Aufwendungsersatz: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

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Reisen, Exposé erstellen, auf Immobilienportalen inserieren: Für die Vermittlung einer Immobilie nehmen Makler viel Zeit und Kosten auf sich. Eine Provision erhalten sie aber nur im Erfolgsfall. Auf ihren Unkosten bleiben sie sitzen – es sei denn, sie vereinbaren einen Aufwendungsersatz.

Aufwendungsersatz, Makler, Foto: iStock/Nikada
Das Geschäft ist vielleicht geplatzt – wenn er sie vereinbart hat, steht dem Makler aber zumindest ein Aufwendungsersatz zu. Foto: iStock/Nikada

Makler bekommen ihre Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie. Für den Fall, dass diese aber ausbleibt, können sie sich zumindest für ihre Aufwendungen ersetzen lassen – mit einer Vereinbarung über einem Aufwendungsersatz. Der Ersatz ist dabei aber nur auf die direkten Aufwendungen in Zusammenhang mit dem jeweiligen Auftrag beschränkt.

Diese Aufwendungen können Makler per Aufwendungsersatz abrechnen

Gesetzlich ist nicht klar geregelt, welche Kosten ein Makler durch den Aufwendungsersatz abrechnen können und welche nicht. Die herrschende Lehre geht aber davon aus, dass durch den Aufwendungsersatz Drittkosten ersetzt werden, also vor allem Barauslagen. Nicht jedoch die Arbeitsleistung des Maklers. „Ein Aufwendungsersatz umfasst in der Regel nur Drittkosten, die auch verrechnet werden, wenn ein Mandat ohne Erfolg gekündigt wird“, erklärt Herbert Stoop, Präsident der Schweizerischen Maklerkammer (SMK). Solche Drittkosten können beispielsweise sein:

  • Kosten für Inserate im Internet
  • Werbetafeln
  • Reisespesen

Nicht als Aufwendungen zählen dagegen beispielsweise die Gehälter von Mitarbeitern des Maklers.

Wie der Makler zu seinem Aufwendungsersatz kommt

Aufwendungsersatz, Makler, Foto: iStock/Nikada
Es gilt: Kein Vermittlungserfolg, keine Provision. In einigen Fällen kann sich der Makler aber zumindest seine Aufwendungen ersetzen lassen. Foto: iStock/Nikada

Das Wichtigste gleich vorweg: Ein Aufwendungsersatz muss immer vor Beginn der Maklertätigkeit vereinbart werden. „Am besten ist es, den Aufwendungsersatz schriftlich und direkt im Maklervertrag mit zu vereinbaren“, erklärt Herbert Stoop, Präsident der Schweizerischen Maklerkammer (SMK). Mündliche Absprachen seien zwar theoretisch möglich, allerdings sei es dann im Streitfall später schwierig, ebendies zu beweisen. Der Makler darf dabei keinen bestimmten Pauschalbetrag festlegen, denn der eigentliche Lohn für seine Arbeit ist ja die Provision – und die ist laut Gesetz nur im Erfolgsfall fällig.

Es ist grundsätzlich möglich, die Zahlung des Aufwendungsersatzes an eine bestimmte Bedingung zu knüpfen. So könnten ein Makler und der Verkäufer einer Immobilie beispielsweise vereinbaren, dass der Aufwendungsersatz dann fällig wird, wenn der Makler fünf potenzielle Käufer für eine Immobilie findet und diese die Immobilie auch besichtigen. Erfüllt der Makler dann diese Bedingungen, müsste der Immobilienverkäufer den Aufwendungsersatz zahlen – und zwar auch dann, wenn am Ende keiner der Interessenten die Liegenschaft auch tatsächlich kauft. Stoop rät von einer solchen Verknüpfung des Aufwendungsersatzes mit bestimmten Bedingungen allerdings ab: „Das ist nicht sinnvoll und auch nicht üblich. Ein Aufwendungsersatz sollte immer gezahlt werden – also sowohl bei erfolgreicher als auch bei erfolgloser Immobilienvermittlung.“

Um sicherzustellen, dass es nicht zum Konflikt mit dem Kunden kommt, sollten Makler ihre Auslagen genau dokumentieren und auch darlegen, für welche Tätigkeiten sie im Einzelnen wie viel berechnen.

Wenn der Makler seinen Anspruch auf Aufwendungsersatz verwirkt

Ähnlich wie bei der Maklerprovision kann ein Makler unter Umständen auch seinen Anspruch auf einen Aufwendungsersatz verwirken. Das ist gemäss Obligationenrecht beispielsweise dann der Fall, wenn er sich „wider Treu und Glauben auch von der Gegenpartei Lohn versprechen lässt“. In diesem Fall spricht man von unzulässiger Doppelmäkelei. Auch wenn Makler gegen andere Vereinbarungen aus dem Maklervertrag verstossen, können sie ihren Anspruch auf Aufwendungsersatz verlieren.

Verhalten sich Makler aber vertragskonform, ist der Aufwendungsersatz ein gutes Mittel, um laufende Kosten zu decken – auch wenn ein Immobilienkäufer mal wieder in letzter Sekunde abspringt.

30.03.2017


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