Erneuerungsfonds: Der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften

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Stockwerkeigentümer müssen in der Regel monatlich in den Erneuerungsfonds einzahlen. Ist dieser Betrag zu hoch, kann er zusammen mit den üblichen Nebenkosten zu einer kaum stemmbaren Belastung werden. Aber auch eine zu niedrig angesetzte Rücklage stellt ein finanzielles Risiko dar. Die wichtigsten Infos zum Erneuerungsfonds im Überblick.

Geld, Erneuerungsfonds, Foto: pingpao/fotolia.com
Der Erneuerungsfonds ist notwendig, um Reparaturen am Wohnhaus zu bezahlen. Dafür legen alle Stockwerkeigentümer zusammen. Foto: pingpao/fotolia.com

Wer Stockwerkeigentümer ist, ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Denn ihm gehört nicht nur die eigene Wohnung, sondern anteilig auch das Gemeinschaftseigentum – also das Grundstück, auf dem das Gebäude steht und bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Darunter fallen beispielsweise das Treppenhaus, die gemeinsame Heizungsanlage oder die Dachdeckung.

Aber auch für diese Teile des Hauses gilt: Eigentum verpflichtet. Die Stockwerkeigentümer müssen ihr Gemeinschaftseigentum auch gemeinsam instand halten – und sich die Kosten dafür teilen. Getreu dem Sprichwort „Spare in der Zeit, dann hast du in der Not“, gibt es dafür den sogenannten Erneuerungsfonds.

Was ist der Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Muss am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden oder entsteht ein Schaden, werden die anfallenden Kosten von dieser Rücklage bezahlt. Allerdings muss eine solche Rücklage erst einmal gebildet werden. Daher ist für jeden Eigentümer jährlich ein gewisser Betrag fällig.

Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Bildung eines Erneuerungsfonds. Die Eigentümergemeinschaft beschliesst selbst, ob sie eine solche Rücklage ansparen möchte oder nicht. Fehlt ein solcher Fonds allerdings, muss Geld für notwendige Sanierungen von den Stockwerkeigentümern auf einen Schlag bezahlt werden. Das kann schwierig werden und dringend notwendige Sanierungsarbeiten verzögern.

Wofür wird der Erneuerungsfonds verwendet?

Schäden, Erneuerungsfonds, Foto: iStock/bulentozber
Schäden am Hausdach sind ein typischer Grund, um auf den Erneuerungsfonds zurückzugreifen. Foto: iStock/bulentozber

Stockwerkeigentümer haben kein Anrecht darauf, dass Gelder, die bereits in den Erneuerungsfonds geflossen sind, auch wirklich zweckgebunden für bestimmte Massnahmen verwendet werden, also beispielsweise für eine Erneuerung der Fassade.  Was mit den Geldern geschieht, entscheidet letztlich immer die Versammlung der Stockwerkeigentümer nach bestimmten Quoren. Für notwendige Reparaturmassnahmen, die lediglich der Wertsicherung dienen, genügt eine absolute Mehrheit. Sanierungen, die dagegen eine Wertsteigerung zur Folge haben, müssen mit einem sogenannten qualifizierten Mehr beschlossen werden, sie bedürfen also der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer und der Mehrheit nach Wertquoten. Mehrheit nach Wertquoten bedeutet, dass der Wert der Wohnungen der mit Ja stimmenden größer sein muss als der Wert der Wohnungen derer, die mit Nein stimmen. Bei besonders aufwendigen Luxussanierungen ist sogar die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer notwendig.

Auch wie genau der Erneuerungsfonds bei Renovierungsarbeiten eingesetzt wird, bestimmt die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Sie können eine Massnahme also vollständig, teilweise oder gar nicht aus der Rücklage bezahlen. Wird nicht auf die Rücklage zugegriffen, muss die Massnahme über einer Sonderumlage finanziert werden – ein einmaliger Geldbetrag den die Eigentümer zu zahlen haben.

Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?

Es ist umstritten, wie hoch der jährliche Beitrag in den Erneuerungsfonds sein sollte. Man geht bei Dach, Fassade und Gebäudehülle von einer Lebensdauer von 25 Jahren aus – der Erneuerungsfonds muss also so bemessen werden, dass zu diesem Zeitpunkt ausreichen Gelder vorhanden sind. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt eine jährliche Einlage von insgesamt 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes, die die Eigentümer dann anteilig aufeinander aufteilen.

Wer verwaltet den Erneuerungsfonds?

Erneuerungsfonds, Versammlung der Stockwerkeigentümer, Foto: Rawpixel.com/fotolia.com
Bei der Versammlung der Stockwerkeigentümer werden wichtige Punkte wie beispielsweise der Erneuerungsfonds besprochen. Foto: Rawpixel.com/fotolia.com

Die Verwaltung des Erneuerungsfonds gehört zum Aufgabenbereich des Hausverwalters. Zwar entscheidet die Eigentümerversammlung per Abstimmung, ob, in welcher Höhe und wofür in den Erneuerungsfonds eingezahlt werden soll. Der Verwalter kann aber einen Betrag vorschlagen und er hat ein Auge darauf, dass die Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer auch in die Tat umgesetzt werden. Er achtet zudem darauf, dass alle Eigentümer zuverlässig ihren Anteil zahlen, er legt den Erneuerungsfonds auf einem gesonderten Konto an und sorgt dafür, dass die Gemeinschaft im Fall der Fälle kurzfristig auf das Geld zugreifen kann.

Erneuerungsfonds zu hoch – Rücklage senken und Geld zurück?

Stellt sich heraus, dass die in den Erneuerungsfonds eingezahlten Beiträge jahrelang zu hoch waren, kann die Versammlung der Stockwerkeigentümer eine Senkung des Betrags beschliessen. Das ist immer dann eine gute Möglichkeit, wenn bereits eine angemessene Rücklage vorhanden ist. Alternativ kann die Eigentümerversammlung auch beschliessen, einen Teil des Erneuerungsfonds anzulegen. Darum kann sich nach Rücksprache auch der Verwalter kümmern. Wer vom zu viel gezahlten Beitrag etwas zurückhaben will, hat allerdings Pech gehabt, denn einen rechtlichen Anspruch auf eine Auszahlung gibt es nicht.

Erneuerungsfonds zu gering – Achtung Kostenfalle!

Sonderumlage, Erneuerungsfonds, Foto: elnariz/fotolia.com
Eine Sonderumlage kommt meistens unerwartet. Fallen die Kosten dann sehr hoch aus, kann das im finanziellen Fiasko enden. Foto: elnariz/fotolia.com

Sind die monatlichen Beiträge in den Erneuerungsfonds verhältnismässig niedrig, ist die Freude bei Eigentümern oder Kaufinteressenten erst einmal gross. Allerdings kann genau dort die Kostenfalle zuschnappen. Denn bei einem zu geringen Erneuerungsfonds spart sich über die Jahre auch nur ein kleiner Geldbetrag an. Kommt es dann zu einer aufwendigen oder unvorhergesehenen Instandsetzung wie einer Dachreparatur, reicht die Rücklage oft nicht aus. So bleibt der Eigentümergemeinschaft dann nichts anderes übrig, als eine Sonderumlage zu beschliessen.

Sind die Beiträge in den Erneuerungsfonds umlagefähig?

Die Beiträge in den Erneuerungsfonds sind nicht umlagefähig und dürfen vom Eigentümer nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Hierfür muss also immer der Wohnungseigentümer aufkommen.

Wohnungsverkauf: Gibt es eingezahlte Gelder zurück?

Verkauft ein Stockwerkeigentümer seine Wohnung, dann kann er den bisher gezahlten Betrag für den Erneuerungsfonds nicht zurückholen. Mit der Wohnung verkauft er nämlich auch einen Anteil am Fonds. Allerdings kann er sich vom Käufer eben dafür entschädigen lassen. Der eingezahlte Erneuerungsfonds bestimmt also den Wert einer Wohnung mit.

Zusammengefasst für Wohnungseigentümer: Der Erneuerungsfonds

Sind die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds zu hoch, bedeutet das eine saftige monatliche Rechnung. Sind sie zu niedrig, droht Stockwerkeigentümern unter Umständen eine teure Sonderumlage, wenn eine Reparatur am Haus ansteht. Darum sollte es im Interesse aller Eigentümer sein, eine angemessene Höhe für den Erneuerungsfonds zu bestimmen. Hierbei kann es sich lohnen, sich Hilfe bei einem erfahrenen Hausverwalter zu holen. Dieser kann einen Jahreswirtschaftsplan aufstellen und darin Einnahmen und Ausgaben kalkulieren, um so einen realistischen Jahresbetrag für die Einzahlung in den Erneuerungsfonds zu finden.

Letztlich entscheidet aber die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss, ob und in welcher Höhe ein finanzieller Puffer angespart werden soll. Allerdings gilt auch: mitgegangen, mitgefangen. Eigentümer müssen sich dem Wunsch der Mehrheit beugen. Wer als einzelner Eigentümer nicht in den Erneuerungsfonds investieren möchte oder eine Sonderumlage ablehnt, hat Pech gehabt – denn zahlen muss er in jedem Fall.


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