Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen von Anfang an festlegen

Staffelmietverträge sind bei Vermietern äußerst beliebt. Sie regeln künftige Mieterhöhungen und ihre zeitlichen Abstände. Auch wenn diese Vertragsart auf den ersten Blick für Mieter nachteilig erscheinen mag, hat ein Staffelmietvertrag sowohl für Vermieter als auch für Mieter seine Vorzüge.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag legt Mieterhöhungen für die kommenden Jahre bereits bei Vertragsschluss fest. Vermieter sparen sich dadurch Aufwand, während Mieter sofort wissen, um welche Beträge die Miete in Zukunft steigen wird.

Im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen mit ortsüblicher Vergleichsmiete, die mehr Begründungsaufwand und Formalitäten erfordern, ermöglicht die Staffelmiete automatische Mietsteigerungen zu vereinbarten Zeitpunkten.

Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen. Die Miete muss jedoch für mindestens 12 Monate unverändert bleiben. Im Mietvertrag sind sowohl das Datum der Mietanpassung als auch die Erhöhung - entweder der Geldbetrag oder die neue Miethöhe - in Euro zu vermerken.

Auch in einem bereits bestehenden Mietvertrag kann eine Staffelmiete nachträglich festgelegt werden, vorausgesetzt, Mieter und Vermieter sind sich einig. Ebenso kann ein Staffelmietvertrag in einen Standard-Mietvertrag geändert werden.

Wie vereinbart man einen Staffelmietvertrag richtig?

Damit ein Staffelmietvertrag wirksam ist, muss er ordnungsgemäß vereinbart sein und bestimmte Formalitäten erfüllen:

• Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Mieter und Vermieter müssen den Preiserhöhungen durch die Unterzeichnung des Mietvertrags zustimmen. Eine E-Mail wird nicht als Schriftform angesehen und ist daher unzulässig.
• Der konkrete Eurobetrag muss immer im Vertrag angegeben sein (§ 557a BGB). Prozentuale Erhöhungen oder eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, sind nicht zulässig. Formulierungen wie „die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um 2 Prozent“ oder „auf 8,20 Euro je Quadratmeter“ sind folglich unwirksam. Auch wenn die Staffelungen zunächst als Geldbetrag und später in Prozent angegeben werden, ist die Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).
• Im Vertrag muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel einsetzt. Mindestens ein Jahr muss zwischen den Erhöhungen vergehen, damit die Staffelmietvereinbarung wirksam ist.
• Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel im Voraus vereinbaren.

Eine zulässige, beispielhafte Formulierung im Staffelmietvertrag könnte sein:

„Die anfängliche Nettokaltmiete von 700 Euro tritt am 1.01.2022 in Kraft. Sie steigt jährlich: Ab dem 1.01.2023 auf 730 Euro, ab dem 1.01.2024 auf 770 Euro, ab dem 1.01.2025 auf 790 Euro und ab dem 1.01.2026 auf 820 Euro.“

Kann man die Staffelmiete nachträglich ändern oder anpassen?

Nein. Die Staffelmiete ist während der vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses bindend und kann grundsätzlich nicht nachträglich geändert oder angepasst werden. Es sei denn, beide Parteien stimmen einer Änderung zu.

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Darf der Vermieter neben der Staffelmiete weitere Mieterhöhungen verlangen?

Nein. Während eines Staffelmietvertrags kann der Vermieter gemäß § 557a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs keine zusätzlichen Mietpreiserhöhungen für Modernisierungen oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen.

Jedoch dürfen Vermieter seit dem 1. Januar 2024 die Kosten für den Austausch einer Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz auf die Kaltmiete umlegen. Dabei werden Fördergelder und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abgezogen. Die Staffelmiete darf um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Darf der Vermieter die Nebenkosten bei der Staffelmiete erhöhen?

Ja. Es ist Vermietern nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung gestattet, die Vorauszahlungen für Betriebskosten neben der Mietstaffel aufgrund gestiegener Nebenkosten zu erhöhen. Dies erfordert jedoch eine klare Klausel im Mietvertrag.

Wie hoch darf die Mietstaffel sein?

Bei der Staffelmiete gibt es grundsätzlich keine Kappungsgrenze; die ortsübliche Vergleichsmiete spielt ebenfalls keine Rolle. Das bedeutet, der Vermieter kann die Miete über einen Zeitraum von 3 Jahren um mehr als 20 Prozent erhöhen. Dies ändert sich aber, sobald die Miethöhe die Regelungen der Mietpreisbremse überschreitet.

Können Staffelmieten die Mietpreisbremse umgehen?

Nein. Der automatischen Mieterhöhung durch die Staffelmiete sind gesetzliche Grenzen gesetzt.

„Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Fachanwalt für Mietrecht Dirk Clausen.

In Regionen mit Wohnungsknappheit sollte die Staffelung der Mieten so geplant werden, dass sie keine gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzungen überschreitet, wie etwa:

• Mietpreisbremse
• Mietpreisüberhöhung
• Mietwucher

1. Mietpreisbremse 
   In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Gemäß § 557a Abs. 4 BGB darf dort die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt auch bei Staffelmieten.
   Bei Neuvermietungen in Regionen mit Mietpreisbremse muss bei einem neuen Staffelmietvertrag jede einzelne Staffel auf ihre Zulässigkeit geprüft werden. Dies geschieht, sobald die jeweilige Staffel fällig wird.
   Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr gilt, sind von dieser Kappung nicht mehr betroffen.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete in Kombination mit Wohnungsknappheit
   Liegt die Staffelmiete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Mieterhöhung unangemessen sein gemäß § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts (WiStrG).
   In diesem Fall ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nichtig und es handelt sich um eine Mietpreisüberhöhung. Dem Vermieter kann für diese Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen.

3. Mietwucher
   Liegt die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt, handelt es sich um Mietwucher – eine Straftat.

Was gilt für Staffelmietverträge, die vor der Mietpreisbremse bestanden haben?

„Staffelmietverträge, die vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben von dieser Regelung unberührt“, erklärt Mietrechtsexperte Dirk Clausen.

Das bedeutet, dass jede noch ausstehende Staffel trotz der Mietpreisbremse in vollem Umfang gültig ist (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Folglich ist es durch einen vorher abgeschlossenen Staffelmietvertrag möglich, eine Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse durchzuführen.

Staffelmiete zu hoch: So können sich Mieter wehren

Mieter haben das Recht, zu rügen, wenn die Ausgangsmiete höher liegt als die von der Mietpreisbremse erlaubte Höchstgrenze, auch nach Unterzeichnung des Mietvertrags.

Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel im Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung sollten Mieter überprüfen, ob die neue Kaltmiete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wenn das der Fall ist, ist die Staffelmieterhöhung nicht zulässig und kann beanstandet werden. Sobald der Mieter die erforderliche Rüge gemäß dem Gesetz erhoben hat, muss er sie nicht erneut für jede folgende Staffel wiederholen. Die Rüge gilt automatisch auch für alle nachfolgenden Staffeln (BGH, 30.03.2022, Az.: VIII ZR 279/21).

Welche Kündigungsfrist gilt für einen Staffelmietvertrag?

Beim Staffelmietvertrag können die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren. Üblicherweise beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate und für den Vermieter entweder 3, 6 oder 9 Monate, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Im Staffelmietvertrag können Vermieter optional einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Der Mieter stimmt durch seine Unterschrift zu, für eine bestimmte Zeit nicht zu kündigen, was dem Vermieter weitere Planungssicherheit gewährt. Zudem behält er das Recht, die Wohnung innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu kündigen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs (BGH VIII ZR 270/07).

Dieser einseitige Kündigungsverzicht darf höchstens für 4 Jahre vereinbart werden, sonst ist er unwirksam (§ 557a Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt mit Vertragsschluss, also sobald der Mieter den Mietvertrag unterschreibt. Nach Ablauf des Kündigungsverzichts gilt wieder die reguläre Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter.

Eine weitere Option ist der beidseitige Kündigungsverzicht, bei dem beide Parteien sicherstellen, dass keine ordentliche Kündigung möglich ist.

Wie lange ist ein Staffelmietvertrag erlaubt?

Ein Staffelmietvertrag kann entweder unbefristet oder befristet abgeschlossen werden.

• Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete regelmäßig um den festgelegten Betrag. Diese Erhöhung kann theoretisch unbegrenzt fortgesetzt werden.
• Im Gegensatz dazu können in einem befristeten Mietvertrag die Staffeln bis zu einem bestimmten Jahr festgelegt sein. Nach Erreichen der letzten Staffel und ohne weitere Festlegungen läuft der Mietvertrag als unbefristeter Standard-Mietvertrag weiter. Ab diesem Zeitpunkt gelten andere Voraussetzungen für Mieterhöhungen. Diese sind dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, wobei Modernisierungskosten zukünftig auf die Mieter umgelegt werden können. Es ist auch möglich, einen Nachtrag zum Staffelmietvertrag zu vereinbaren, um eine neue Staffelung festzulegen und den Mietvertrag als Staffelvertrag fortzusetzen.

Was passiert nach Ende der befristeten Staffelmiete?

Nach Abschluss der letzten Mietstaffel können andere Formen der Mieterhöhung gemäß den §§ 557–561 BGB eintreten, darunter:

• Mieterhöhung nach Modernisierung
• Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Mietanpassungen im Rahmen von Indexmietverträgen

Was passiert, wenn der Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen?

Wenn ein Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen, entsteht dadurch ein Mietrückstand. Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Um Mietrückstände zu vermeiden, sollte der Mieter sofort die Differenz überweisen, sobald er bemerkt, dass er eine zu geringe Miete gezahlt hat.

Wenn der Vermieter das Versäumnis erst nach Jahren bemerkt, muss der Mieter nicht unbegrenzt nachzahlen. Der Anspruch auf die höhere Miete verjährt nach 3 Jahren. Zudem kann die Nachforderung der Staffelmiete unter bestimmten Bedingungen ausgeschlossen sein, beispielsweise wenn der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt hat und die Erhöhungsbeträge nicht eingezogen wurden (LG Hamburg, Urteil vom 13.03.1997, Az.: 334 S 118/96). Oder wenn das Verhalten des Vermieters den Verzicht auf die höhere Miete signalisiert (LG Osnabrück, Urteil vom 02.04.2004, Az.: 12 S 46/04).

Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags für Vermieter

Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags für Mieter