Gemeinschaftskosten: Diese Kosten teilen sich Stockwerkeigentümer

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Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss neben den herkömmlichen Nebenkosten einige weitere Kosten zahlen – etwa für Reparaturen im Treppenhaus oder eine Fassadensanierung. Diese Kosten stemmen die Stockwerkeigentümer in der Regel gemeinsam, als Gemeinschaftskosten. Ein Leitfaden, wie hoch die Kosten ausfallen können und wie sie verteilt werden.

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Eine für alle: Stockwerkeigentümer zahlen die Gemeinschaftskosten aus einer gemeinsamen Kasse. Darunter sind etwa die Kosten für den Strom in Treppenhaus und Waschkeller, das Serviceabonnement für den Lift oder Fassadensanierung. Foto: Traumbild/fotolia.com

Die Gemeinschaftskosten werden in den meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften (StWEG) als vierteljährlicher oder jährlicher Vorschuss gezahlt. Doch die Rechnung umfasst meist deutlich mehr Kosten als die Betriebskostenabrechnung eines Mieters: Neben den Kosten für den laufenden Unterhalt wie Strom und Müllabfuhr trägt der Eigentümer auch die Reparatur- und Erneuerungskosten für gemeinschaftliche Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der Anlagen und Einrichtungen– also Treppenhaus, Speicher oder Liftanlage. So kommen leicht mehrere hundert Franken pro Monat zusammen. Wer Stockwerkeigentümer werden will, sollte darum stets auch die Höhe der Gemeinschaftskosten in seine Kaufüberlegungen mit einbeziehen.

Was gehört alles zu den Gemeinschaftskosten?

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Karin Weissenberger, selbständige Immobilienfachfrau und Co-Präsidentin des Hausverein Zürich. Foto: Reto Schlatter, Zürich

Die Gemeinschaftskosten – in Deutschland auch Hausgeld genannt – beinhalten alle Kosten, die gemeinschaftlich sind – also die durch Benutzung, Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und der gemeinschaftlichen Verwaltung entstehen (Art. 712h ZGB). Das kann etwa das Treppenhaus, die Fassade oder die Dacheindeckung betreffen. Zusätzlich dazu können laut Karin Weissenberger, Co-Präsidentin des Hausverein Zürich (HVZ), ausserdem Kosten zählen, die die Eigentümer zwar einzeln betreffen, die aber nur über eine gemeinschaftliche Abrechnung verteilt werden können – etwa die TV-Anschlussgebühren.

Die Gemeinschaftskosten lassen sich in Betriebs- und Unterhaltungskosten einteilen:

Betriebskosten

Hierzu zählen zum Beispiel Kosten wie:

  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Allgemeine Stromkosten
  • Kehrichtgebühren
  • TV-Anschlussgebühren
  • Liftkosten
  • Öffentliche Abgaben für Abfall und Abwasser
  • Reinigung und Pflege der gemeinschaftlichen Teile
  • Kosten der Gartenpflege und Schneeräumung
  • Serviceabonnements, zum Beispiel Brennerservice
  • Versicherungsprämien, zum Beispiel für die kantonale Gebäudeversicherung und für die Haftung als Werkseigentümer. Letztere hilft, wenn zum Beispiel ein Ziegel vom Gebäude fällt und einen Passanten verletzt.
  • Verwaltungskosten, insbesondere der Kosten für den Verwalter und den Hauswart
  • Öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, soweit sie den Stockwerkeigentümern gemeinsam auferlegt sind. Das können zum Beispiel Erschliessungskosten sein.
  • Baurechtszinsen bei Stockwerkeigentum im Baurecht
  • Amortisations- und Zinszahlungen an Hypothekargläubiger, zum Beispiel für die Hauswart-Wohnung im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Unterhaltskosten für gemeinschaftliches Eigentum

„Hierzu zählen klar jene Kosten, die den Werterhalt der Liegenschaft betreffen“, erklärt Weissenberger. Das sind:

  • Reparaturkosten für Mängel – „wie etwa der Ersatz von gemeinschaftlichen Lampen oder die Reparatur des Garagentores.“
  • Kosten für den laufenden Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen – zum Beispiel ein neuer Anstrich des Treppenhauses.
  • Kosten ausserordentlicher Erneuerungen, Um- und Neubauten – zum Beispiel, wenn das Dachgeschoss ausgebaut werden soll.
  • Einlagen in den Erneuerungsfonds – also Rückstellungen für grössere Unterhaltsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum.
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Der Erneuerungsfonds: Wie werden grössere Kosten gemeinsam gestemmt?

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Eine komplette Fassadensanierung, inklusive neuer Fenster, kann teuer werden. Hier hilft ein gut gefüllter Erneuerungsfonds. Foto: iStock/Cameris

Ob nun alle Glühbirnen im Treppenhaus ausgetauscht oder sämtliche Fenster saniert werden, macht bei der Kostenrechnung einen deutlichen Unterschied. Darum führen viele Stockwerkeigentümergemeinschaften einen gesonderten Erneuerungsfonds. Er dient dazu, einen Puffer für grössere Renovationen aufzubauen. Laut Rechtsanwalt Erb ist dies sehr zu empfehlen.

So können Renovierungsarbeiten oft besser geschultert werden: „Der laufende Unterhalt betrifft eher kleinere Arbeiten, auch wenn hierbei Kosten von mehreren tausend Franken möglich sind“, erklärt die Immobilienexpertin Weissenberger. „Aus dem Erneuerungsfonds werden dagegen grosse werterhaltende Arbeiten bezahlt, wie Fenstersanierung, Heizungsersatz oder Fassadensanierung.“

Die Eigentümer können grundsätzlich selbst bestimmen, wann etwas aus dem Erneuerungsfonds bezahlt wird – „es kommt aber auch darauf an, was im Stockwerkeigentümerreglement geregelt und wie der Fonds ausgestaltet wurde“, gibt Erb zu bedenken. Einige Gemeinschaften sehen zum Beispiel vor, dass der Puffer erst genutzt wird, wenn ein bestimmter Betrag auf dem Konto angespart ist.

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Höhe von Gemeinschaftskosten und Erneuerungsfonds: Wie viel ist angemessen?

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Andreas Erb, Rechtsanwalt von Erb Jaroch Hügi Rechtsanwälte in Zürich. Foto: privat

Jede Liegenschaft ist anders. Entsprechend lässt sich auch die Höhe der Gemeinschaftskosten nicht über einen Kamm scheren. Weissenberger nennt ein grobes Beispiel: „Bei einer 4.5-Zimmerwohnung in einem Zehnfamilienhaus, das 15 Jahre alt und gut erhalten ist, können sich die Gesamtkosten um die 500 Franken pro Monat belaufen, inklusive Einlage in Erneuerungsfonds.“

Speziell im Hinblick auf den Erneuerungsfonds rät Erb: „Die Beiträge aller Stockwerkeigentümer sollten zusammen circa 0.2 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes ausmachen.“ Laut dem Schweizer Stockwerkeigentümerverband sollte der Erneuerungsfonds 20 Jahre nach Erstellung eines Gebäudes mindestens fünf Prozent des Gebäudeversicherungswertes ausmachen. Damit der Topf nicht übervoll wird, kann auch ein bestimmter Prozentsatz als Grenze definiert werden. Ist diese erreicht, müssen die Stockwerkeigentümer nicht mehr in den Erneuerungsfonds einzahlen.

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Wie wird die Höhe und Zahlung der Gemeinschaftskosten geregelt?

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Der Verwalter erstellt ein Budget und übernimmt das Verteilen der Gemeinschaftskosten. Dann entscheiden die Stockwerkeigentümer darüber. Foto: iStock/mediaphotos

„Grundsätzlich erstellt der Verwalter ein Budget aufgrund von Vergleichszahlen der Vorjahre oder bei Neubauten anhand von vergleichbaren Liegenschaften“, erklärt Immobilienexpertin Weissenberger. Bei Neubauten werden die Zahlungen zu Beginn eher etwas zu hoch angesetzt, um sie nach drei Durchschnittsjahren allenfalls anzupassen.

Anhand der Vergleichszahlen der Vorjahre schlüsselt der Verwalter die Gemeinschaftskosten auf und übernimmt eine Verteilerrechnung, aus der hervorgeht, welchen Anteil die einzelnen Stockwerkeigentümer zu tragen haben. Die Abrechnung wird dann auf der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen. Hierfür reicht in der Regel eine einfache Mehrheit: „Die Mehrheit der Eigentümer muss für die Genehmigung der Jahresrechnung zustimmen, ohne Berücksichtigung der jeweiligen Wertquoten“, so Weissenberger. Das heisst, die Stimme eines jeden Stockwerkeigentümers ist in der Regel gleich viel wert.

Wie und wann die Kosten zu zahlen sind ist gesetzlich nicht geregelt. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften arbeiten jedoch mit Vorschüssen. Dies ist entweder im Reglement festgelegt oder wird von der Stockwerkeigentümerversammlung so festgesetzt. Verbreitet ist zum Beispiel eine vierteljährliche Vorschusseinforderung zum Quartalsende.

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Wie werden die Gemeinschaftskosten gesammelt?

„In der Regel laufen die Gemeinschaftskosten ebenso wie alle Einnahmen und Ausgaben über ein Durchlaufkonto, also ein Kontokorrent“, erklärt Weissenberger. „Das Konto läuft meist auf die Gemeinschaft, Zugang hat üblicherweise nur die Verwaltung.“ Dabei muss sie sich laut der Immobilienexpertin an das beschlossene Budget halten, die Rechnungen bezahlen und auch dafür zu sorgen, dass die vereinbarten Akontozahlungen der Stockwerkeigentümer eintreffen.

Das Konto für den Erneuerungsfonds muss davon gesondert angelegt werden, so Weissenberger – und als Sparkonto. „Entsprechend muss dieses Konto auch in der Buchhaltung gesondert geführt werden“, erklärt die Co-Präsidentin des Hausverein Zürich.

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Verteilerschlüssel: Wie werden die Gemeinschaftskosten verteilt?

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Die Stockwerkeigentümer können den Verteilerschlüssel für die Gemeinschaftskosten selbst wählen. Ist nichts festgelegt, müssen die Kosten nach Wertquoten verteilt werden. Foto: Rawpixel.com/fotolia.com

Das Gesetz sieht vor, dass die Gemeinschaftskosten anhand der Wertquoten unter den Stockwerkeigentümern aufgeteilt werden. „Jede in sich geschlossene Einheit erhält bei Erstellung des Stockwerkeigentums eine Wertquote, welche den anteilsmässigen Wert des Objektes am gesamten Miteigentum abbildet“, erklärt Weissenberger. Diese wird meist in Hundertstel oder Tausendstel angegeben und ist im Grundbuch auf den Namen des Eigentümers eingetragen – zum Beispiel 10/100. Hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine abweichende Verteilung festgelegt, so gilt dieser Verteilerschlüssel.

Sie kann aber auch für die einzelnen Kostenpunkte andere Regelungen treffen: „Durch einen Beschluss im Einzelfall oder indem sie einen anderen Verteilerschlüssel ins Reglement aufnehmen“, so Erb. Das sind die gängigen Varianten:

Nach Verbrauch
„Bei neueren Bauten ist es üblich, einen Zähler pro Einheit einzubauen und die Kosten für Heizung oder Wasser nach effektivem Verbrauch zu verteilen“, so die Immobilienfachfrau. Eine verbrauchsabhängige Verteilung sei bei den Heizkosten ohnehin meist Pflicht, so Erb. Nur die Heizkosten für die Gemeinschaftsräume würden dann anteilsmässig nach Wertquote verteilt. Ausnahmen sind bei älteren Bauten möglich, die nicht über Zähler pro Einheit verfügen: „Hier wird oft nach Wertquote oder Rauminhalt nach Kubikmetern verteilt“, erklärt Weissenberger.

Nach Einheit
„Dieser Verteilerschlüssel ist bei gewissen Kosten möglich, zum Beispiel bei den TV-Anschlussgebühren, welche einmal pro Wohnung anfallen“, so Weissenberger. Eine Verteilung nach Quoten würde hier keinen Sinn machen und wäre auch ungerecht.

Nach Wohnfläche
Bei dieser Verteilungsart werden die Gemeinschaftskosten nach der Wohnfläche oder auch Bruttogeschossfläche verteilt.

Nach Raumkubatur
Dieser Verteilerschlüssel verteilt den jeweiligen Kostenpunkt nach dem Kubikinhalt (m³) der Räume.

Objektbezogene Interessenlage
Wenn bestimmte Sonderrechtsberechtigte wenig oder keinen Nutzen von einzelnen Einrichtungen oder Anlagen haben, kann auch nach Interesse verteilt werden. Wenn also ein Stockwerkeigentümer im Erdgeschoss wohnt und den Lift kaum benutzt, kann das bei den Kosten berücksichtigt werden.

Bei der Verteilung der Gemeinschaftskosten raten Experten in der Regel zu keinen allzu stark abweichenden Verteilerschlüssen. Rechtsanwalt Erb rät, in der Regel an der Wertquote festzuhalten. Weissenberger vom Hausverein Zürich meint: „Wo immer möglich, soll der effektive Verbrauch ermittelt werden und diese Kosten nach Verursacherprinzip verteilt werden.“ Bei allen anderen Kosten rät sie zur Verteilung nach Wertquote.

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Hohe Gemeinschaftskosten drohen – ist eine Befreiung oder Reduzierung der Kosten möglich?

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Ein Treppenhaus kostet – nicht nur wegen dem Strom, auch bei Erneuerungen. Hat der Stockwerkeigentümer einen eigenen Zugangsbereich, muss das bei der Verteilung der Gemeinschaftskosten berücksichtigt werden. Foto: iStock/PM78

Das Zivilgesetzbuch sieht einige Fälle vor, in denen Stockwerkeigentümer bestimmten Gemeinschaftskosten noch entrinnen können – oder zumindest weniger hart davon getroffen werden.

Bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen nützen ihm nicht oder nur wenig: Dieser Fall muss das bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt werden. Eine Kostenbefreiung oder Reduzierung ist möglich (Art. 712h ZGB). Das kann etwa sein, wenn die Wohnung einen eigenen Zugangsbereich hat, so dass der Eigentümer das Treppenhaus selten benutzt.

Eine Umbaumassnahme ist luxuriös, nicht nützlich: Wer sich an luxuriösen Baumassnahmen nicht beteiligen will, ist dafür nicht beitragspflichtig (Art. 647e ZGB). „Luxuriöse Massnahmen sind solche, die ausschliesslich der Verschönerung und Bequemlichkeit dienen, zum Beispiel der Einbau eines Hallenbades“, erklärt Erb. Anders wäre es laut Weissenberger, wenn die Massnahme dem Werterhalt oder der Wertvermehrung dient. Wenn ein Treppenhaus einen normalen nützlichen Steinbelag hat und es soll bei der Renovation Marmor eingebaut werden, so sei dies laut Immobilienexpertin unter Umständen eher luxuriös als nützlich. Jedoch muss die Frage, ob eine Massnahme schon Luxus ist, stets im Einzelfall geklärt werden – so sieht es auch das Bundesgericht (BGE 130 III 441 ff., E. 3.3).

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Was, wenn die Gemeinschaftskosten zu niedrig angesetzt sind?

„Die laufenden Unterhaltskosten sind meist mehr oder weniger bekannt, sodass es meist zu keinen Problemen kommt“, meint Weissenberger. Abweichungen könne es zwar durchaus geben – etwa den Ausfall der Heizungsanlage. Das müsse aber bereits bei der Budgeterstellung miteinbezogen werden. „Wenn die Gemeinschaftskosten aus unvorhergesehenen Gründen aber doch nicht reichen, muss die Verwaltung die Eigentümer schnellstmöglich informieren und eine Nachzahlung verlangen.“

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Was passiert mit dem Erneuerungsfonds, wenn das Stockwerkeigentum verkauft wird?

Über die Jahre hinweg kann sich ein beträchtlicher Haufen Geld im Erneuerungsfonds ansammeln – doch dieser gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Wer seine Eigentumswohnung verkaufen will, hat keinen Anspruch auf Rückerstattung. Immobilienverkäufer können einen gut gefüllten Puffer aber zumindest als ein zusätzliches Verkaufsargument benutzen.

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Welcher Teil der Gemeinschaftskosten darf auf den Mieter umgelegt werden?

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Die Gemeinschaftskosten sind oft hoch und umfassen viele Posten – davon darf aber nur ein kleiner Teil auf den Mieter umgelegt werden. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Vermieter dürfen nur einen Teil der Gemeinschaftskosten auf den Mieter umlegen: Jenen, der im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache entsteht. Das sind die Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser und Strom für Treppenhaus und Waschkeller, Allgemeinstrom, Antennengebühren, Hauswartung – etwa Gebäudereinigung und Gartenpflege –, Serviceabonnemente für Lift oder Waschmaschinen, sowie der Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung. Voraussetzung hierfür ist, dass die einzelnen Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Nicht als Nebenkosten zulässig sind Unterhalts- und Reparaturkosten, sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds. Bei Unsicherheiten können sich angehende Vermieter von Eigentümervereinen wie dem Hausverein oder dem Schweizer Stockwerkeigentümerverband beraten lassen.

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Tipp: Gemeinschaftskosten prüfen und beim Kauf vom Stockwerkeigentum gut abschätzen

Wer bereits Stockwerkeigentümer ist, sollte die Dokumente rund um die Gemeinschaftskosten gut durchleuchten. „Jeder Stockwerkeigentümer kann sämtliche Rechnungen, Aufwände und weitere Unterlagen prüfen und sie an der Stockwerkeigentümerversammlung monieren“, empfiehlt Rechtsanwalt Erb.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte nicht nur das Objekt genau prüfen. Die Co-Präsidentin des Hausverein Zürich rät, auch Versammlungsbeschlüsse und Abrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu prüfen – denn diese sind auch für den neuen Eigentümer verbindlich. „Angehende Eigentümer sollten Einsicht in die letzten drei bis fünf Protokolle und Abrechnungen zu verlangen.“ Zudem sollten sich Kaufinteressenten erkundigen, ob Mängel am Gebäude vorliegen, ob diese behoben wurden und ob künftig grössere Investitionen anstehen. So können sie sich einen Überblick verschaffen, wie hoch die Kosten rund ums Eigentum wirklich sind.

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