Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – die richtige Bieterstrategie

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Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer wieder Immobilien unterhalb des Marktpreises. Doch oft sind nur unvollständige Informationen über eine Immobilie vorhanden und so bringt der Erwerb auf diesem Weg immer auch ein gewisses Risiko mit sich. Wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen.

Gibt es bei einer Zwangsversteigerung Schnäppchen, müssen sich Interessenten oft gegen viele Mitbieter durchsetzen. Ob’s am Ende immer noch ein Schnäppchen ist? Foto: izusek/iStock

Ein Traumhaus zum Schnäppchenpreis? Klingt unmöglich. Ist es aber nicht. Es ist durchaus realisierbar, eine tolle Immobilie zum günstigen Preis zu bekommen – bei einer Zwangsversteigerung. Nicht selten werden dort Immobilien deutlich unter ihrem Schätzwert erworben. Die gesetzliche Grundlage für Zwangsversteigerungen sind im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) sowie in der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) geregelt.

Das Verfahren der sogenannten Grundpfandverwertung ist allerdings nicht das erste Mittel der Wahl – eher das letzte. Häufig geht einer Zwangsversteigerung ein langer Weg voraus. Die Gläubiger – in aller Regel eine Bank – nutzen in der Regel erst alle möglichen anderen Optionen, um an ihr Geld zu kommen. So bieten Banken ihren Schuldnern oft die Möglichkeit, ihr Darlehen eine Zeit lang tilgungsfrei zu stellen, um die monatliche Belastung zu senken. Oder sie unterstützen ihn beim Verkauf der Immobilie auf dem freien Markt, da sich auf diesem Weg oft ein höherer Preis erzielen lässt. Zeigt sich der Schuldner nicht kompromissbereit oder sind alle Möglichkeiten erfolglos ausgeschöpft, bleibt als letzter Schritt nur noch die Zwangsversteigerung.

Gründe, die zur Versteigerung einer Immobilie führen

Können die Schulden nicht mehr gezahlt werden, kann es passieren, dass das Wohneigentum versteigert werden muss. Foto: Wayhome Studio/fotolia.com

Es gibt zwei Gründe, die zur Versteigerung einer Immobilie führen. Bezahlt jemand die Raten für die Hypothek nicht mehr, kann die Bank eine betreibungsrechtliche Versteigerungder Liegenschaft erwirken. Dabei sind andere Güter des Schuldners nicht betroffen. Ein anderer Grund ist, wenn eine Person oder ein Unternehmen zahlungsunfähig ist. Hierbei ist die Immobilie Teil der Konkursmasse. Daher auch der Begriff konkursamtliche Versteigerung. In diesem Fall verliert der Schuldner seinen ganzen Besitz – das heisst, nicht nur die Immobilie, auch sein Vermögen, Autos, teure Möbel oder Luxusgegenstände. Einzig Dinge, die zum alltäglichen Lebensbedarf zählen – wie beispielsweise Kleidung – darf er behalten. Ebenfalls nicht in die Konkursmasse fällt das Guthaben von gebundener Vorsorge. Anders als bei Betreibungsobjekten gibt es bei der konkursamtlichen Versteigerung keinen Mindestpreis. Bis zum Versteigerungstermin kann der Schuldner bei einer betreibungsrechtlichen Versteigerung den Verlust der Immobilie abwenden, wenn er seine Schulden komplett zahlen kann. Bei einer konkursrechtlichen Versteigerung reicht es allerdings nicht, nur die Schulden für die Immobilie zu zahlen. Um hierbei die Versteigerung abzuwenden, müssen alle angemeldeten Forderungen bezahlt sein.

Bekanntgabe des Versteigerungstermins

Wo und wann es zu Zwangsversteigerungen kommt, muss mindestens vier Wochen vorher im kantonalen Amtsblatt, im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB), und auf den Webseiten des zuständigen Konkurs- oder Betreibungsamts veröffentlicht werden (Art. 257 SchKG). Die amtliche Publikation auf Webseiten ist  nicht vorgeschrieben. Aber auch Internetplattformen wie www.immowelt.ch enthalten Inserate zu Zwangsversteigerungs-Objekten. Zudem wird durch ein Unternehmen in einem Turnus von drei Wochen ein Zwangsversteigerungskatalog für die gesamte Schweiz herausgegeben, der kostenpflichtig übers Internet bestellt werden kann. Neben dem Termin der Versteigerung, enthält die Bekanntgabe auch immer die wichtigsten Eckdaten des zu versteigernden Objekts:

  • Lage
  • Zimmerzahl – wird nur bei Wohnungen, nicht aber bei Häusern angegeben
  • der Schätzwert

Interessenten können in der Regel weitere und umfassendere Informationen bei den Behörden einsehen oder über die Internetplattformen anfordern. Dazu wird von Experten auch dringend geraten, da sonst die Gefahr besteht, dass aus dem vermeintlichen Schnäppchen eine Kostenfalle wird.

Voraussetzung zum Mitbieten bei einer öffentlichen Versteigerung

Versteigerungstermine sind sogenannte öffentliche Verwertungsakte, an denen jeder teilnehmen darf. Mitsteigern darf jeder, der voll geschäftsfähig ist, also das 18. Lebensjahr vollendet hat. Zum Nachweis muss die Identitätskarte (ID) oder ein anderes amtliches Personalausweisdokument vorgezeigt werden. Will ein Ausländer ohne ersten Wohnsitz in der Schweiz eine Immobilie ersteigern, muss er sich vorher mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – umgangssprachlich als Lex Koller bekannt – befassen.

Eine Anwesenheitspflicht ist für Bieter nicht gegeben. So kann man einen Vertreter bestimmen oder ein schriftliches Angebot abgeben.

Ablauf der Zwangsversteigerung – worauf Bieter achten sollten

Mit der Suche nach passenden Objekten ist es noch nicht getan. Bieter sollten sich gut auf die Versteigerung vorbereiten. Foto: Minerva Studio/fotolia.com

Ist ein auf dem Papier passendes Objekt gefunden, sollten Interessenten sich die Immobilie vor Ort ansehen. Meist werden vor der Versteigerung vom zuständigen Konkurs- oder Betreibungsamt ein bis zwei Termine für Besichtigungen angeboten. Dort erhält der Interessent aber nicht nur ein genaueres Bild über den Zustand des Objekts, sondern in der Regel auch einen guten Eindruck davon, wie begehrt das Steigerungsobjekt ist. Je mehr Menschen sich eine Immobilie anschauen, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass bei der Versteigerung der Preis in die Höhe geht.

„Es kann vorkommen, dass sich der Schuldner gegen die Verwertung seiner Liegenschaft widersetzen will und beispielsweise die Besichtigungen von Kaufinteressenten verhindern möchte“, weiss Urs Benz, Amtsleiter des Konkursamts in St. Gallen. In diesen Fällen bestehe aber die Möglichkeit, dass sich das zuständige Amt mithilfe der Polizei Zutritt zur Liegenschaft verschafft. Oftmals sind die Immobilien aber gar nicht mehr bewohnt. Falls doch, stellt die Konkursverwaltung eine Frist – in der Regel bis zum Versteigerungstermin –, bis zu der der Schuldner ausgezogen sein muss. Lässt dieser die Frist verstreichen, kann es zu einer Zwangsräumung kommen.

Um letztlich eine Entscheidung zu treffen, ob sich mitsteigern lohnt, sollten Interessenten einen Blick ins Lastenverzeichnis werfen.  Aus diesem gehen neben den Grundpfandrechten auch andere Lasten hervor, wie Wohn- oder Durchleitungsrechte. Ausserdem sollten die Steigerungsbedingungen gut studiert werden. Diese sind beim Konkurs- oder Betreibungsamt mindestens zehn Tage vor der Versteigerung im Lokal des Betreibungsamtes ausgelegt und einzusehen (Art. 134 SchKG). Ist beispielsweise ein sogenannter Doppelaufruf ( Art. 142 SchKG) vorgesehen, gilt es abzuwägen, ob gleich in der ersten Runde mitgeboten wird. Bietet dort nämlich niemand oder zu niedrig, um die ausstehenden Forderungen zu decken, wird die Immobilie anschliessend ohne Lasten ein zweites Mal ausgerufen.

Info

Der Doppelaufruf

Bei einem Doppelaufruf wird das Grundstück zweimal zur Versteigerung aufgerufen – einmal mit und einmal ohne Lasten. Dies ist allerdings nur statthaft, wenn die Immobilie ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers belastet wurde – zum Beispiel mit einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht wie etwa einem Wohnrecht. Dies wird in der Regel in den Steigerungsbedingungen erwähnt, muss aber spätestens zu Beginn der Steigerung bekannt gegeben werden. Der erste Aufruf erfolgt mit Last. Deckt das Höchstgebot die Forderungen des Gläubigers nicht, kommt es zu einem zweiten Aufruf ohne Lasten. Kommt beim zweiten Anlauf kein höheres Gebot zustande, bekommt der Höchstbietende vom ersten Aufruf den Zuschlag – weiterhin mit Last. Ist das Gebot jedoch höher als bei der ersten Versteigerung, bekommt der neue Bieter den Zuschlag und die Last wird aus dem Grundbuch gelöscht.

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten: Will auch nach der zweiten Aufforderung des Auktionators keiner mehr bieten, geht der Zuschlag an den Höchstbietenden. Foto: Gena/fotolia.com

Bei der Versteigerung selbst wird dann das Objekt ausgerufen, die Steigerungsbedingungen verlesen und der eigentliche Steigerungsprozess gestartet. Nun können die Interessenten anfangen zu bieten. „Gesetzlich festgeschriebene zeitliche Vorgaben gibt es nicht. Allerdings muss der ganze Steigerungsablauf für alle klar sein“, sagt Urs Benz. Bietet auch nach der zweiten Aufforderung durch den Auktionator keiner mehr, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Eine Voraussetzung für einen gültigen Zuschlag bei einer betreibungsrechtlichen Steigerung ist das Deckungsprinzip. Das besagt, dass das Angebot die Forderungen der vorangehenden Grundpfandgläubiger decken muss. Da jedoch die Höhe der Schulden meist niedriger ausfallen als der Schätzwert der Immobilie, ist es trotz Deckungsprinzip möglich, ein Schnäppchen zu machen.

Achtung

Banken können Schnäppchenjägern bei einer Zwangsversteigerung immer noch einen Strich durch die Rechnung machen. Denn eine Bank wird unter Umständen so lange mitbieten, bis der Preis so hoch ist, dass damit die bei ihr ausstehenden Forderungen beglichen werden können.

Kann der Höchstbietende die Voraussetzungen der Steigerungsbedingung nicht erfüllen, verfällt sein Gebot und der Zuschlag geht an das jeweils nächst niedrigere Gebot über.

Ist der Zuschlag wirksam, muss der Meistbietende noch vor Ort direkt seine Personalien abgeben und eine Sicherheit hinterlegen. Diese beträgt zehn bis 20 Prozent des Schätzwertes des ersteigerten Objekts, aber maximal 100.000 Franken. Liegt der Preis höher, muss der Teil, der die 100.000 Franken übersteigt, gemäß Geldwäschereigesetz über einen Finanzintermediär gezahlt werden (Art. 136 SchKG). Als Finanzintermediäre gelten Personen, die berufsmässig fremde Vermögenswerte annehmen, aufbewahren oder helfen, diese anzulegen beziehungsweise zu übertragen. Für die Anzahlung gibt es dann aber auch gleich die Schlüssel für die Immobilie – sie geht mit sofortiger Wirkung in den Besitz des Käufers über.

Bis zur Eintragung ins Grundbuch gibt es aber eine zehntägige Einsprachefrist (Art. 17 SchKG). Erst wenn diese verstrichen ist und danach der Restbetrag überwiesen wurde, folgt der Eintrag ins Grundbuch und damit die offizielle Eigentumsübertragung. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer das Objekt auch versichert haben. Bis dahin ist es meist über eine Kollektivversicherung des jeweiligen Konkurs- oder Betreibungsamtes versichert.

Info

In der Regel ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Versteigerung geräumt. Die vorherigen Eigentümer müssen gemäss amtlicher Verfügung aus ihren Häusern oder Wohnungen vorher ausgezogen sein.

Den Restbetrag muss der Käufer dann innerhalb einer gesetzten Frist zahlen. Die Frist beträgt in der Regel 30 Tage ab Zuschlagserteilung, kann aber auch kürzer angesetzt sein. Wie lang der Käufer genau Zeit hat, ist den jeweiligen Steigerungsbedingungen zu entnehmen.

Mit der Ersteigerung gehen alle Rechte und Pflichten sowie allfällige Mietverträge auf den Käufer über. Die Mietverträge kann er im Rahmen des Mietrechts anpassen oder kündigen.

Link-Tipp

Für Vermieter ist es kompliziert, einen Mietvertrag zu kündigen. Lesen Sie, welche formellen Vorgaben Sie bei der Kündigung eines Mieters beachten müssen.

Die Kosten einer Zwangsversteigerung

Hat sich ein Interessent entschieden, für ein Objekt zu bieten, sollte er die Finanzierung mit der Bank abklären. Dabei sollte unbedingt der maximale Kreditrahmen schriftlich bestätigt werden. Diese Bestätigung ist in der Regel kostenfrei.

Wer nicht viel von Immobilien versteht, sollte zu einer Besichtigung des Objekts eine Baufachperson mitnehmen. Der kann den Zustand der Immobilie beurteilen und auch Auskunft über eventuell anfallende Renovationskosten oder dem Ausbaupotenzial geben. Ein solcher Experte kostet etwa 150 Schweizer Franken pro Stunde. Ebenfalls möglich, wenn auch teuer, ist es, einen eigenen Gutachter die Immobilie schätzen zu lassen. Dafür liegen die Kosten meist schon im vierstelligen Bereich.

Risiken bei einer Zwangsversteigerung

Von außen sehen diese Häuser weitgehend in Ordnung aus – aber von innen? Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbietet, geht ein gewisses Risiko ein, wenn er den Besichtigungstermin nicht wahrnimmt. Foto: annanahabed/fotolia.com

So schön es auch klingt, das Traumhaus zum Schnäppchenpreis hat auch seine Risiken. Im Gegensatz zu einem regulären Hauskauf fällt beispielsweise die Möglichkeit weg, später Mängel zu reklamieren. Es wird erworben, wie gesehen. Auf Kosten für eine spätere Mängelbeseitigung bleibt der Käufer sitzen. Wer sich selbst also keine fachgerechte Beurteilung bei der Besichtigung zutraut, sollte zu diesem Termin einen Gutachter dabeihaben. Der kostet zwar extra, aber diese Investition ist in der Regel geringer, als das aufgrund von Mängeln drohende Kostenrisiko.

Auch ein Lapsus in den Formalitäten kann den Kauf scheitern lassen beziehungsweise zusätzliche Kosten nach sich ziehen. Wer nach dem obligatorischen „zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten“ den Zuschlag erhält, muss noch vor Ort seine Personalien richtig und vollständig angeben. Diese Angaben dienen als Grundlage für den Grundbucheintrag. Müssen später falsche oder unvollständige Daten geändert werden, ist das mit Kosten verbunden.

Ist das Objekt erst einmal ersteigert und der Bieter tritt aus irgendeinem Grund wieder zurück, kann es für ihn dennoch teuer werden: Das zuständige Konkurs- oder Betreibungsamt muss dann einen neuen Termin zur Versteigerung anberaumen und die anfallenden Kosten trägt der erste Bieter. Doch da hört es noch nicht auf. Für ihn heisst es nun Daumen drücken, denn fällt das höchste Gebot bei der zweiten Versteigerung niedriger aus, als das eigene, muss der erste Käufer die Differenz bezahlen. Hat er die Immobilie also für 800.000 Franken ersteigert, bei der zweiten Versteigerung beläuft sich das Höchstgebot aber nur auf 600.000 Franken, schuldet der erste Bieter dem Konkursamt 200.000 Franken.

Tipps für die richtige Bieterstrategie

Wer noch nie bei einer Versteigerung war, sollte sich, bevor er selbst mitsteigert, ein paar ansehen. Denn als Zuschauer lernt man am besten alles Wichtige über den Ablauf kennen.

Vor dem eigentlichen Termin sollten Bieter sich ein Höchstgebot festlegen, über das dann auch nicht hinaus gegangen werden sollte. Wurde beim Besichtigungstermin ersichtlich, dass vieles am Objekt renoviert werden muss, sollten die kalkulierten Kosten vom Höchstgebot abgezogen werden. Ansonsten kann es passieren, dass sich ein Bieter finanziell übernimmt.

Fazit: Erst rechnen, dann bieten

Ob sich der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung lohnt, hängt von der Immobilie und dem Preis ab, den man letztendlich zahlen muss. Und genau das lässt sich eben im Vorfeld nicht immer einschätzen. Interessenten sollten deswegen alle verfügbaren Informationen zusammentragen und sich klarmachen, welche Informationen sie nicht haben. Sie sollten dann das Risiko  abschätzen und entscheiden, ob sich ein Mitsteigern wirklich lohnt.


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