche Amortisation zu zahlen.

Link-Tipp

Unter Umständen kann es sich lohnen, eine besonders günstige Immobilie zu kaufen. Lesen Sie hier, wie Sie beim Immobilienkauf ein Schnäppchen machen können und finden Sie günstige Häuser in Ihrer Umgebung.

Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend

Berechnung, Zinsbindung, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Bei der Entscheidung für oder gegen die eigene Immobilie spielt die Restschuld am Ende der Zinsbindung eine entscheidende Rolle. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Entscheidend ist darüber hinaus, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Wer beispielsweise für den Erwerb einer 700‘000-Franken-Immobilie ein Darlehen über 560‘000 Franken aufnimmt und dafür 1,5 Prozent Zinsen zahlt und eine Amortisation von nur einem Prozent wählt, hat nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung immer noch rund 500‘000 Franken Schulden. Während dieser Laufzeit zahlt er zwar monatlich nur eine Rate in Höhe von rund 1‘170 Franken. Liegt der Marktzins allerdings nach zehn Jahren deutlich höher als heute, muss mit einer viel höheren Rate für die Anschlussfinanzierung gerechnet werden.

Deshalb ist es besser, eine höhere Amortisation zu vereinbaren. Wer in diesem Beispiel statt einem Prozent Amortisation zwei Prozent wählt, zahlt eine monatliche Rate von rund 1‘630 Franken. Nach Ablauf der Zinsbindung verbliebe dann allerdings nur noch eine Restschuld in Höhe von rund 440‘000 Franken. Ein höherer Zinssatz bei der Finanzierung der dann viel niedrigeren Restschuld würde sich also viel weniger bemerkbar machen.

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht

Wichtig für alle Immobilienkäufer ist es, vorab zu wissen, dass sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren müssen. Davon dürfen allerdings zehn Prozent aus der beruflichen Altersvorsorge (Säule 3a) entnommen werden. Die anderen zehn Prozent müssen allerdings aus eigenen Mitteln stammen. Wichtig außerdem: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Eine Karenzzeit zu Beginn des Kredits, in der keine Amortisation vorgeschrieben ist, gibt es seit dem Jahr 2014 nicht mehr.

Rechenbeispiel: Kaufen oder Mieten

Wie sehen nun die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs gegenüber der regelmässigen Mietzinszahlung aus? Das soll ein Rechenbeispiel zeigen. Untersucht werden die laufenden Kosten beim Kauf eines Eigenheims im Wert von 700‘000 Franken. Dem gegenüber gestellt wird, was die Miete im gleichen Objekt kosten würde. Belehnt wurde das Objekt mit 80 Prozent bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent. 140‘000 Franken sind also Eigenmittel. Folgendermassen sieht die Rechnung pro Monat beim Immobilienkauf aus:

Grafik: immowelt.ch
Grafik: immowelt.ch

Ausgehend von diesen Zahlen spart der Immobilienkäufer gegenüber dem Mieter pro Monat 727 Franken – und er lebt im Alter mietfrei. Zu bedenken sind allerdings folgende Punkte:

Kaufen statt Mieten, Grafik: immowelt.ch
  • Der Zinssatz von 1,5 Prozent ist zwar derzeit realistisch. Aber nach Ablauf der Zinsbindung für die Hypothek könnten die Zinsen für die Anschlussfinanzierung deutlich darüber liegen.
  • Nicht berücksichtigt wurden bei der Berechnung Instandhaltungskosten. Diese muss der Eigentümer regelmässig zurücklegen, um beispielsweise irgendwann die Heizung austauschen zu können – Kosten, die ein Mieter nicht hat. Gleichzeitig muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter den Mietzins erhöht, falls der Referenzzinssatz steigt.
  • Mit dem Immobilienkauf verbunden sind immer auch gewisse Kaufnebenkosten, wie beispielsweise in einigen Kantonen die Handänderungssteuer und die Kosten für den Notar. Diese Kosten unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten meist zwischen einem und drei Prozent des Kaufpreises.

Ob sich der Kauf einer Immobilie langfristig lohnt, ist allerdings davon abhängig, ob die Bedingungen so bleiben, wie sie im Moment sind. Höhere Zinsen und niedrigere Mieten könnten beispielsweise dafür sorgen, dass sich Kaufen auf einmal nicht mehr lohnt – zumindest beim Vergleich der monatlichen Kosten.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

In Zeiten niedriger Zinsen sollten sich potenzielle Immobilienkäufer nur dann auf einen hohen Kaufpreis einlassen, wenn viele Gründe für einen stabilen oder steigenden Wert sprechen. Indikatoren hierfür sind:

  • Die Immobilie liegt in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstanter oder steigender Einwohnerzahl.
  • Die Lage der Immobilie ist gut: Wenig Verkehrslärm, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur.

 

Rendite anderer Anlagen in Überlegungen mit einbeziehen

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich aber auch überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld anzulegen. Neben einem gewissen Eigenkapitalanteil müssen Käufer auch für Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer und Maklerprovision aufkommen. Dieses Geld könnte unter Umständen auch in anderen Anlagemöglichkeiten gut aufgehoben sein. Es kann sich also für potenzielle Käufer unter Umständen lohnen, mit dem Immobilienkauf noch ein wenig zu warten und zunächst den Eigenkapitalanteil zu vermehren – das trifft insbesondere auf junge Käufer zu.

Szenarien für die Wertentwicklung der Immobilie durchdenken

Kaufen statt Mieten, Grafik: immowelt.ch

Vor einem Immobilienkauf sollten sich Käufer gut überlegen, wie sich der Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in Zukunft entwickeln könnte. Denn schon ein neuer Job in einer anderen Stadt kann einen Umzug unumgänglich machen. Wenn die Immobilie dann verkauft werden muss, sollte das möglichst zu einem höheren Preis als dem Einkaufspreis geschehen.

Dabei gilt: Die Immobilienpreise entwickeln sich in der Stadt und auf dem Land unterschiedlich. In der Stadt sind Immobilien meist deutlich teurer als auf dem Land und auch die regionalen Unterschiede nehmen zu. Jene Regionen mit starkem Zuzug und hohen Immobilienpreisen stehen hier schrumpfenden Regionen mit eher niedrigen Preisen gegenüber. Wer eine Immobilie kaufen will und nicht sicher weiss, ob er darin den Rest seines Lebens verbringen wird, sollte diese Faktoren in die Wahl des richtigen Hauses oder der richtigen Wohnung mit einbeziehen.

Mieten oder kaufen ist auch eine Typfrage

Ob jemand eine Wohnung mietet oder sich ein Haus kauft, ist letzten Endes aber nicht nur von seinen finanziellen Mitteln abhängig, sondern hängt auch von der individuellen Lebensplanung ab. Wer nie lange in der gleichen Stadt wohnen bleibt, braucht auch bezogen auf seine Wohnsituation viel Flexibilität – diese haben vor allem Mieter. Viele Eigentümer schätzen dagegen das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können, was sie möchten.

Immobilienkäufer sollte werden, wer:

  • finanziell auf sicheren Beinen steht und einen Kredit langfristig bedienen kann.
  • langfristig am gleichen Ort bleiben möchte.
  • bereit und in der Lage ist, unerwartete Ausgaben zu tragen – beispielsweise für Reparaturen.

Mieter sollte bleiben, wer:

  • nur wenig Eigenkapital zur Verfügung und monatlich auch nicht viel Geld übrig hat.
  • häufig den Wohnort wechselt.
  • keine Kosten für teure Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte.
Fazit

Sind die Zinsen niedrig, kann sich der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie oft finanziell selbst dann lohnen, wenn in vielen Regionen die Kaufpreise steigen. Voraussetzungen sind allerdings eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts – zudem sollten sich Käufer sicher sein, dass die Immobilie im Zweifelsfall eher im Wert steigt als sinkt – für den Fall, dass er später doch umziehen und die Immobilie verkaufen muss.

05.10.2017


Ihre Meinung zählt

(7)
4.3 von 5 Sternen
5 Sterne
 
5
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

Mike am 09.03.2018 09:49

Die Aufwendungen für die Instandsetzungen (ca. 1%) fehlt in der Rechnung noch. Steig die Heizung aus oder muss das Dach oder Bad nach Ende der Lebenszeit saniert werden, braucht es dafür entsprechendes Kapital.

auf Kommentar antworten

leto am 23.05.2018 21:45

Ein bauobjekt nach 40 jahre ist wert wie ein auto nach 10 jahre oder ein mann mit 60 jahre.