Diese Verjährungsfristen sollten Mieter kennen

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Miete, Nebenkosten und mehr – Mieter müssen zahlreiche Kosten tragen. Wenn der Vermieter es aber versäumt, diese rechtzeitig einzufordern, können die Forderungen verjähren – dann muss der Mieter nicht mehr zahlen. Von diesen Verjährungsfristen können Mieter profitieren.

Verjährungsfristen, Bleistift auf Kalender, Foto: sergign/fotolia.com
Nachdem eine gewisse Zeit vergangen ist, müssen Mieter den Zahlungsaufforderungen ihres Vermieters nicht mehr nachkommen. Es gibt jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen. Foto: sergign/fotolia.com

Schuldet ein Mieter seinem Vermieter Geld, kann letzter dies nur über einen begrenzten Zeitraum einfordern – dann verjähren die Ansprüche. Nach Ablauf einer bestimmten Frist haben Mieter Glück gehabt und müssen nicht mehr zahlen. Welche Verjährungsfristen gelten, ist abhängig von der Art der Forderung. So gelten für Mietforderungen etwa andere Verjährungsfristen als für die Zahlung etwaiger Schadenersatzansprüche.

Die Miete: Nach fünf Jahren muss der Mieter nicht mehr zahlen

Grundsätzlich legt das Obligationenrecht in Artikel 127 fest, dass alle Forderungen nach zehn Jahren verjähren, für die das Bundeszivilrecht nicht etwas andere bestimmt. Allerdings verkürzt das Gesetz in Artikel 128 diese Verjährungsfrist für Miet- und Pachtzinsen auf fünf Jahre. Das bedeutet: Zahlt der Mieter die Miete nicht und der Vermieter fordert ihn fünf Jahre lang nicht zum Zahlen auf, so kann sich der Mieter freuen: Er muss dann auch nichts mehr zahlen.

Die Verjährung beginnt dann zu laufen, wenn der Mietzins eigentlich fällig wäre, regelmässig also zum Ende eines jeden Monats. Je nach Kanton oder Gemeinde können allerdings auch andere Termine ortsüblich sein oder vertraglich geregelt werden.

Rückforderung überhöhter Miete in der Regel nicht möglich

In der Schweiz müssen sich Mieten am sogenannten Referenzzinssatz orientieren. Dieser wird vier Mal im Jahr überprüft und dann gegebenenfalls angepasst. Mieter können von ihrem Vermieter dann eine Mietzinsreduktion verlangen. Allerdings: Rückwirkend geht das nicht. Der verminderte Mietzins steht den Mietern erst ab dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu.

Für den Mieter heisst das: Das Senkungsbegehren muss vor diesem Termin beim Vermieter eingetroffen sein. Erhält der Vermieter den Brief später, gilt das Senkungsbegehren zwar dennoch – aber erst für eine Senkung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Link-Tipp

In diesem Artikel finden Mieter weitere Informationen zum Thema Mietzinsreduktion.

Verjährungsfristen der Nebenkosten: je nach Mietvertrag

Heizkosten, Katze auf Heizung, Verjährungsfristen, Foto: Africa Studio/fotolia.com
Heizkosten können auf den Mieter umgelegt werden – allerdings nur innerhalb bestimmter Fristen. Foto: Africa Studio/fotolia.com

Ähnlich wie der Mietzins selbst verjähren noch ausstehende Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einer Wohnung. Wer also beispielsweise im September 2018 eine Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode vom 1. Juli 2012 bis zum 30. Juni 2013 erhält, muss diese in der Regel nicht mehr bezahlen. Der Anspruch des Vermieters ist bereits am 30. Juni 2018 verjährt.

In einigen Mietverträgen ist eigens geregelt bis wann die Nebenkosten abgerechnet sein müssen. Allerdings sind diese Klauseln meist lediglich Ordnungsvorschriften, keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Das heisst: Hier gilt dennoch die fünfjährige Verjährungsfrist. Allfällige Zahlungen müssen auch dann noch entrichtet werden, wenn die im Mietvertrag genannte Frist überschritten ist.

Eine Ausnahme hiervon ist nur möglich, wenn im Mietvertragsformular ausdrücklich steht, dass Nachzahlungen an die Nebenkosten nicht mehr geschuldet sind, wenn die Rechnung nicht innert der Frist eintrifft.

Irrtümlich bezahlte Nebenkosten kann ein Mieter für maximal zehn Jahre seit der Zahlung zurückfordern. Er muss dies innert zwölf Monaten machen, nachdem ihm sein Irrtum bewusst wird. Und: Vor einer Schlichtungsstelle sollten sich Mieter auf jeden Fall auf die Verjährung berufen – sonst kann es passieren, dass sie dennoch bezahlen müssen.

Schadenersatzansprüche: Verjährungsfristen von zehn Jahren

Wenn der Vermieter gegen den Mieter Schadenersatzansprüche geltend macht, beträgt die Verjährungsfrist ebenfalls zehn Jahre. Dies ergibt sich aus Artikel 97 des Obligationenrechts. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter den Schadenersatz fordert.

Achtung: Unterbrechung der Verjährung

Gläubiger können jede Verjährungsfrist durch eine Betreibung oder die Einreichung einer Klage unterbrechen. Das hat zur Folge, dass die Frist zu diesem Zeitpunkt wieder von Neuem beginnt. So können Gläubiger verhindern, dass eine Forderung verjährt.

Gerade Mieter sollten die genannten Verjährungsfristen im Blick behalten. Denn nicht immer denkt der Vermieter daran, rechtzeitig sein Geld zu verlangen. Eben das kann letzten Endes bares Geld wert sein.

Achtung

Trotz Verjährung gezahlt: Mieter können Geld nicht zurückverlangen

Finanzielle Forderungen existieren theoretisch für immer – sie können nur nach der Verjährung nicht mehr eingefordert werden. Das bedeutet: Zahlt ein Mieter eine bereits verjährte Forderung versehentlich oder weil er von den Fristen nichts weiss, kann er das Geld trotzdem nicht zurückverlangen.

15.11.2017


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