Die Pflichten des Auftraggebers: Dann steht Maklern Schadenersatz zu

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Wenn ein Immobilienmakler einen Auftrag übernimmt, verpflichtet er sich, die Interessen des Auftraggebers zu wahren. Doch diese Treue- und Sorgfaltspflicht ist keine Einbahnstrasse. Auch der Auftraggeber hat gegenüber dem Makler gewisse Pflichten. Wenn er sich nicht daranhält, ergibt sich unter Umständen ein Schadenersatzanspruch.

Auftraggeberpflichten, Maklervertrag, Foto: iStock/Deagreez
Viele Auftraggeber glauben, ihre einzige Pflicht gegenüber dem Makler sei das Zahlen der Provision. Doch aus dem Maklervertrag ergeben sich noch ein paar Nebenpflichten. Wird dagegen verstoßen kann dem Makler sogar Schadenersatz winken. Foto: iStock/Deagreez

Immobilienmakler sind Dienstleister. Sie sollen Immobilien und Grundstücke bestmöglich vermakeln. Dafür wird mit dem Auftraggeber – ob nun Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter – ein Maklervertrag abgeschlossen. Da dieser in der Regel erfolgsorientiert ist, also erst nach erfolgreicher Vermittlung des Objektes die Provision fällig wird, ist dieser Vertrag kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag. Doch ganz aus der Pflicht können sich Auftraggeber nicht nehmen. Einige Pflichten lassen sich aus dem Obligationenrecht (OR) ableiten. Diese Verpflichtungen gehen Auftraggeber mit dem Abschluss eines Maklervertrages ein:

Makler und Auftraggeber stehen im gegenseitigen Treue- und Sorgfaltsverhältnis

Zwischen Makler und Auftraggeber sollte ein gewisses Vertrauensverhältnis herrschen, beide brauchen einander: Ohne den Auftraggeber hätte der Makler kein Objekt zu vermakeln und damit auch keine Provision. Ohne den Makler sind aber auch die Erfolgsaussichten eines Verkäufers oder Käufers eher gering.

Vollständige und richtige Angaben stärken das Vertrauen

Das wohl beste Mittel, dieses Vertrauen aufzubauen, ist Ehrlichkeit. Sowohl Makler als auch Auftraggeber verpflichten sich einander zu wahrheitsgemässen und vollständigen Angaben, heisst es aus der Anwaltskanzlei Bürgi Nägeli aus Zürich. Wenn der Makler erfolgreich vermittelt, der Hauptvertrag aber aufgrund falscher Informationen scheitert, ist der Makler nur dann haftbar, wenn er die Angaben bewusst verfälscht.  Sind die Angaben, die der Makler macht, zwar falsch, aber er hat sie in dieser Form von seinem Auftraggeber bekommen, so ist der Makler grundsätzlich nicht haftbar (OR 101). Denn Makler sind nicht verpflichtet, diese Angaben zu überprüfen. Auftraggeber sind daher im Sinne der Sorgfaltspflicht dazu angehalten, vollständige und richtige Angaben zu machen.

Makler sollte alle Problemstellen des Objekts kennen

Auftraggeberpflichten, Vermittlung, Foto: iStock/andresr
Um die Immobilie an den Mann zu bringen, braucht der Makler alle notwendigen Informationen – auch die, die die Vermittlung schwieriger gestalten. Foto: iStock/andresr

Der Auftraggeber sollte den Makler ausserdem über alle die Vertragsvermittlung erschwerenden Umstände aufklären. Wenn der Auftraggeber beispielsweise bereits in Vertragsverhandlungen über das zu vermittelnde Objekt steht, muss er das dem unbeteiligten Makler mitteilen, heisst es aus der Rechtsanwaltskanzlei Bürgi Nägeli. Damit werden unnötige Ausgaben des Maklers verhindert, der dann keine weiteren Anzeigen über Portale wie immowelt.ch oder in Zeitungen schalten braucht. Dann verliert der Makler zwar seinen Provisionsanspruch, aber er erleidet nicht noch zusätzlichen finanziellen Schaden.

Experten-Tipp

Für die Vermittlung von Immobilien nehmen Makler viel Zeit und Kosten auf sich. Eine Provision erhalten sie jedoch nur im Erfolgsfall. Lesen Sie, wie Makler nicht auf ihren Unkosten sitzen bleiben.

Finanziellen Schaden erleidet der Makler auch dann, wenn der Auftraggeber ihn ohne wirkliches Verkaufsinteresse beauftragt, nur um den Marktwert seiner Immobilie herauszufinden. Kann der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber nie die Absicht hatte zu verkaufen, dann kann der Makler Schadenersatz verlangen. „Ein Mangel dieser Absicht lässt sich nur sehr schwer erkennen und noch schwieriger zu beweisen“, so die Rechtsexperten. Denn eine Pflicht, die Immobilie wirklich zu veräussern gibt es für den Auftraggeber nicht. Schliesslich kann dieser auch schlichtweg seine Meinung ändern, weil beispielsweise ein finanzieller Engpass überwunden und der Hausverkauf dadurch nicht mehr nötig ist. Jegliche Klauseln im Maklervertrag, die den Auftraggeber dahingehend unter Druck setzen, sind unwirksam.

Informationen müssen vertraulich behandelt werden

Neben der Sorgfaltspflicht hat der Auftraggeber seinem Makler gegenüber auch eine Treuepflicht. So muss er die vom Makler erhaltenen Informationen vertraulich behandeln. Er darf beispielweise die vom Makler erfahrenen Angebote nicht einem anderen mitteilen, der diese Informationen dann ausnutzt und selbst ein Geschäft abschliesst.

Mit einem Exklusivvertrag verpflichtet sich Auftraggeber nur einem Makler

Wenn ein Auftraggeber eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, stellt sich ihm oftmals die Frage, ob er den Auftrag auch an mehrere Makler vergeben kann, um seine Erfolgschancen zu erhöhen. Dieses Recht hat er prinzipiell. Ausser der Maklervertrag wird mit dem sogenannten Merkmal der Ausschliesslichkeit abgeschlossen, wodurch der Maklervertrag zu einem Exklusivvertrag wird. Dadurch verpflichtet sich der Auftraggeber, dass er während der Laufzeit des Auftrages keinen weiteren Makler für dasselbe Objekt anheuert, so die Rechtsexperten von Bürgi Nägeli. Der Auftraggeber darf aber trotz Maklervertrag weiterhin selbst nach von ihm gewünschten Kaufobjekten oder Kaufinteressenten suchen. Nur, wenn es sich um eine sogenannte verschärfte Exklusivitätsklausel handelt, verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, einen selbst gefunden Interessenten an den Makler weiter zu verweisen. In diesem Fall verliert der Makler seinen Provisionsanspruch nicht.

Schadenersatzanspruch bei Verletzung der Auftraggeberpflichten

Wenn der Auftraggeber absichtlich oder aus Fahrlässigkeit eine oder mehrere Pflichten verletzt und dadurch dem Makler finanzieller Schaden zugefügt wird, so hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz. Diese Regelung ist gesetzlich in den Artikeln 41 beziehungsweise 402 des Obligationenrechts verankert. Allerdings muss der Makler den Schaden nachweisen können. Ob und in welcher Höhe der Schadenersatz gezahlt wird, entscheiden Gerichte je nach Einzelfall.

Hauptpflicht ist die Zahlung der Provision

Auftraggeberpflichten, Maklerprovision, Foto: iStock/pixelfit
Die Hauptpflicht des Auftraggebers gegenüber dem Makler ist und bleibt das Bezahlen der Provision nach der erbrachten Leistung. Foto: iStock/pixelfit

Hat ein Makler seinen Auftrag erledigt und einen passenden Käufer beziehungsweise Mieter oder das passende Objekt gefunden, dann ist es an dem Auftraggeber die vereinbarte Provision zu zahlen. Allerdings nur dann, wenn der abgeschlossene Kauf- oder Mietvertrag wirklich durch das Zutun des Maklers zustande gekommen ist. Hat ein Auftraggeber nebenher selbst weitergesucht und aufgrund dessen ist es zu einem Vertragsabschluss gekommen, geht der Makler leer aus – es sei denn, es wurde eine verschärfte Exklusivitätsklausel in den Maklervertrag aufgenommen. Haben mehrere Makler den Auftrag bearbeitet, wird nur der bezahlt, der den Abschluss zu verantworten hat.

Experten-Tipp

Hat der Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, steht ihm eine Provision zu. Lesen Sie, wie hoch diese sein darf und wer sie zahlt.


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