Das können Vermieter von der Steuer abziehen

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Makler, Instandhaltungskosten, Investitionen in die Energieeffizienz: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar so manche Kosten, kann davon aber auch einiges von der Steuer abziehen. Ein Überblick über die Posten, die Vermieter in der Steuererklärung nicht vergessen sollten.

Vermieter, Steuer abziehen, Foto: iStock.com/Kerkez
Rückerstattung vom Finanzamt: Vermieter können einiges von der Steuer abziehen. Foto: iStock.com/Kerkez

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben einigen Ausgaben – von Wartungs- bis hin zu Renovationskosten. Und wenn der Mieter wechselt, muss auch der Makler bezahlt werden. Im Gegenzug können Vermieter allerdings einiges von der Steuer abziehen und so viel von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen sie bei der Steuererklärung ihre Ausgaben mit einer Quittung oder Rechnung belegen. Es ist für Vermieter also unabdinglich, solche Belege zu sammeln und aufzubewahren, um die Kosten später in der Steuererklärung berücksichtigen zu können.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer abziehen

Prinzipiell sind sämtliche Kosten abzugsfähig, die für den Unterhalt oder die Renovation des Eigenheims notwendig sind. Aber auch weitere Ausgaben können Vermieter von der Steuer abziehen:

Verwaltungskosten, Makler und Immobilienanzeigen

Bei der Vermietung sind gewisse Kosten der Liegenschaftsverwaltung grundsätzlich abzugsfähig. Dazu zählen beispielsweise die Kosten für den Immobilienverwalter, den Makler oder die Kosten für Immobilienanzeigen. Ebenfalls abziehbar sind etwaige Barauslagen des Vermieters selbst, etwa Bankspesen oder Kosten für Telefon oder Porti. Nicht abzugsfähig sind dagegen die Kosten der Eigenverwaltung. Wenn der Vermieter die Immobilie also selbst verwaltet und vermittelt, darf er dafür bei der Steuererklärung nichts abziehen.

Schuldzinsen

Oft finanzieren Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen. Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Tilgungsleistungen und Zinsen. Ebendiese Schuldzinsen können Vermieter ebenfalls von der Steuer abziehen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

Anschaffungskosten, Herstellungskosten, von der Steuer abziehen, Foto: Halfpoint/fotolia.com
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können Vermieter von der Steuer abziehen. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Bei der Steuererklärung können zudem der Kaufpreis oder die Baukosten sowie eventuelle Instandhaltungskosten angegeben werden.

Zu den Instandhaltungskosten zählen jene Arbeiten, die notwendig sind, um die Immobilie zu erhalten. Unterschieden wird dabei zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten. Zum steuerlichen Abzug zugelassen sind grundsätzlich werterhaltende Arbeiten. In diese Kategorie fällt beispielsweise die gleichwertige Renovierung der Fassade oder die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage, nachdem die alte nicht mehr funktioniert.

Wertvermehrende Aufwendungen können zunächst nicht abgezogen werden. Immobilieneigentümer sollten diese dennoch sorgfältig dokumentieren und etwaige Rechnungen aufheben. Der Grund: Bei einem möglichen späteren Verkauf erheben alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer. Wertvermehrende Arbeiten können dann verwendet werden, um ebendiese Steuer zu senken. Diesbezüglich gibt es bei den verschiedenen Kantonen unterschiedliche Richtlinien.

Info

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Ob eine bestimmte Massnahme in der Mietwohnung nun werterhaltend oder wertvermehrend war, ist nicht immer leicht zu unterscheiden. Wer etwa eine Küche renoviert, wird dabei unter Umständen eine höherwertigere einbauen als zuvor. Um späteren Streitigkeiten mit dem Steueramt vorzubeugen, empfiehlt sich die rechtzeitige Beratung durch einen Experten und eine detaillierte Aufstellung aller Kosten.

Investitionen in die Energieeffizienz

Energetische Sanierung, Energieeffizienz, Dämmung, Foto: iStock.com/ivansmuk
Wer in die energetische Sanierung seiner Immobilie investiert, kann steuerlich profitieren. Foto: iStock.com/ivansmuk

Wer in die Energieeffizienz seiner Immobilie investiert, kann auch diese Kosten beim Steueramt geltend machen. Dabei ist es egal, ob er sein Dach neu dämmt, Energiesparfenster einbauen lässt oder auf erneuerbare Energien setzt. Wichtig ist nur, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb durchgeführt werden – wer also selbst dämmen will, kann bei der Steuererklärung auch nichts abziehen.

Pauschaler oder effektiver Abzug

Welcher Betrag letztlich von der Steuer abgezogen werden kann, liegt übrigens teilweise in der Hand des Vermieters. Ausser im Kanton Luzern kann dieser nämlich bestimmen, ob er einen gewissen Prozentsatz des Brutto-Mietertrags von der Steuer abziehen will oder die tatsächlichen Kosten. Bei Renovationsarbeiten und Investitionen in die Energieeffizienz handelt es sich dabei dann um jenen Betrag, der letztlich auf der Rechnung des Fachbetriebs ausgewiesen ist. Dieser kann sowohl Material- als auch Arbeitskosten umfassen.

Kantonale Regelungen beachten

Die hier genannten Kosten sind allesamt schweizweit von der Steuer abziehbar. In den einzelnen Kantonen gibt es aber häufig zusätzliche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. So gelten beispielsweise im Kanton Bern gesonderte Abzüge für Immobilien, die mit Mobiliar vermietet werden. Vermieter sollten sich daher immer direkt vor Ort nach den kantonalen Abzügen erkundigen.

Steuertipps für Vermieter: Treuhänder lohnen sich

Was sich für Vermieter bei der Steuererklärung besonders lohnt und was nicht, ist nicht immer ganz leicht zu durchschauen. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, bestimmte Instandhaltungsarbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. Abschliessend einschätzen kann das jedoch nur ein Treuhänder. Gerade für Vermieter grösserer oder mehrerer Mehrfamilienhäuser lohnt es sich daher meist, einen solchen zu beschäftigen. Auch dessen Kosten können übrigens von der Steuer abgezogen werden.

30.01.2018


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