Hausordnung: Was sie verbieten darf – und was nicht

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Ob Grillieren mit Holzkohle oder Lagern von Müllsäcken im Hausflur – bestimmte Dinge können mittels Hausordnung verboten werden. Doch es gibt auch Grenzen. Was Vermieter von ihren Mietern verlangen dürfen und woran sich Mieter halten müssen.

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mietshaus. Der Vermieter kann in ihr bestimmte Regeln aufstellen, die Mieter einhalten müssen. Beispielsweise ob und unter welchen Umständen Mieter eine Waschmaschine in ihrer Wohnung anschliessen dürfen oder welche Ruhezeiten gelten. Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmässige Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst, können auf den Mieter übertragen werden. Allerdings müssen Vermieter auch einige Dinge beachten, wenn sie eine Hausordnung erstellen wollen.

Hausordnung: Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrags

Hausordnung, Foto: BillionPhotoscom - fotolia.com
Die Hausordnung regelt das Zusammenwohnen im Haus, doch nicht alles, was in ihr steht, ist auch rechtens. Foto: BillionPhotoscom - fotolia.com

Grundsätzlich spielt es eine grosse Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus:

Will der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten, wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung, auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heisst: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.

Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, dürfen dem Mieter darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen. Die Hausordnung darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten, wie etwa Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schliesszeiten der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten. Natürlich dürfen die Regelungen aber den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstossen.

Musik oder Lärmbelästigung: Wann Musizieren erlaubt ist

Hausordnung, Ruhezeiten
Für den einen Musik in den Ohren, für den anderen Krach: Wann und wie lange Mieter musizieren dürfen, ist oftmals in der Hausordnung festgelegt. Foto: chlabala – fotolia.com

Generell dürfen Mieter in ihrer Wohnung musizieren, aber der Vermieter ist berechtigt, eine Höchstdauer von beispielsweise zwei Stunden pro Tag festzulegen. Zudem müssen sich musizierende Mieter an die Ruhezeiten halten. Diese unterscheiden sich je nach Region und erlauben das Musikmachen nur zu einer bestimmten Uhrzeit, beispielsweise bis 20 Uhr anstatt dem allgemeinen Beginn der Nachtruhe um 22 Uhr. Ein Musizier-Verbot ist nur in bestimmten Fällen gültig: „Eine Vorschrift, Instrumente ganz zu verbieten, müsste vertraglich bereits abgemacht sein. Ansonsten gehört es zur Wohnnutzung, dass auch Instrumente geübt werden dürfen. Je lauter ein Instrument, desto höher muss die Rücksichtnahme bezüglich Übungszeiten und -dauer sein. Wobei ein Schlagzeug wohl nicht mehr in eine Mietwohnung gehört“ erklärt Hugo Wehrli, Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverband Ostschweiz. Aber auch das Spiel von Posaune oder Bass mag für manchen Nachbarn weniger Musik in den Ohren als Lärmbelästigung sein.  Daher empfiehlt Wehrli, sich mit den Nachbarn abzusprechen. Möglicherweise gibt es Zeiten, zu denen die Nachbarn regelmässig ausser Haus sind – das wäre dann ideal, um zu musizieren.

Info

Die Ruhezeiten sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich und basieren auf den Verordnungen der Gemeinde und der Polizei. Allerdings kann es in einer Hausgemeinschaft auch spezielle Vereinbarungen geben. In der Regel besteht Nachtruhezeit zwischen 22 und 6 Uhr sowie Mittagsruhe zwischen 12 und 13 Uhr.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Hausordnung, Gemeinschaftsräume
In der Hausordnung kann die gemeinsame Nutzung des Waschkellers geregelt werden. Mieter, die eine Waschmaschine in der Wohnung installieren möchten, brauchen die Zustimmung des Vermieters. Foto: pikselstock – fotolia.com

Nutzen Mieter bestimmte Räume, wie die Waschküche oder den Dachboden, gemeinsam, ist es ratsam, in der Hausordnung die Rechte und Pflichten der Mieter diesbezüglich zu regeln. Vermieter können beispielsweise vorgeben, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht. Diese Vorschriften müssen nicht zwingend im Mietvertrag erwähnt werden. Ist in der Hausordnung beziehungsweise im Mietvertrag ausdrücklich vermerkt, dass „jegliche private Apparate mit Wasseranschluss in der Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet sind„, muss der Mieter zuerst die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn er eine Waschmaschine in der Wohnung installieren möchte. Denn dadurch steigt dadurch nicht nur die Gefahr eines Wasserschadens und von Schimmelbildung, sondern es kommt auch zu zusätzlichen Lärmemissionen. Wann es für einen Vermieter sinnvoll ist, das Wäschewaschen zu verbieten und wann nicht, hängt von der Liegenschaft ab: „In sehr ringhörigen Liegenschaften kann es Sinn machen, die Nutzung der Waschmaschine zeitlich einzuschränken. Wird aber niemand durch die Lärmemissionen der Waschmaschine gestört, macht eine Einschränkung keinen Sinn. In diesem Fall können Mieter vom Niederstromtarif profitieren“, sagt Wehrli.

Regeln für den Gemeinschaftsgarten

Hausordnung, Gemeinschaftsgarten
Der Garten ist für alle da – ständig belagern sollte ihn aber kein Mieter. Untersagt der Vermieter den Mietern in der Hausordnung dauerhaft das Betreten des Gartens, so ist dieser Passus nichtig. Foto: Photographee.eu – fotolia.com

Gehört zum Haus ein Gemeinschaftsgarten, den alle Mieter nutzen dürfen, bestehen diesbezüglich keine gesetzlichen Vorschriften: „Grundsätzlich darf die Allgemeinfläche genutzt, jedoch nicht in Dauerbeschlag genommen werden. Nicht haltbar, und entsprechend nicht verbindlich, sind Vorschriften des Vermieters, welche unverhältnismässig sind. Beispielsweise wenn der Rasen dauerhaft nicht betreten werden darf“, erklärt der Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Ostschweiz.

Sonderfall Grillieren und Kochgerüche: Zum beliebten Streitthema Grillieren gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist Grillieren auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Einschränkungen – beispielsweise ein Verbot von Holzkohle -  können Vermieter in der Hausordnung festlegen. Mieter sollten daher auf elektrische oder gasbetriebene Grillgeräte zurückgreifen Generell müssen Mieter das Kochen und die damit verbundenen Gerüche hinnehmen.

Haussicherheit

Hausordnung, Haussicherheit
Einbruchsschutz: Vermieter können in der Hausordnung festlegen, wann Mieter abends die Haustür abschliessen müssen. Foto: rcfotostock – fotolia.com

Unbedingt in der Hausordnung sollten auch Sicherheitsaspekte geregelt werden. So können Vermieter für einen besseren Einbruchschutz beispielsweise abendliche Schliesszeiten für die Haus- und Kellertür festlegen oder vorschreiben, dass Fluchtwege nicht verstellt werden dürfen. Es kann auch verboten werden, gefährliche Stoffe in der Tiefgarage zu lagern. Diese Regelungen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind.

Reinigungsaufgaben, Laub kehren und Schnee räumen

Hausordnung, Schneeräumen
Der Vermieter kann das Schneeräumen auf den Mieter übertragen. Allerdings muss dies zwingend im Mietvertrag beziehungsweise in der Hausordnung als Teil des Mietvertrags vermerkt sein. Foto: Irina Schmidt – fotolia.com

Da das Treppenhaus kein Teil der vermieteten Wohnung ist, darf der Mieter dieses grundsätzlich nicht für den privaten Gebrauch nutzen und dort beispielsweise Müllsäcke deponieren – es sei denn, im Mietvertrag ist dieser Punkt explizit geregelt.

Mittels Hausordnung können Vermieter ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Will der Vermieter, dass seine Mieter diese Aufgaben erledigen, muss die Hausordnung aber zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet. Wichtig: Der Vermieter darf seinen Mietern aber keine Arbeiten auferlegen, die gegen geltendes Recht verstossen oder unverhältnismässig sind  wie das Auslösen von Dachlawinen bei starkem Schneefall.

Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben

Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstossen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. Bezüglich Haustierhaltung gilt: Kleintiere wie Hamster oder Meerschweinchen sind immer erlaubt. Auch dürfen Mieter Hunde und Katzen halten, sofern es hierzu im Mietvertrag keine Bestimmungen gibt. Ausnahmen gibt es bei Tieren mit hohem Stör- oder Gefährdungspotenzial wie größere Papageien oder Giftschlangen. Allerdings lassen die meisten Mietverträge Haustiere nur mit Einwilligung des Vermieters zu.

Generell darf eine Hausordnung das Privatleben von Mietern zwar nicht zu sehr einschränken, aber dennoch darf der Vermieter gewisse Aktivitäten verbieten:

  • Steht in der Hausordnung ein Duschverbot nach 22 Uhr, darf der Mieter dennoch duschen. Allerdings sollte er dafür dann nicht länger als zehn Minuten brauchen. Baden hingegen ist mit mehr Lärm verbunden, weswegen der Vermieter dies untersagen kann.
  • Der Vermieter darf weder ein Besuchs- noch Übernachtungsverbot aussprechen. Allerdings müssen Besucher sich ebenfalls an die Hausordnung halten.
  • Kinderlärm lässt sich manchmal nicht vermeiden und kann auch vom Vermieter nicht verboten werden.
  • Mieter, die ihren Kinderwagen im Hausflur abstellen möchten, brauchen die Zustimmung des Vermieters.
  • Steht in der Hausordnung, dass der Mieter bestimmte Temperaturen in der Wohnung einzuhalten hat, ist dieser Passus nichtig. Allerdings muss der Mieter darauf achten, dass die Mietsache keinen Schaden erleidet wie Schimmelbildung aufgrund mangelnden Heizens.
  • Auch wenn in der Hausordnung steht, dass Mieter in ihrer Wohnung nicht rauchen dürfen, ist dies nicht rechtsgültig. Allerdings ist Rauchen im Treppenhaus, im Keller oder im Lift  generell untersagt – selbst wenn hierzu nichts in der Hausordnung steht.
  • Musikhören bei Zimmerlautstärke – auch ausserhalb der Ruhezeiten - kann kein Vermieter verbieten. Per kantonaler oder kommunaler Polizeiordnung ist es grundsätzlich nicht erlaubt, auf dem Balkon, der Terrasse oder bei offenem Fenster Musik zu hören.
  • Wollen Mieter ihren Teppich, Kleidung oder Betten auf dem Balkon oder im Treppenhaus ausschütteln beziehungsweise ausklopfen, sollten sie einen Blick in die Hausordnung werfen, denn der Vermieter kann dies verbieten.

Wann und wie die Hausordnung geändert werden darf

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Denn eine wesentliche  Vertragsänderung muss mit einen amtlichem Formular mitgeteilt werden. In Kraft gesetzt werden kann sie dann nur auf einen nächsten Kündigungstermin, unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist.

Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderung wieder nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen.

16.01.2017


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22 Kommentare

Martin am 07.03.2019 17:08

darf man ohne Einwilligung des Vermieters , genau unter den Balkon der oberen Etagen einen Grillofen aufstellen . Fühle mich durch den Gestank und Feinstaub Partikel sehr belästigt

Vor allem wenn doch Platz neben dem Wohnblock vorhanden... mehr

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Immowelt-Redaktion am 08.03.2019 08:53

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter kann das Grillen auf dem Balkon im Mietvertrag verbieten, er muss es aber nicht. Neben solchen Regelungen gilt aber natürlich das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Mieter... mehr

Chr. Reist am 06.03.2019 12:02

Darf man in seiner Wohnung tagsüber und bei Nacht rumtrampeln wie es einem gefällt ? Unsere Nachbarin unter uns, trampelt derartig, dass es sehr störend ist und wir nach der Arbeit nie mehr zur Ruhe kommen. Die Verwaltung wurde... mehr

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Immowelt-Redaktion am 06.03.2019 12:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei anhaltender und starker Lärmbelästigung kommt unter Umständen eine Mietzinsreduktion in Frage. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich hierzu vorab rechtlich beraten zu lassen,... mehr

Migu am 23.02.2019 04:50

Guten Tag ich würde gerne wissen ob mein Vermieter mir sagen kann wie lange ich die Fenster offen lassen darf? Also Tag oder Nacht da ich Asthma habe und ich mein Fenster immer offen habe.. Meine Heizung ist deswegen immer ausgeschaltet... mehr

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Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 09:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

so lange die Mietsache nicht geschädigt wird, dürfen Mieter die Fenster öffnen, wann und so lange sie wollen. Wenn dadurch aber beispielsweise Schimmel entsteht oder Leitungen einfrieren... mehr

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