Fallen im Makleralltag: So meiden Immobilienprofis rechtliche Tücken

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Im Makleralltag gibt es zahlreiche Fallstricke, die zu Schadensersatzklagen oder zum Verlust der Provision führen können. Schon ein in Eile hochgeladenes Foto oder eine zu geringe Preiseinschätzung für ein Haus wird Immobilienprofis schnell zum Verhängnis. Diese rechtlichen Tücken sollten sie kennen.

Makleralltag, rechtliche Tücken, Foto: iStock.com/bowie15
Der Makleralltag gleicht manchmal einem Balance-Akt. Foto: iStock.com/bowie15

Ein Makler leistet für seine Kunden einiges: Immobilienbesichtigungen, Auswahl eines passenden Käufers oder Mieters, Abwicklung des Kaufvertrags. Diese Aufgaben sind mit viel Verantwortung verbunden – und zahlreichen Fallstricken. Bei Fehlern drohen in den schlimmsten Fällen sogar der Provisionsverlust, Bussgeldzahlungen oder ein Gerichtsverfahren.

Fehlende oder unzureichende Angaben zur Provision

Generell gilt: Eine Provision gibt es nur dann, wenn sie auch vereinbart wird. Ein späterer Verweis darauf, dass Provisionsforderungen generell üblich sind, reicht nicht aus. Makler sollten daher darauf achten, die Provisionshöhe im Maklervertrag zu vermerken. Das Gesetz überlässt es zwar den Vertragsparteien, die Höhe des Maklerlohns festzulegen – das Obligationenrecht enthält jedoch auch eine Einschränkung: Die Provision darf nicht unangemessen hoch sein. Ist sie es doch, kann sie auf Antrag des Schuldners vom Gericht herabgesetzt werden. Als üblich gelten schweizweit Maklerprovisionen zwischen einem und fünf Prozent des Kaufpreises. Vom Bundesgericht regelmässig als zulässig erkannte Provisionssätze liegen etwa bei drei Prozent.

Das droht: Wird im Vertrag überhaupt keine Provision vereinbart, kann das dazu führen, dass der Makler auch keinen Anspruch darauf hat. Eine zu hohe Provision kann vom Gericht herabgesetzt werden.

Achtung

Damit ein Makler im Streitfall beweisen kann, dass seine Arbeit ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags ist, sollte er seine Arbeit genau dokumentieren. Dazu sollte er sämtliche Kommunikation mit potenziellen Käufern oder Mietern ablegen.
Lesen Sie hier, wie Sie ihren Erfolg beweisen und Probleme mit der Kausalität vermeiden.

Vorsicht vor Doppelmäkelei

Makleralltag, Fehler, Füsse, Eis, Foto: iStock/Straitel
Vorsicht, dünnes Eis: Doppelmäkelei kann unter Umständen zum Provisionsverlust führen. Foto: iStock/Straitel

Wird eine Immobilie verkauft, kann der Makler theoretisch auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschliessen. Dies ist rechtlich aber nur in sehr engen Grenzen zulässig und zwar dann, wenn es sich lediglich um Nachweismakelei handelt. Das heisst, die Aufgabe des Maklers besteht nur darin, Kontaktdaten potenzieller Käufer weiterzuleiten. Zudem muss eine Doppelmäkelei von Anfang an offengelegt werden. Besteht die Aufgabe des Maklers aber auch darin, darauf hinzuwirken, dass ein Geschäft zustande kommt, handelt es sich um eine Vermittlungsmäkelei. In diesem Fall ist Doppelmäkelei generell unzulässig.

Das droht: Bei unzulässiger Doppelmäkelei darf der Makler laut Obligationenrecht keine Provision verlangen.

Fehlende Angaben zur Immobilie und unzureichende Aufklärung

Vorsicht ist darüber hinaus bei der der sogenannten Benachrichtigungspflicht geboten. Makler müssen ihren Auftraggeber über ihre Tätigkeit informieren und wichtige Fragen hinsichtlich der Immobilie und der Marktsituation beantworten. Wenn Informationen verschwiegen werden, kann der Makler auf Schadenersatz verklagt werden.

„Wenn einem Immobilienmakler etwas auffällt, das zum Beispiel den Wert der Immobilie schmälert, muss er den Verkäufer darüber aufklären, wenn dies nicht offensichtlich ist und zu einer Streitigkeit mit dem Käufer führen könnte“, erklärt Rechtsanwalt Konrad Moor von Bürgi Nägeli Rechtsanwälte. Bemerkt der Makler beispielsweise, dass der Dachstuhl einer Immobilie von Hausschwamm befallen ist, muss er den Verkäufer darüber in Kenntnis setzen. Eine Immobilie, die zum Beispiel für 300.000 Franken verkauft würde, könne so tatsächlich nur 250.000 Franken wert sein.

Das droht: „Wenn der Käufer den Mangel entdeckt und verlangt, dass der Kaufpreis im Anschluss entsprechend gemindert wird, kann der Verkäufer einen allfälligen Schaden vom Makler einklagen“, sagt der auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwalt.

Maklerhaftung bei Exposé und Serviceleistungen

 Makler, Maklerpflichten, Füsse an Bahnhof, Foto: chalabala/fotolia.com
Gut aufpassen. Ein kleiner Fehltritt bei der Kundenberatung kann schon üble Folgen haben. Das gilt auch für Exposés von Maklern: Schon minimale Ungenauigkeiten können den Verlust der Provision zur Folge haben. Foto: chalabala/fotolia.com

Abhängig davon, welche Aufgaben der Makler übernimmt, entstehen ihm Aufklärungs- und Beratungspflichten. Dies gilt bereits dann, wenn er für seinen Kunden ein Exposé erstellt. „Wenn zum Beispiel im Exposé Informationen enthalten sind, die der Makler zuvor nicht mit dem Auftraggeber abgeklärt hat, kann er unter Umständen für unrichtige Informationen haftbar gemacht werden“, erklärt Moor. Denn indem der Makler sich vorher nicht ausreichend über die Immobilie informiert hat, hat er seine Beratungspflichten gegenüber dem potenziellen Käufer verletzt.

Auch in anderen Fällen kann der Makler für Angaben haftbar gemacht werden – etwa, wenn er den Wert eines Grundstücks schätzt und dem Auftraggeber zu diesem Preis rät. Wäre kurz nach Abschluss des Kaufvertrags ein weiterer Interessent bereit, 15 Prozent mehr zu zahlen, könnte der Fall vor einer Schlichtungsbehörde landen. Ebenfalls problematisch können Nutzungsvorschläge sein: Etwa, wenn der Makler dem Auftraggeber vorschlägt, eine Immobilie als Wohnraum statt als Ladenfläche zu verkaufen – sich dann aber herausstellt, dass dies nicht praktikabel ist.

Das droht: Der betroffene Käufer könnte vor Gericht Schadenersatz einklagen oder je nach Einzelfall sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern.

Fehler im Impressum

Für alle Dienstleister, die im Internet auftreten, gilt eine Impressumspflicht – auch für Makler. Wer auf bestimmte Angaben wie Name, Adresse und Kontakt-Adresse verzichtet oder sein Impressum für seine Kunden unzugänglich gestaltet, muss laut Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) mit Bussgeldern rechnen.

Das droht: Solche Gesetzesverstösse können mit Geldstrafen von bis zu 360 Tagessätzen geahndet werden.

Link-Tipp

Gehen Sie auf Nummer Sicher: Diese Angaben gehören ins Maklerimpressum.

Unverständliche oder ungewöhnliche Klauseln in den AGB

Fehler, Beratung, Foto: iStock/zhz_akey
Wenn AGB nicht verständlich sind, ist das nicht nur für den Kunden ein Problem – es kann unter Umständen auch den Makler die Provision kosten. Foto: iStock/zhz_akey

Schriftliche Maklerverträge enthalten in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Diese müssen klar und verständlich formuliert sein. Der Kunde muss die Möglichkeit haben, von ihrem Inhalt Kenntnis zu erlangen. Ungewöhnliche Klauseln, also solche, die einen geschäftsfremden Inhalt haben oder erheblich von den gesetzlichen Regelungen abweichen, sind unwirksam. Das können zum Beispiel Klauseln sein, die die gesetzlichen Verjährungsfristen vermindern oder anderweitig einschränken sollen. Auch unklar formulierte und damit missverständliche Regelungen werden im Zweifelsfall von Gerichten und Schlichtungsstellen zu Lasten desjenigen ausgelegt, der für den Inhalt der AGB-Regelungen verantwortlich ist.

Das droht: Betrifft eine solche Klausel die Provision, kann das zum Provisionsverlust führen. Handelt es sich um eine andere unzulässige Klausel, andernfalls würde sie die Schlichtungsstelle oder das Gericht zumindest für unwirksam erklären.

Vorsicht vor Urheberrechtsverstössen

Makler veröffentlichen in ihrem Alltag nahezu täglich Texte, Grafiken oder Bilder – zum Beispiel Fotos von Immobilien in Exposés. Dabei sollten sie immer darauf achten, dass sie auch das Recht haben, die jeweilige Datei veröffentlichen – und wenn sie nicht der Urheber eines Textes oder Bildes sind, eine Quellenangabe zu machen. Denn eine Veröffentlichung, die gegen das Urheberrecht verstösst, kann teuer werden.

Das droht: Wer gegen das Urheberrecht verstösst, riskiert Unterlassungsklagen und muss in der Regel Schadenersatz an den Urheber des jeweiligen Mediums zahlen – die Höhe ist dabei abhängig vom entstandenen Schaden. Zudem trägt der bei einer Unterlassungsklage Unterlegene die Gerichtskosten.

Link-Tipp

In diesem Artikel finden Makler weitere Informationen zum Thema Urheberrecht.

Wenn es doch zur Klage kommt

Trotz aller Vorsichtsmassnahmen kann es doch vorkommen, dass Makler verklagt, vor eine Schlichtungsstelle geladen oder aus dem Ausland abgemahnt werden. In diesen Fällen sollten sie die Situation zwar ernst nehmen, aber ruhig bleiben. Denn nicht selten stellt sich eine Klage als ungerechtfertigt heraus. In allen Fällen ist aber die Beratung durch einen auf Immobilien- und Maklerrecht spezialisierten Fachanwalt empfehlenswert. Hilfe erhalten Makler darüber hinaus bei der Schweizerischen Maklerkammer.

17.11.2017


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