Abnahmeprotokoll: Der letzte Schritt zum Eigenheim

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Wer sich ein Haus gekauft hat, sollte bei der Übergabe noch einmal einen Rundgang mit dem Verkäufer machen. So kann der Käufer sichergehen, dass sich die Immobilie im abgesprochenen Zustand befindet und versteckte Kosten vermeiden. Was Käufer bei der Hausübergabe noch beachten sollten.

Abnahmeprotokoll, Schlüsselübergabe, Foto: iStock/sturti
An der Schwelle zum eigenen Haus. Bevor es an den Umzug geht, sollten Käufer und Verkäufer die Immobilien unter die Lupe nehmen und ein Abnahmeprotokoll erstellen, um prüfen zu können, dass alles wie abgesprochen ist. Foto: iStock/sturti

Sind sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie einig über alle Kaufmodalitäten und ist der Kaufpreis vollständig überwiesen, kommt der letzte Schritt beim Eigentümerwechsel: die Hausübergabe. Um Fehler zu vermeiden, sollten Immobilienkäufer dabei bestimmte Punkte beachten, sonst könnte es später für sie teuer werden.

Hausübergabe: Wichtige Details im Kaufvertrag festlegen

Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sollten sich Käufer und Verkäufer über die Details zur Hausübergabe einigen. Neben allgemeinen Angaben, die in einen Kaufvertrag gehören, können die Parteien darin auch individuelle Punkte festhalten. Beispiele sind die Übernahme von Einrichtungsgegenständen und wie viel Ablöse der Käufer dafür zahlt. Am besten ist es, in diesem Fall eine genaue Inventarliste zu erstellen. Ist es ein Haus mit Ölheizung, sollte im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, wie viel Öl noch im Tank ist und wie dieses verrechnet werden soll.

Gerade bei Neubauten sollten sich Käufer zudem bereits im Kaufvertrag das Recht einräumen lassen, dass ein Baufachmann den Bau von innen und aussen besichtigen darf. Denn anders als bei Bestandsbauten sind hier etwaige Mängel oftmals nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Aus diesem Grund sollte der Experte ausserdem dazu berechtigt sein, in alle Pläne, Haustechnikpläne und Konstruktionszeichnungen Einsicht zu nehmen. Somit kann er feststellen, ob das Haus auch entsprechend der Vereinbarungen gebaut worden ist. Ist dies nicht der Fall, liegt eine Nichterfüllung des Kaufvertrags vor und der Käufer hat gemäss Schweizerischem Obligationsrecht Anspruch auf Vertragserfüllung (Art. 68-90 OR).

Zudem sollte im Kaufvertrag definiert werden, inwieweit der Verkäufer für Mängel haftet, die bereits bei der Übergabe vorhanden sind. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass sich der Verkäufer dazu verpflichtet, alle im gemeinsamen Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel innerhalb einer gewissen Pflichtfrist zu beheben. „Es gibt keine Pflicht zur Erstellung eines Abnahmeprotokolls bei Hauskauf. Auch eine Behebung der Mängel ist eher unüblich, meist geht es eher um eine Preisminderung bei grossen Mängel. In den allermeisten Fällen wird aber das Haus gekauft wie gesehen und sichtbare Mängel sind Bestandteil des Kaufobjektes“, sagt Karin Weissenberger, Inhaberin von Karin Weissenberger Immobilien und Co-Präsidentin Hausverein Zürich.

Generell sollten Käufer beim Immobilienkauf immer einen Rechtsanwalt und bei der Übergabe einen Bausachverständigen oder Anwalt hinzuziehen.“ Martin Buchli, Rechtsanwalt und Partner bei Buchli Just

Für Mängel und später entdeckte Schäden wird aber oft ein sogenannter Sachmängelausschluss beziehungsweise Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dieser ist eher von Vorteil für den Verkäufer und besagt, dass ein Haus „gekauft wie gesehen“ wird – also in dem Zustand, den es bei der Besichtigung hatte. Dadurch haftet der Verkäufer in der Regel nicht für später entdeckte Schäden oder Mängel – sofern er diese nicht arglistig verschwiegen hat. Für den Käufer wäre es dagegen von Vorteil, wenn er laut Martin Buchli, Rechtsanwalt und Partner bei Buchli Just, folgenden Passus in den Kauvertrag aufnimmt: „Für Mängel, die erst zu einem späteren Zeitpunkt entdeckt werden, lautet die Frist zur Anmeldung dieser Mängel XY und die Verjährung läuft fünf Jahre nach Übergabe des Hauses ab.

Ein weiterer wichtiger Punkt im Vertrag: Es sollte darin stehen, in welchem Zustand das Haus übergeben wird. In der Regel ist das besenrein. Ausserdem sollte das Objekt vollständig leergeräumt sein, abgesehen von jenen Gegenständen, die mitgekauft werden.

Sind die Details im Kaufvertrag geregelt und hat der Käufer den vollständigen Kaufpreis überwiesen, folgt die Hausübergabe. Doch auch an diese sollten Käufer mit Bedacht herangehen.

Abnahmeprotokoll: Absicherung für Käufer und Verkäufer

Abnahmeprotokoll, Rundgang, Zeuge, Foto: iStock/SolStock
Beim Rundgang durchs Haus und bei der Übergabe sollte ein Zeuge dabei sein. Foto: iStock/SolStock

„Während bei Bestandsbauten zumeist nur der Schlüssel übergeben wird, gibt es bei Neubauten zumeist ein Abnahmeprotokoll“, so Weissenberger. Um den Übergabetermin so reibungslos wie möglich zu gestalten, sollte er zu einer Tageszeit stattfinden, zu der auf allen Etagen genügend Licht vorhanden ist. Falls die Parteien zum ausgemachten Termin nicht anwesend können, können sich vertreten lassen. Dennoch ist es ratsam, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer persönlich anwesend sind und einen Zeugen bei der Übergabe dabeihaben. Das macht die Sache sicherer und verbindlicher. Empfehlenswert ist es daher, wenn der Käufer einen Bauherrenvertreter zur Übergabe mitnimmt.

Zudem ist es laut Rechtsanwalt Buchli generell sinnvoll, bei der Übergabe einen Spezialisten wie einen Architekten oder einen Baufachmann hinzuziehen – unabhängig davon, ob es sich um einen Bestands- oder Neubau handelt. Auch wenn der Experte ein wenig kosten mag, so können sich Immobilienkäufer dadurch viel Ärger ersparen. Denn oftmals fallen Mängel wie Schäden am Dach, feuchte Kellerräume, fehlerhafte oder defekte Leitungen und Rohre oder Ähnliches den Käufern nicht selbst auf.

Karin Weissenberger, Inhaberin von Karin Weissenberger Immobilien, Foto: privat

Hier kommt nun das Abnahmeprotokoll ins Spiel. „Dieses ist keine Pflicht“, sagt Weissenberger. Allerdings sei ein Protokoll immer von Vorteil, vor allem, wenn zwischen Kauf und Einzugstermin noch einige Zeit vergeht. Denn auch wenn im Kaufvertrag bereits Mängel notiert werden, so können in diesem Zeitraum weitere Schäden auftreten, die dann später im Abnahmeprotokoll fixiert werden. Somit ist das Protokoll eine zusätzliche Absicherung für Käufer.

Im Protokoll müssen dann alle sichtbaren Mängel aufgelistet sein. Denn wurde bereits im Kaufvertrag vermerkt, inwieweit der Verkäufer für Mängel bei der Übergabe haftet, kann der Käufer mit dem unterschriebenen Protokoll seine Rechte einfordern. Aber: „Ist ein sichtbarer Mangel nicht vermerkt, gilt dieser vom Käufer als akzeptiert“, so Rechtsanwalt Buchli. Sein Rat: „Generell sollten Käufer, denen ein Protokoll verweigert wird, diese Immobilie nicht kaufen.“

Werden Mängel bereits vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag erkannt, kann der Käufer nochmals über den Kaufpreis verhandeln oder später im Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbaren, dass dieser alles festgestellten Mängel innerhalb einer gewissen Pflicht beseitigen muss.

Tipp für Immobilienkäufer: Abnahmeprotokoll möglichst detailliert ausfüllen

Um das Protokoll detailliert ausfüllen zu können, bietet sich ein gemeinsamer Rundgang durch das Haus an. Es ist ratsam, dabei kleinlich zu sein, damit nicht im Nachhinein das böse Erwachen kommt. „Käufer sollten Fenster und Türen öffnen und schliessen, um feststellen zu können, ob dies einwandfrei möglich ist“, erklärt die Immobilienmaklerin. „Ebenso sollten bei einer Einbauküche Haushaltsgeräte wie der Geschirrspüler angestellt werden, um sich von seiner Funktionstüchtigkeit überzeugen zu können.“ Auch wenn Verkäufer oder Makler drängeln, sollten Käufer sich ausreichend Zeit nehmen, um gewissenhaft und vollständig zu dokumentieren. Ähnlich wie bei einer Wohnungsübergabe sollte jeder Raum einzeln durchgegangen und jegliche Mängel oder Schäden sorgfältig notiert werden. In manchen Fällen ist es sogar ratsam, Fotos zu schiessen oder Filmaufnahmen zu machen. Um mögliche Bildmanipulationen auszuschliessen, sollten Käufer alles dreifach anfertigen lassen und dem Verkäufer geben. Auch ein Zeuge kann eine Lösung sein. „Letztlich bleibt es aber dem Käufer und Verkäufer überlassen, wie detailliert das Abnahmeprotokoll ausfällt“, so Weissenberger.

Was in einem Abnahmeprotokoll stehen sollte

Zu den allgemeinen Daten, die in einem Abnahmegabeprotokoll enthalten sein sollten, gehört die Adresse sowie die Art der Immobilie, die Kontaktdaten der bisherigen sowie neuen Eigentümer und das Übergabedatum. Im Grunde ähnelt das Abnahmeprotokoll dem einer Mietwohnungsübergabe, allerdings ist es umfangreicher. Folgende Punkte sollten vorhanden sein:

Hausübergabe: Diese Dokumente sollten vorliegen

Spätestens zur Hausübergabe müssen alle notwendigen Dokumente den Besitzer wechseln. Dazu gehören unter anderem:

  • Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags: Grundbuchauszug und Bezugsbescheinigung
  • Bei Neubau: Baufreigabe, Liegenschaftssteuerbescheide
  • Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnung
  • falls vorhanden: Schall- und Wärmeschutznachweis
  • falls vorhanden: Bodengutachten
  • Bauverträge
  • Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
  • Energieausweis
  • Gebrauchsanweisungen
  • Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
  • Bestätigung darüber, dass alle Handwerkerrechnungen beglichen sind
  • Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherung
  • falls vorhanden: Mietverträge und Mieterakten
  • Versicherungsschein für Haussachversicherung/Haushaftpflicht
Info

Übernimmt ein Käufer eine Versicherung wie die Feuer- oder Haushaftpflichtversicherung, kann er diese innert der 30 Tagen kündigen.

Hat der Verkäufer schriftliche Abmachungen mit den Nachbarn getroffen und sind diese nicht notariell beurkundet, muss er auch diese dem Käufer übergeben. Ein Beispiel hierfür wäre, dass der Nachbar einen Teil des Gartens benutzen darf. Allerdings gehört der Garten nach wie vor dem Eigentümer, solange es hierzu keinen notariellen Eintrag gibt. Das heisst: Möchte der neue Eigentümer den Garten nicht mehr teilen, erhält er den Teil des Nachbarn einfach wieder zurück. Gibt es aber über den Gartenanteil einen notariellen Eintrag, gehört dieser Anteil dem Nachbarn. Allerdings könnte es auch in seltenen Fällen sein, dass das Gewohnheitsrecht eintritt. So kann z.B. ein Fussweg über ein Grundstück zu einem anderen Grundstück führen. Dieser Fussweg hat sich seit Jahrzehnten etabliert, obwohl er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dies könnte ein Gewohnheitsrecht darstellen.

Ebenfalls schriftlich geben lassen sollte sich der Käufer Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten. Wichtig ist, dass der neue Besitzer nach der Übergabe auf dem gleichen Wissenstand ist wie der Vorbesitzer. „Letztlich sind alle Dokumente, die der Verkäufer über das Haus hat, für den Käufer sehr wertvoll“, sagt die Immobilienmaklerin. Deshalb sollte der neue Eigentümer den Verkäufer um alle Pläne, Dokumente und Versicherungsscheine bitten, die die Immobilie betreffen – seien sie auch noch so alt.

Zählerstände

Beim Übergabetermin sollten Käufer und Verkäufer alle möglichen Zählernummern und dazugehörig die Zählerstände ablesen und im Abnahmeprotokoll festhalten. Dazu zählen Strom, Wasser, Gas, und Heizung, beziehungsweise Öl. Diese Angaben müssen – mit Unterschrift beider Vertragsparteien – dann auch an das jeweilige Versorgungsunternehmen weitergeleitet werden.

Alle Schlüssel

Alt-Tags: Abnahmeprotokoll, Schlüsselübergabe, Schlüssel, Foto: iStock/jcjgphotography
Haustür, Garagentor, Gartenhäuschen? Käufer sollten darauf achten, dass der Verkäufer ihnen alle Schlüssel übergibt. Foto: iStock/jcjgphotography

Im Abnahmeprotokoll sollten Käufer auch alle übergebenen Schlüssel mit ihrem Bestimmungszweck notieren. An die Schlüssel für Haustüre, Briefkasten und Kelleraussentür denken die meisten. Doch auch die Schlüssel von Fenstern oder Balkontüren, Innentüren, das Garagentor, die Mülltonnenbox und eventuell vom Gartenhäuschen beziehungsweise vom Schuppen benötigt der neue Eigentümer. Abschliessend gehört ins Abnahmeprotokoll, ob und wann der Verkäufer Schlüssel nachliefert beziehungsweise, dass es keine weiteren Schlüssel mehr gibt. Somit hat der Käufer es schwarz auf weiss, dass der Verkäufer keine Schlüssel zurückhält. Übrigens: Hat das Haus eine Schliessanlage, nicht die dazugehörige Sicherheitskarte vergessen. Diese wird für das Nachmachen von Schlüsseln in der Regel benötigt.

Bedienungsanleitungen und Hinweise

Nach dem Vertragsabschluss übernimmt der Käufer automatisch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öl-Tank. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sollten zu diesem Zeitpunkt den Besitzer wechseln. Der Käufer sollte sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären lassen. Genauso wichtig ist, dass der Vorbesitzer den neuen Eigentümer über die Eigenheiten der Immobilie informiert. Dazu gehören beispielsweise:

  • Heizungsanlage, falls vorhanden der Ölbetankungsstutzen am Haus
  • Elektro-/Gasboiler bzw. Durchlauferhitzer
  • Sicherungskasten
  • Zeitschaltuhren, beispielsweise für automatische Rollläden
  • Gegebenenfalls die Dachtreppe mit ihrer Funktionsweise
  • Tore mit Mechanismen
  • Dachausstieg Schornsteinfeger
  • Kontrollschacht für das Hausabwasser
  • Ventile von Heizungs- und Wasseranschlüssen
  • Alarm- und Sicherungsanlagen
  • Swimmingpool, Sauna oder anderes

Wünschenswert wären auch die Kontaktdaten der zuständigen Versorgungsbetriebe und der bisherigen Handwerker.

Informationen zu Mängeln und Schäden

Grundsätzlich sind Verkäufer verpflichtet, alle bekannten Mängel, Schäden und Besonderheiten offenzulegen. Selbst erfolgreich behobene Mängel, wie ein Hausschwammbefall, müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung von der Beseitigung. Mängel – ob vergangene oder bestehende – sollten nach Möglichkeit im Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

Zu den mitteilungspflichtigen Mängeln zählen zum Beispiel:

  • Feuchtigkeitsschäden
  • Denkmalschutz
  • Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
  • Hausschwamm
  • Hausbock
  • Pilzbefall
  • Asbest
  • Überflutungsgefahr
  • Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)
  • Unbekannte Miet- oder Pachtverträge, beziehungsweise Wohnungsrechte

Sonstige zu übergebende Gegenstände

Oftmals besitzt der frühere Besitzer vom Wohnhaus noch einiges an Ersatzteilen, wie beispielsweise Dachziegel, Fliesen oder Tapeten. Käufer sollten diese unbedingt übernehmen, da sie bei einem eventuellen kleinen Schaden so enorm Kosten sparen können. Ausserdem ist es fraglich, ob die passenden Ersatzteile zu einem späteren Zeitpunkt noch zu finden sind.

Schäden und Mängel nach der Übergabe: Diese Rechte haben Käufer

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Entdeckt der neue Eigentümer erst nach dem Einzug Schimmelflecken und hat den Verdacht, dass der Verkäufer bereits beim Verkauf davon wusste, könnte das arglistige Täuschung sein – die muss der neue Eigentümer aber auch beweisen können. Foto: cegli/fotolia.com

Entdeckt der Käufer erst nach der Übergabe einen Mangel, stellt er sich in Fällen vielen oftmals die Frage, ob der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat. Allerdings ist es schwierig bis unmöglich, dem Verkäufer im Nachhinein Arglist zu unterstellen. „Um sich vor diesem Fall zu schützen, können Käufer den Zahlungsplan so gestalten, dass die letzte Kaufpreisrate erst dann bezahlt wird, wenn das Haus mängelfrei übergeben wurde“, so Buchli.

Ist sich der Käufer unsicher, ob es sich bei einem Mangel um Arglist handelt, hat er unter anderem folgende Möglichkeit, um eine etwaige Arglist nachzuweisen: Möglichkeit, um etwaige Arglist nachzuweisen: „Entdeckt der neue Eigentümer beispielsweise einen feuchten Fleck an der Wand, kann es selbstverständlich sein, dass der Verkäufer davon nichts wusste“, so Weissenberger. Sollte es aber einen Wasserschaden gegeben haben und der Verkäufer hat diesen der Versicherung gemeldet, kann der Käufer hier nachfragen. „Bestätigt die Versicherung dies, hat der Käufer somit den Beweis, dass der Verkäufer von dem Schaden wusste“, sagt Weissenberger.

Info

Verjährung arglistig verschwiegener Mängel
Bei absichtlich (arglistig) verschwiegenen Mängeln beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Abnahmedatum, so jedenfalls die Usanz und die derzeitige Rechtslage. Doch gibt es hier aufgrund einer Gesetzesnovation im Kauf- und Werkvertragsrecht eine neue Argumentationslinie, wonach arglistige Täuschung die Verjährungseinrede aushebelt – was zu unverjährbaren Ansprüchen führen würde (OR 210 Abs. 6). Das wiederum widerspricht der Verjährungskonzeption des Privatrechts. Bislang gibt es dazu keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Wer einem Unternehmer also innerhalb von zehn Jahren nach Abnahme nachweisen kann, dass er von Schäden wusste, kann in der Regel noch eine Behebung einfordern. Danach ist es offen.

Fazit: Käufer sollten Hausübergabe nicht zu unbedarft angehen

Auch wenn es keine festen Regelungen für eine Hausübergabe gibt, so empfiehlt es sich für Käufer und Verkäufer in jedem Fall, auf ein Abnahmeprotokoll zu bestehen. Wer sich genügend Zeit für die Übergabe nimmt, kann sich anschliessend in der Regel längerfristig an seinem neuen Traumhaus erfreuen.

13.11.2018


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