GEAK – das bringt der Gebäudeenergieausweis

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Aus dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) lässt sich ablesen, wie viel Energie ein Gebäude bei Standardnutzung benötigt. Das kann bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie helfen. Steht eine Sanierung an, ermöglicht der erweiterte GEAK zudem einen guten Überblick über Investitionshöhe, Nutzen und mögliche Fördermittel. Wissenswertes zu Kosten, Berechnung und Energieetiketten des GEAK.

GEAK, Gebäudeenergieausweis, Foto: iStock/ onurdongel
Beim GEAK alles im grünen Bereich oder heizt der Eigentümer bei seiner Immobilie zum Fenster hinaus? Der Gebäudeenergieausweis hilft, das zu erkennen. Foto: iStock/ onurdongel

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone, kurz GEAK oder auf Französisch auch CECB, gibt Auskunft darüber, wie viel Energie ein Gebäude bei Standardnutzung benötigt – unabhängig davon, wie viele Personen darin wohnen. Der Energiebedarf wird darin in den Klassen A bis G angegeben: Von sehr energieeffizient bis wenig effizient.

Der Gebäudeenergieausweis ist nicht verpflichtend, er wird aber vom Bund subventioniert. Nur der Eigentümer des Gebäudes selbst oder seine Hausverwaltung kann einen zertifizierten Experten mit dem Erstellen beauftragen.

Wozu den GEAK machen lassen?

Der GEAK ermöglicht eine objektive Bestandsaufnahme über den energetischen Zustand einer Liegenschaft.

  • Für Verkauf oder Vermietung kann eine gute Energieeffizienz ein starkes Argument sein.
  • Für eine energieeffiziente Sanierung ermöglicht ein GEAK mit zusätzlichem Beratungsbericht einen Überblick über mögliche Verbesserungsmassnahmen, deren Kosten und Nutzen.
  • Für Handänderungen und den Erhalt von Fördergeldern wird in einigen wenigen Kantonen ein erweiterter GEAK mit Beratungsbericht (GEAK Plus) benötigt. Auskunft darüber gibt die kantonale Energiefachstelle.
  • Bei einem Neubau können im GEAK für neue Gebäude die Energiewerte berechnet und später mit dem tatsächlichen Energieverbrauch verglichen werden.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone: Inhalt, Kosten, Varianten

GEAK, Varianten, GEAK Plus, Beratungsbericht, Neubau, Foto: Aleksei/ fotolia.com
Den GEAK gibt es in vielen Varianten: Den herkömmlichen für Bestandsbauten, einen GEAK Plus mit einem ausführlichen Beratungsbericht – aber auch einen für den Neubau, und Gebäude die erst geplant sind. Foto: Aleksei/ fotolia.com

Einen GEAK können Eigentümer für Gebäude in Auftrag geben, die mindestens vier Jahre alt sind. Für Neubauten oder Gebäude, die noch in Planung sind, gibt es eigene Varianten des GEAK. Der Gebäudeenergieausweis umfasst vier Seiten mit einer Standortbestimmung in Form eines Berichtes. Diesen erstellt der zertifizierte Experte aufgrund einer gemeinsamen Hausbesichtigung, bei der Schwachstellen des Gebäudes aufgedeckt werden können, den Hausplänen und der Energierechnungen der letzten drei Jahre. Der GEAK ist zehn Jahre gültig.

Für den GEAK benötigen Eigentümer folgende Dokumente:

  • Pläne (Grundrisse, Fassade, Schnitte)
  • Angaben zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre
  • Eventuell digitale Aufnahme der Liegenschaft

Das enthält der GEAK-Bericht im Wesentlichen:

  • Die Daten des geprüften Gebäudes, dazu zählen Gebäudekategorie, Baujahr und Adresse
  • Eine grafische Darstellung der Energieklassen von Gebäudehülle und Gebäudetechnik
  • Die Kenndaten der Standardnutzung des Gebäudes zur Effizienz der Gebäudehülle und Gesamtenergieeffizienz
  • Den sich daraus ergebenden Energiebedarf pro Jahr
  • Eine Beschreibung des Gebäudes und der Gebäudetechnik. Die Gebäudebeschreibung enthält zusätzlich Angaben zu Energiebezugsfläche, Dämmung und Fenstern
  • Die effektiven Verbrauchsdaten
  • Eine grobe Beurteilung der einzelnen Bauteile und der Haustechnik, plus Hinweise zum aktuellen Zustand
  • Hinweise zur Erneuerungen, die Aussagen dazu machen, ob Massnahmen zur Wärmedämmung oder eine verbesserte Wärmeerzeugung sinnvoll wären
  • Empfehlungen zu energietechnischen Massnahmen mit einem Beschrieb von Gebäudehülle, Heizung, Warmwasserbereitung und des übrigen Elektrizitätsbedarfs sowie Hinweise zum Benutzerverhalten
GEAK, Energieexperte, Foto: energiezukunftschweiz.ch
Markus Amrein, Energieexperte bei Energie Zukunft Schweiz in Basel und Zürich. Foto: energiezukunftschweiz.ch

Pauschale Angaben zu den Kosten des GEAK lassen sich nicht machen. Der Energieexperte Markus Amrein sagt: „Der Experte offeriert die GEAK-Erstellung aufgrund der konkreten Situation.“ Orientierung bei den Kosten geben die Kantone mit Preisempfehlungen für eine durchschnittliche Ausgangslage. Diese liegen:

  • Für ein Einfamilienhaus zwischen 450 und 650 Schweizer Franken
  • Für ein Mehrfamilienhaus zwischen 500 und 800 Schweizer Franken

Wer energetisch sanieren will, dem empfiehlt sich eine erweiterte Version des GEAK.

GEAK Plus: ausführlicher Beratungsbericht für energetische Sanierung

Bauherren, die eine energetische Sanierung anpacken, erhalten mit dem GEAK Plus zusätzlich zum vierseitigen Gebäudeenergieausweis einen ausführlichen Beratungsbericht. „Auch ist in einzelnen Kantonen die Förderung von Effizienzmassnahmen oder Erneuerbaren Energien an den GEAK Plus geknüpft, beziehungsweise ist der GEAK Plus Pflicht, sobald die Fördersumme über 10.000 Schweizer Franken beträgt“ erklärt Amrein. Der GEAK Plus enthält zusätzlich:

  • Eine konkrete Massnahmenliste zur Verbesserung der Energieeffizienz – an Gebäudehülle, Heizung und Warmwasseraufbereitung, elektrischen Geräten und Installationen
  • Eine Priorisierung der Massnahmen, angepasst an die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers. Die Varianten können von minimalen Sanierungen bis zu einer Modernisierung nach höchst energieeffizienten Minergie P-Standard reichen
  • Bis zu drei mögliche Modernisierungsvarianten

„Die Sanierungsvarianten machen auch Aussagen über die zu erwartenden Investitionskosten, Förderungsmöglichkeiten, die voraussichtlichen Energieeinsparungen und die Wirtschaftlichkeit der jeweiligen Massnahmen“, sagt Amrein.

Die Kosten des GEAK Plus schätzt Amrein bei einem Einfamilienhaus auf um die 2.000 Schweizer Franken. Bei einem Mehrfamilienhaus variieren die Kosten je nach Grösse und können wesentlich höher ausfallen. Aber: „In den meisten Kantonen wird der GEAK Plus mit einem hohen Betrag zusätzlich gefördert.“ Dieser liegt je nach Kanton um die 800 Schweizer Franken für den GEAK eines Einfamilienhauses, bei Mehrfamilienhäusern kann die Förderung auch über 1.000 Franken betragen.

GEAK für neue Gebäude

Für Neubauten unter einem Alter von vier Jahren gibt es den GEAK für neue Gebäude. Energieexperte Markus Amrein erklärt: „Alle Gebäudedaten werden wie beim GEAK erfasst, nur gibt es für den Neubau noch keine Erfahrungswerte bezüglich des Energieverbrauches.“ Daher ist dieser GEAK provisorisch. Er hat eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach mindestens drei Jahren, wenn der Eigentümer die Erfahrungswerte bezüglich des Energieverbrauchs des Gebäudes hat, könne er diese aber miterfassen – und daraus einen normalen GEAK erstellen lassen. Die Kosten des GEAK Neubau sind ähnlich hoch wie die Kosten des normalen GEAK.

Provisorischer GEAK: für geplante Objekte

Ist ein Gebäude in Planung, kann der Bauherr bereits aufgrund der Planungswerte ein Dokument über den Zielwert der Energieeffizienz erstellen lassen. Dieses Dokument wird jedoch wie der GEAK für neue Gebäude als provisorisch gekennzeichnet. Der provisorische GEAK gilt für drei Jahre.

Info

Der GEAK oder GEAK Plus wird nur von zertifizierten Experten ausgestellt. Diese finden Sie auf geak.ch in der GEAK-Expertenliste. Da die Kosten für die Erstellung des GEAKs variieren können, lohnt es sich, Offerten von verschiedenen Experten einzuholen und zu vergleichen.

Die GEAK-Klassen der Energieetikette

Die Kategorien A bis G der Energieetikette beschreibt die Effizienz der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz.

Bei der Effizienz der Gebäudehülle fliessen die Qualität der Wärmedämmung von Wand, Dach, Boden sowie die Qualität der Fenster mit ein. Auch Wärmebrücken wie Balkone und die Gebäudeform werden berücksichtigt.

Bei der Gesamtenergieeffizienz werden Heizwärmebedarf und Gebäudetechnik erfasst. „Der Heizwärmebedarf umfasst den Energieaufwand, der für die Raumheizung und Warmwasserbereitung notwendig ist“, sagt Amrein. Der Elektrizitätsbedarf für Haushaltsgeräte wird separat ausgewiesen.

GEAK, Energieetikette A, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Hervorragende Wärmedämmung, Fenster mit Dreifach-Wärmeschutzverglasungen.

Gesamtenergieeffizienz: Hocheffiziente Gebäudetechnik für Wärmeerzeugung und Beleuchtung. Ausgezeichnete Geräte. Einsatz erneuerbarer Energie.

GEAK, Energieetikette B, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Neubauten mit sehr guten Dämmeigenschaften, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Gesamtenergieeffizienz: Neubaustandard bezüglich Gebäudehülle und Gebäudetechnik. Einsatz erneuerbarer Energie.

GEAK, Energieetikette C, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Altbauten mit umfassend erneuerter Gebäudehülle.

Gesamtenergieeffizienz: Umfassende Altbauerneuerung von Wärmedämmung und Gebäudetechnik. Meistens mit Einsatz erneuerbarer Energie.

GEAK, Energieetikette D, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Altbauten, die nachträglich gut und umfassend gedämmt wurden, jedoch mit verbleibenden Wärmebrücken.

Gesamtenergieeffizienz: Weitgehende Altbauerneuerung, jedoch mit deutlichen Lücken oder ohne den Einsatz von erneuerbarer Energie.

GEAK, Energieetikette E, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Altbauten mit erheblich verbesserter Wärmedämmung, sowie einer neuen Wärmeschutzverglasung.

Gesamtenergieeffizienz: Teilerneuerte Altbauten, zum Beispiel durch neue Wärmeerzeugung und eventuell neue Geräte und Beleuchtung.

GEAK, Energieetikette F, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Teilweise gedämmte Gebäude.

Gesamtenergieeffizienz: Das Gebäude wurde höchstens teilweise saniert, es wurden einzelne neue Komponenten oder erneuerbarer Energien eingesetzt.

GEAK, Energieetikette G, Grafik: immowelt.de

Effizienz der Gebäudehülle: Altbauten mit höchstens lückenhafter oder mangelhafter nachträglicher Dämmung und grossem Erneuerungspotential.

Gesamtenergieeffizienz: Altbauten mit veralteter Anlagentechnik und ohne Einsatz erneuerbarer Energie, die ein grosses Verbesserungspotential aufweisen.

So wird der GEAK erstellt und berechnet

Der GEAK-Experte erstellt den GEAK anhand mehrerer Werte: Bei der Gebäudehülle zählen dazu Angaben zu energetisch wichtigen Flächen wie Aussenwänden, Dach, Kellerdecke und Fenster. Hinzu kommen die Daten der Gebäudetechnik. Amrein sagt: „Dazu gehören Heizung, Warmwasser, elektrische Verbraucher und eventuell vorhandene Lüftungsanlagen.“ Anhand von Standardnutzungsdaten wird so die Gesamtenergieeffizienz errechnet.

In einem nächsten Schritt überprüft der GEAK-Experte die errechneten Werte anhand des tatsächlichen Energieverbrauches. „Für die Plausibilisierung benötigt der GEAK-Experte den Energieverbrauch der letzten drei Jahren“, erklärt der Amrein. Doch nur wenn berechneter und realer Verbrauch weit auseinander liegen korrigiert der GEAK-Experte die errechneten Werte. „Eine Abweichung von 20 Prozent ist akzeptabel. Bei Energie Zukunft Schweiz streben wir aber eine Abweichung von unter zehn Prozent an.“

Das fertige Dokument erhält der Eigentümer in elektronischer und in Papierform. Der GEAK wird zudem in einer zentralen Datenbank erfasst, wo er bis zu zehn Jahre abrufbar ist.

Wer hat Zugang zu den GEAK-Daten?

Die Daten werden in einer zentralen Datenbank gespeichert und sind nicht öffentlich zugänglich: „Nur die GEAK-Experten haben Zugang zu den Daten der von ihnen geprüften Gebäude“, so Amrein. Auch der Kanton, in dessen Hoheitsgebiet das Gebäude steht, kann für seine Vollzugsaufgaben den Gebäudeenergieausweis überprüfen – „zum Beispiel, wenn Förderprogramme mit einer Klassenverbesserung des GEAK verbunden sind.“ Ausserdem werden die Daten anonymisiert für statistische Auswertungen genutzt.

Wie aussagekräftig ist der GEAK?

Die Genauigkeit des Gebäudeenergieausweises hängt von der Datengrundlage ab. „Sind die Hauspläne schlecht oder gar nicht vorhanden, müssen Annahmen getroffen werden, was das Ergebnis etwas unsicherer macht“, sagt GEAK-Experte Markus Amrein. „Sind die Hauspläne aber detailliert, bringt der GEAK die energetische Qualität der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz zum Ausdruck“. Der Vorteil laut dem Energieexperten: Durch die Berechnung mit Standardwerten ist das Ergebnis unbeeinflusst von allfälliger Über- oder Unterbelegung, einer verschwenderischen oder sparsamen Energienutzung.

Fördergelder für GEAK, energetische Sanierung und erneuerbare Energien

GEAK, Fördergelder, Wärmedämmung, Foto: djama/ fotolia.com
Eine verbesserte Wärmedämmung für das Haus ist förderbar. Dafür wird jedoch ein GEAK benötigt. Doch auch für diesen gibt es in einigen Kantonen Fördergelder. Foto: djama/ fotolia.com

Wer energetisch sanieren will und einen GEAK Plus in Auftrag gibt, kann dafür in den meisten Kantonen Fördergelder beantragen. Für welche Kantone das gilt und wie sie die Förderung bekommen, erfahren Eigentümer bei der Konferenz der kantonalen Energiedirektoren (EnDK).

Für die Förderung einer energetischen Sanierung müssen Eigentümer in einigen Kantonen dem Fördergesuch einen GEAK Plus beilegen. Der Ersatz von Fenstern, eine verbesserte Wärmedämmung und weitere Massnahmen werden bereits seit 2010 durch das Gebäudeprogramm des Bundes und der kantonalen Förderprogramme mit Steuererleichterungen und Fördergeldern unterstützt.

Der Einsatz erneuerbarer Energien – die eigene Photovoltaikanlage, Geothermie und Co. – ist bereits seit 2009 förderbar. Für die Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz erhalten Eigentümer einen garantierten Vergütungstarif, die kostendeckende Einspeisevergütung (KEV). Für Photovoltaikanlagen mit einer niedrigen Leistungsklasse ist stattdessen auch eine Einmalvergütung (EIV) möglich. Einige Kantone und Gemeinden bezahlen zudem direkte Förderbeiträge – bei der örtlichen Behörde nachfragen kann sich also lohnen.

Link-Tipp

Einen Überblick über die Förderprogramme der Kantone, Städte und Gemeinden und die jeweils zuständige Förderstelle finden Sie zum Beispiel auf dieser Seite.

Ausblick neues Energiegesetz: Das ändert sich 2018

Im Mai 2017 haben die Schweizer das neue Energiegesetz (EnG) angenommen und damit erneuerbarer Energien zusätzlich gestärkt. Energieexperte Markus Amrein erklärt: „Auf die elektrische Energie wird eine zusätzliche Abgabe erhoben, mit der Projekte zur Produktion von erneuerbarer Energie gefördert werden.“ Zudem wurde mit dem Energiegesetz die Weiterführung des Gebäudeprogrammes beschlossen, das andernfalls Ende 2019 ausgelaufen wäre.

23.06.2017


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