Gebäudeversicherung: Schutz vor Risiken

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Schlägt ein Blitz ins Eigenheim ein und verursacht einen Brand oder deckt ein Sturm das halbe Dach ab, entstehen schnell Schäden, die für den Eigentümer zu einem finanziellen Fiasko werden können. Abhilfe schafft da die Gebäudeversicherung, die Immobilieneigentümer in den meisten Kantonen verpflichtend abschliessen müssen. Sie deckt die Reparaturkosten für Schäden am Gebäude. Doch damit sind längst nicht alle Risiken abgedeckt. Diese Regelungen zur Gebäudeversicherung sollten Eigentümer kennen.

Gebäudeversicherung, Frau steht vor ausgebranntem Haus und schlägt die Hände über dem Kopf zusammen, Foto: Katherine/stock.adobe.com
Brennt das Haus beispielsweise infolge eines Blitzschlags ab, kann das teuer werden. Auch dort wo keine Versicherungspflicht besteht, sollten Eigentümer deshalb unbedingt eine Gebäudeversicherung abschließen. Foto: Katherine/stock.adobe.com

Eine Gebäudeversicherung kann Eigentümer vor hohen finanziellen Verlusten schützen, indem sie das Gebäude gegen Kosten absichert, die beispielsweise durch Feuer, Sturm oder Hagel entstanden sind. Deshalb wird sie auch als Feuer- und Elementarschadenversicherung bezeichnet. Als Elementarereignisse gelten im Versicherungswesen bestimmte Wetterphänomene und Naturkatastrophen, durch die Schäden verursacht werden können. Das sind zum Beispiel Schäden durch einen Sturm oder durch Lawinenabgänge. Die auf diese Weise entstandenen Schäden werden dann Elementarschäden genannt.

Der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist für Eigentümer in den meisten Kantonen Pflicht. Dort wird die Gebäudeversicherung – bis auf wenige Ausnahmen – von öffentlich-rechtlichen Versicherungsanstalten bereitgestellt. Es gibt allerdings auch Kantone ohne Versicherungspflicht, in denen Eigentümer zwischen privaten Versicherungsunternehmen wählen können. Eine Absicherung des Gebäudes empfiehlt sich aber immer, denn sonst kann im Schadensfall der finanzielle Ruin drohen.

Gesetzliche Regelungen: Wo gilt die Versicherungspflicht?

In 19 der 26 Schweizer Kantone ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung bei der öffentlich-rechtlichen Gebäudeversicherung des jeweiligen Kantons Pflicht. Diese gilt allerdings erst ab einem bestimmten Gebäudeneuwert, der von Kanton zu Kanton unterschiedlich hoch angesetzt ist. In St. Gallen liegt er beispielsweise bei 30'000 CHF (Art. 14 b, Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung St. Gallen), im Kanton Aargau sind es hingegen nur 10'000 CHF (§ 3 a Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung Aargau).

Die kantonalen Gebäudeversicherungsgesetzeregeln Aufgabe und Details der Versicherung genauer. Darin ist zum Beispiel festgelegt wie sich die Versicherungsprämien bemessen oder welche Schäden die Versicherung abdeckt.

Diese kantonalen Gebäudeversicherungen haben eine Monopolstellung. Das bedeutet, es gibt neben ihnen keine privaten Versicherungsanbieter für eine Gebäudeversicherung. Wollen Immobilieneigentümer ihre Immobilie zusatzversichern, können sie dies auch bei privaten Versicherungsgesellschaften tun.
Daneben gibt es Kantone, in denen zwar die Versicherungspflicht gilt, die Eigentümer allerdings frei zwischen privaten Anbietern wählen können. In einigen wenigen Kantonen gibt es überhaupt keine gesetzliche Pflicht sein Gebäude versichern zu lassen. Allerdings ist Eigentümern auch hier dringend zu empfehlen eine Versicherung abzuschliessen, sofern sie im Schadensfall nicht auf den Kosten sitzen bleiben wollen.

Diese Regelungen gelten in den jeweiligen Kantonen:

Versicherungspflicht bei der kantonalen MonopolversicherungVersicherungspflicht, aber freie Wahl zwischen privaten AnbieternKeine Versicherungspflicht, Abschluss optional bei privaten Versicherungen
 
  • Aargau
  • Appenzell-Ausserrhoden
  • Bern
  • Basel-Landschaft
  • Basel-Stadt
  • Freiburg
  • Glarus
  • Graubünden
  • Jura
  • Luzern
  • Neuenburg
  • Nidwalden
  • St. Gallen
  • Schaffhausen
  • Solothurn
  • Thurgau
  • Waadt
  • Zug
  • Zürich
  • Bezirk Oberegg im Kanton Appenzell-Innerrhoden (Im Gegensatz zum Rest des Kantons gibt es hier eine Versicherungspflicht bei der Gebäudeassekuranz des Bezirks)
 
 
  • Uri
  • Schwyz
  • Obwalden
 
 
  • Appenzell-Innerrhoden (ohne den Bezirk Oberegg)
  • Genf
  • Tessin
  • Wallis (frz. Valais)
 

Versicherungsnehmer ist immer der Eigentümer eines Gebäudes. Wenn mehrere Eigentümer eine Eigentümergemeinschaft bilden, zum Beispiel eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, muss die Eigentümergemeinschaft einen in der Schweiz ansässigen, bevollmächtigten Vertreter oder Verwalter gegenüber der Versicherung benennen. Mit ihm wickelt die Versicherung dann alle Vorgänge ab.

Bauzeitversicherung: die Vorstufe zur Gebäudeversicherung

Die Bau- oder Bauzeitversicherung sichert Eigentümer gegen Kosten durch Feuer- und Elementarschäden am Gebäude während der Bauzeit ab. Sie wird abgeschlossen, wenn Häuser neu gebaut werden, aber auch wenn Umbauten, Sanierungen oder Renovationen durchgeführt werden. Die Bauzeitversicherung deckt dann die veranschlagten Baukosten, beziehungsweise die bauliche Wertvermehrung. Als Wertvermehrung gilt zum Beispiel der Einbau einer Sauna oder der Ersatz eines Spannteppichs durch einen Parkettboden.

Die Bauzeitversicherung wird ebenso wie die Gebäudeversicherung entweder bei der kantonalen Monopolversicherung oder, im Falle der so genannten GUSTAVO-Kantone, bei einem privaten Versicherer abgeschlossen.

Info

Zu den GUSTAVO-Kantonen zählen die Kantone, in denen die Gebäudeversicherung bei einer privaten statt der kantonalen Versicherungsgesellschaft abgeschlossen werden muss. Das sind Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell-Innerrhoden, Valais (dt. Wallis), Oberwalden (GUSTAVO).

Die Pflicht zur Bauzeitversicherung gilt allerdings erst ab einer bestimmten Wertvermehrung, die durch die Baumassnahmen entsteht. Je nach Kanton gibt es hierzu wiederum unterschiedliche Regelungen.

Im Kanton Zürich müssen Eigentümer beispielsweise erst dann eine Bauzeitversicherung abschliessen, wenn die Wertvermehrung des Gebäudes durch einen Neu-, An-, oder Umbau 50‘000 CHF übersteigt oder wenn diese bei über 50 Prozent des bisherigen Versicherungswertes liegt (§ 12 Vollzugsbestimmungen über die Gebäudeversicherung Zürich). Eine freiwillige Absicherung ist aber in der Regel möglich.

Achtung

Melden Eigentümer wertvermehrende Bauarbeiten nicht bei der Versicherung, kann dies im Schadenfall zu einer Kürzung der Versicherungsleistungen führen.

Sind die Arbeiten am Gebäude fertiggestellt, müssen Eigentümer ein neues Schätzungsgesuch bei der Versicherung stellen, sodass die Versicherungssumme immer auf aktuellem Stand ist.

Gegen diese Schäden schützt die Gebäudeversicherung

Die Gebäude- oder Bauzeitversicherung deckt Schäden ab, die durch Feuer oder Elementarereignisse entstanden sind. Was darunter im Detail zu verstehen ist regeln die kantonalen Gebäudeversicherungen in ihren jeweiligen Gesetzen. Die Privatversicherer bieten meist einen Basistarif an, der grösstenteils der Schadensdeckung der kantonalen Monopolversicherung entspricht.

In der kantonalen Monopolversicherung sind Gebäudebesitzer in der Regel gegen folgende Schäden abgesichert:

Feuerschäden

Unter Feuerschäden werden Schäden verstanden, die durch Feuer, Rauch, Hitze oder Blitzschlag entstanden sind. Auch bei einer Explosion, die das Haus beschädigt oder zerstört, springt die Versicherung ein.

Info

Private Versicherungsunternehmen bieten in ihren Policen teilweise sogar einen Schadensdeckung für Meteoriteneinschläge sowie abstürzende Flugzeuge an. Manchmal müssen Eigentümer dafür aber auch explizit eine Zusatzversicherung abschliessen.

Elementarschäden

Schäden können auch durch Naturereignisse entstanden sein. Sie werden als Elementarschäden bezeichnet. Dazu zählen Sturmschäden, verursacht durch Sturmwind, Hagel, Hochwasser und Überschwemmungen. Besonders relevant für Gebäude in gefährdeten Gebieten ist die Absicherung gegen Schäden durch Schneedruck, Schneerutsch oder gar Lawinen sowie Steinschläge und Erdrutsche. Dagegen sind Erdbebenschäden für die meisten Versicherten nicht inbegriffen. Wer in einem gefährdeten Gebiet lebt, sollte deshalb eine Zusatzversicherung abschliessen.

Gebäudeversicherung, abgebrannter Dachstuhl, Foto: pusteflower9024/stock.adobe.com
Verursacht ein Blitzschlag einen Hausbrand oder kommt es zu einer Explosion, übernimmt die Gebäudeversicherung den Schaden. Foto: pusteflower9024/stock.adobe.com
Gebäudeversicherung, Baum ist auf Hausdach gestürzt, Foto: iStock/AlpamayoPhoto
Die Gebäudeversicherung springt auch bei Schäden ein, die durch einen Sturm verursacht wurden, beispielsweise wenn Bäume auf Häuser stürzen. Foto: iStock/AlpamayoPhoto

Die Gebäudeversicherung deckt nur Schäden am Gebäude selbst, also an der Bausubstanz sowie an festem Inventar. Dazu gehört alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, so zum Beispiel Kachelöfen/Cheminées oder die Solaranlage auf dem Dach.

Achtung

Vor allem bei den privaten Anbietern sollten Eigentümer einen genauen Blick in die Versicherungspolicen werfen, um festzustellen gegen welche finanziellen Risiken die Versicherung genau schützt.

Diese Schäden sind nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt

Nicht alle Schäden sind über die kantonale Gebäudeversicherung abgedeckt. Auch bei privaten Anbietern gehört manches nicht zum Standardschutz. Vor allem wer seine Versicherung bei einem privaten Versicherungsunternehmen abschliesst, sollte das Angebot genau prüfen. Grundsätzlich sind viele zusätzliche Absicherungen in Ergänzung zur Basisdeckung möglich. Das gilt auch für Eigentümer in Kantonen mit staatlicher Monopolversicherung. Viele kantonale Gebäudeversicherungen bieten in Ergänzung zur Feuer- und Elementarschadenversicherung weitere freiwillige Zusatzoptionen an.

Bei der kantonalen Feuer- und Elementarschadenversicherung nicht mitversichert sind beispielsweise:

  • Schäden durch austretendes Leitungswasser. Lecken Wasserleitungen und beschädigen Wände oder dringt Regenwasser in die Bausubstanz ein, kann die Schadensbehebung schnell teuer werden. Wer sich dagegen absichern will, muss zusätzlich eine Gebäudewasserversicherung abschliessen. Bei privaten Anbietern ist diese Option häufig im Basispaket inbegriffen. Diese Zusatzoption lässt sich allerdings auch bei vielen kantonalen Gebäudeversicherern abschliessen.
  • Erdbeben sind zwar Elementarereignisse, die dadurch entstehenden Schäden sind in der kantonalen Gebäudeversicherung aber in der Regel nicht inbegriffen. Eine Ausnahme bildet das Kanton Zürich (§ 2, § 21 Gesetz über die Gebäudeversicherung Zürich, GebVG).
  • Auch Schäden am Inventar des Gebäudes sind nicht durch die Gebäudeversicherung abgesichert. Für solche Schäden sollten eine Hausratversicherung und eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Erstere kommt für Schäden an der Einrichtung auf, letztere deckt auch Schäden ab, die zum Beispiel in der Nachbarwohnung eingetreten sind.
  • Entsteht durch Vandalismus eine Sachbeschädigung am Gebäude, springt die Gebäudeversicherung ebenfalls nicht ein. Eigentümer müssen in diesem Fall eine Zusatzversicherung abschliessen.
  • Ausserdem zahlt die Gebäudeversicherung, ebenso wie die meisten anderen Versicherungen, auch dann nicht, wenn der Schaden mutwillig herbeigeführt wurde. Wer sein Fenster also während eines Sturms offen stehen lässt, sodass es durch den starken Wind aus den Angeln gerissen wird und möglicherweise zusätzlich noch die Innenwände beschädigt, darf sich nicht wundern, wenn er den Schaden selbst zahlen muss.

Was bezahlt die Versicherung im Schadensfall?

Über die Versicherung sind die Kosten der Instandsetzung, beziehungsweise Sanierung oder im schlimmsten Fall ein Wieder- oder Neuaufbau abgedeckt. Welche Summe im Fall eines Totalschadens an den Versicherten ausgezahlt wird, hängt allerdings davon ab, über welchen Wert er das Gebäude versichert hat.

Die meisten Gebäude werden zum Neuwert versichert. Der Neuwert umfasst alle Kosten, die nötig wären, um das Gebäude unverändert wiederaufzubauen – also in gleicher Art, Grösse und mit den gleichen Standards bei Baumaterial und Dämmung am gleichen Standort. Wird das Eigenheim also vollständig zerstört, beispielsweise durch einen Brand, zahlt die Versicherung so viel, dass es genauso wie es war wiederaufgebaut oder sogar neu gebaut werden kann.

Bei den kantonalen Gebäudeversicherungen wird das betreffende Gebäude regelmässig durch einen Experten geschätzt (Revisionsschätzung). Immobilienbesitzer können eine erneute Schätzung auch selbst beantragen. Der von der Gebäudeversicherung benannte Schätzer legt den Versicherungswert anhand der Baukostenabrechnung, dem Ausbaustandard und dem Gebäudezustand fest. Auch der Baukostenindex für die entsprechende Region wird zur Bewertung herangezogen.

Alt-Tag: Gebäudeversicherung, ein Haus wird gebaut, Foto: Wolfilser/stock.adobe.com
Das Gebäude wird in der Regel zum Neuwert versichert. Das bedeutet, dass es im Falle eines Totalschadens in gleicher Art, Größe und nach den gleichen Standards wieder aufgebaut werden kann. Foto: Wolfilser/stock.adobe.com

In manchen Fällen wird nur der Zeitwert versichert, beispielsweise wenn das Gebäude nicht den Bau- oder Brandschutzvorschriften entspricht oder wenn der Gebäudewert unter 50 Prozent des Neuwertes fällt. Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neuwert abzüglich der Wertminderung des Gebäudes. Eine Wertminderung entsteht beispielsweise durch Alter, Abnützung, Bauschäden oder Schäden durch Witterungseinflüsse. Der Zeitwert liegt damit in der Regel unter dem Neuwert eines Gebäudes, sodass Versicherte das Gebäude womöglich in einer kleineren Variante wiederaufbauen müssen.

Ist ein Gebäude zum Abbruch bestimmt, beispielsweise weil es wegen Zerfalls nicht mehr benutzt werden kann, ist es zum Abbruchwert versichert. Das bedeutet, die Versicherung zahlt die Kosten, die für den Abbruch des Gebäudes nötig sind.

Bei der Bauzeitversicherung entspricht die Versicherungssumme in der Regel den veranschlagten Baukosten. Nach Fertigstellung des Baus wird eine erneute Schätzung des Immobilienwerts vorgenommen.

Wie berechnen sich die Versicherungskosten?

Die Versicherungsprämie wird einmal im Jahr fällig. Die Prämien der kantonalen Gebäudeversicherer fallen je nach Kanton und Wert des versicherten Gebäudes unterschiedlich aus. Im Kanton Zug beläuft sich die Prämie beispielsweise auf 60 Rappen pro tausend Franken Versicherungswert.

Info

Die staatlich getragenen kantonalen Gebäudeversicherungen sind nicht gewinnorientiert. Aus der Monopolstellung, in Kombination mit der Versicherungspflicht ergibt sich eine Solidargemeinschaft der Versicherten. Das hält die Versicherungsprämien für alle Versicherte, also auch jene, deren Wohnhäuser in besonders gefährdeten Gebieten stehen, in Grenzen.

Der Prämiensatz errechnet sich auf Basis des Versicherungswerts und anderen Faktoren wie der Bauweise oder dem vorhandenen Brandschutz. Wer die Versicherung mit Selbstbehalt abschliesst, muss zwar im Schadensfall einen bestimmten Teil der Kosten selbst tragen. Im Gegenzug ist die Prämie aber etwas günstiger als bei einer Versicherung ohne Selbstbehalt.

Bei privaten Versicherungsanbietern werden möglicherweise noch mehr Faktoren einbezogen, wie Baujahr und Heizsystem.

Achtung

Wohnungseigentümer sollten zusätzlich beachten, dass sie Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung nicht auf ihre Mieter umlegen können (Art. 257a Abs. 1 OR).

18.01.2019


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