Gewerbliche Nutzung der Wohnung: Wann Mietern Ärger droht

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Wer in seiner Mietwohnung unerlaubt einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht oder ohne Genehmigung untervermietet, riskiert unter Umständen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen muss der Vermieter aber eine gewerbliche Nutzung erlauben.

Gewerbliche Nutzung, Wohnung, Foto: deagreez/fotolia.com
Arbeit von zu Hause aus – und damit die gewerbliche Nutzung der Wohnung – scheint für viele Mieter attraktiv, ist aber nicht immer erlaubt. Foto: deagreez/fotolia.com

Etliche Mieter arbeiten von zu Hause aus. Doch Vorsicht: Gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt. In der Regel dürfen Mieter ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Anderweitige Nutzungen – beispielsweise gewerbliche – muss der Vermieter erst erlauben. Es gibt aber auch Ausnahmen.

Gewerbliche Nutzung: Wann sie erlaubt und wann sie verboten ist

Viele Mietverträge enthalten Klauseln wie „das Objekt dient ausschliesslich Wohnzwecken“. Das schliesst eine gewerbliche Nutzung jedoch nicht zwangsläufig komplett aus. Der Grund: Solche Einschränkungen des Verwendungszwecks müssen erstens verhältnismässig sein und zweitens einen sachlichen Grund haben. Ausschlaggebend ist daher, ob die berufliche Tätigkeit eine Aussenwirkung hat und für andere Hausbewohner störend ist. „Das heisst, je grösser die Aussenwirkungen der Nutzung sind, desto eher ist eine Zustimmungserklärung der Vermieterin erforderlich, also beispielsweise bei Kundenempfang oder Lärm“, sagt Rechtsanwalt Matthias Jucker von der Kanzlei Romero & Ziegler Rechtsanwälte in Zürich.

Tätigkeiten ohne Aussenwirkung

Aktivitäten wie das berufliche Telefonieren von zu Hause aus oder normale Büroarbeit finden ohne Aussenwirkung statt – und sind deshalb im Rahmen dessen, was der Mieter darf. „In diesem Fall braucht es keine Anfrage, da diese Tätigkeit dem Gebrauchszweck als Wohnung nicht entgegen steht“, so Jucker. Wer also beispielsweise einem Bürojob nachgeht und hin und wieder im Home Office arbeitet oder wer einem Beruf als freier Journalist oder Schriftsteller nachgeht, kann seine Wohnung freiberuflich nutzen und muss den Vermieter gar nicht erst fragen.

Diese Rechtsauffassung hat auch das Bundesgericht bestätigt. Im Jahr 2010 haben die Richter festgehalten, dass es dem Gebrauchszweck als Wohnung nicht entgegensteht, wenn in einem Teil der Räume Übersetzungsarbeiten ausgeführt werden – auch ohne Genehmigung (Az.: BGer 4A_38/2010). „Diese Rechtsprechung muss auch für ähnlich gelagerte Fälle Geltung haben“, so Jucker.

Tätigkeiten mit wenig Aussenwirkung

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Ein Nagelstudio in der Mietwohnung? Möglich – aber vorher sollten Mieter ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Foto: gpointstudio/fotolia.com

Eine rechtliche Grauzone sind Tätigkeiten, die nur gelegentlich eine Aussenwirkung haben. Hierzu zählen beispielsweise Mieter, die Kindern ab und zu Nachhilfestunden anbieten oder einmal die Woche Musikunterricht geben. Letzterer sollte zumindest nicht innerhalb der örtlichen Ruhezeiten und nicht mehr als zwei bis drei Stunden pro Tag stattfinden. Eine feste Grenze, wie viel Kundenverkehr in einer Mietwohnung noch erlaubt ist und wann es kritisch wird, gibt es in der Schweiz nicht.

Ein weiteres Beispiel: Eine Mieterin, die drei bis vier Mal pro Woche Kundinnen zur Maniküre empfängt. „Meines Erachtens dürfte diesfalls von einer Tätigkeit auszugehen sein, welche gerade noch ohne Genehmigung möglich sein müsste“, so Jucker. Allerdings sei immer auf den Einzelfall und die konkreten Umstände abzustellen. Eine genaue Abgrenzung könne nicht vorgenommen werden. Insofern ist es in solchen Fällen anzuraten, die gewerbliche Nutzung der Wohnung vorab mit dem Vermieter abzusprechen.

Tätigkeiten mit grosser Aussenwirkung

Ohne Erlaubnis des Vermieters auf jeden Fall unzulässig sind Tätigkeiten mit grosser Aussenwirkung, also beispielsweise solche, die Lärm, Staub oder Gestank verursachen. Auch bei Tätigkeiten mit allzu regem Kundenverkehr braucht es eine Genehmigung des Vermieters – wer also beispielsweise in seiner Privatwohnung ein Nagelstudio mit drei Angestellten eröffnen möchte, sollte besser vorher fragen. Eine spezielle Erlaubnis ist nur dann nicht nötig, wenn der Mietvertrag gewisse gewerbliche Tätigkeiten von vornherein ausdrücklich zulässt.

Feriengäste als Untermieter

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Nicht jeder Vermieter ist damit einverstanden, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen untervermietet. Foto: VRD/fotolia.com

Wenn jemand als Mieter einzelne Zimmer an Feriengäste untervermietet, gelten hierfür die gleichen Regelungen wie für jede andere Form der Untervermietung auch. „Im Grundsatz ist deshalb eine solche Untervermietung zulässig“, sagt Jucker. „Diesbezüglich muss allerdings die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.“ Dieser darf diese jedoch nur unter bestimmten Umständen verweigern:

  • Wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben.
  • Wenn der Hauptmieter sich an der Untermiete  über Gebühr bereichert
  • Wenn dem Vermieter aus der Untervermietung Nachteile entstehen – beispielsweise eine erhöhte Lärmbelästigung.

Vor allem der zweite und der dritte Punkt können einer Untervermietung an Touristen regelmässig im Wege stehen. Sicher dürfte es kein Problem sein, zweimal pro Jahr ein Zimmer an einen Couchsurfer abzutreten. Wer aber immer wieder wild feiernde Party-Urlauber in seinem Gästezimmer beherbergt und sich daran bereichert, wird schnell Ärger mit dem Vermieter bekommen.

Folgen unerlaubter Nutzung: Kündigung droht

Doch was passiert, wenn der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung nicht dulden will? „Der Vermieter kann dem Mieter aufgrund der unerlaubten gewerblichen Nutzung das Mietverhältnis ordentlich kündigen“, sagt Jucker. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob die Kündigung nicht missbräuchlich ist – und das ist sie laut Gesetz immer dann, wenn der Mieter lediglich „nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht“ (Art. 271a Obligationenrecht). Mieter können eine Kündigung also mit relativ guten Erfolgsaussichten anfechten, wenn sie im erlaubten Mass ihrer Erwerbstätigkeit nachgegangen sind.

Anders sieht es aus, falls Mieter das Mass des Erlaubten überschritten haben. „Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Mieter für die unerlaubte gewerbliche Nutzung abzumahnen und eine angemessene Frist zur Behebung dieses Zustands zu setzen“, erklärt Jucker. Sollte aber auch diese Abmahnung keinen Erfolg haben, könne dem Mieter im schlimmsten Fall mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats gekündigt werden.

Besser als jeder Rechtsstreit: Gespräch suchen

Unabhängig davon, was der Gesetzgeber und was die Gerichte sagen, ist es immer besser, sich mit dem Vermieter gütlich zu einigen. Meist können im Gespräch Lösungen gefunden werden, die es dem Mieter ermöglichen seine Wohnung teilweise gewerblich zu nutzen ohne die Nerven des Vermieters oder der Nachbarn zu sehr auf die Probe zu stellen.

15.01.2018


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